連續(xù)4次加息是否提前還貸？

　　近日，央行再次宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，此次加息為年內(nèi)第二次加息，而從2010年10月19日到現(xiàn)在，半年時間央行已四次加息，這使得貸款購房者月供增多，市民還貸壓力增加。在通脹的壓力日益高漲的今天，已經(jīng)有專家預(yù)測下一次的加息就在二季度，那么，對于眾多的房貸一族來說，是否需要考慮提前還貸呢？提前還貸到底值不值呢？

　　四次加息增加支出7%

　　年內(nèi)的第二次加息比市場預(yù)期來得更早，自去年10月的首次加息啟動以來，央行以平均每兩月一次的節(jié)奏上調(diào)存貸款利率。盡管每次上調(diào)的幅度僅為0.25個百分點(diǎn)，但連續(xù)多次的小步快跑，已使得購房者的還款壓力不再是“溫水煮青蛙”，而在短短的5個月內(nèi)累計上升了近7%。

　　從第一次加息到現(xiàn)在，購房者的壓力增加了多少？據(jù)測算，以50萬元房貸20年期限為例，去年10月19日加息前的利率為5.94%，等額本息還款方式下的月供為3564.8元；4月5日加息后的利率為6.8%，月供增至3816.7元。僅僅5個月時間，購房者每月就需多付251.9元，增長幅度接近7%（如表）。這樣看，一年下來，實(shí)際上客戶差不多要多付一個月的月供。“千萬別小看了這每月的兩百多元”，一位房貸專業(yè)人士表示，由于個人住房貸款的“利息與本金比”顯著上升，50萬元、20年的房貸總利息支出超過了6萬元，繼續(xù)加息的話還會“水漲船高”，20年相當(dāng)于沒了一輛經(jīng)濟(jì)型轎車。

　　在廣州，大多數(shù)客戶的房貸金額都不少于50萬，前兩年買房首付往往只要求兩三成，有的客戶貸款高達(dá)數(shù)百萬元。現(xiàn)在幾次加息下來，還貸壓力不可小視。更需關(guān)注的是，分析人士普遍認(rèn)為，目前國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)環(huán)境都將促使央行繼續(xù)加息，年內(nèi)再加息一至兩次幾乎不存在懸念。

　　是否提前還貸，核心在于利息收支差距

　　對于不同的房貸族而言，提前還款是否劃算不能一概而論，一定要考慮到房價的增長率和利息調(diào)整的時間因素。理財師認(rèn)為，計算提前還款是否劃算，核心問題當(dāng)然就是看還款之后節(jié)省的利息支出是否大于不還款帶來的利息收入。不同的房貸族需要不同的對策———

　　1、普通無投資經(jīng)驗(yàn)的老百姓

　　普通的百姓買房大都出于自住的剛性需求，沒有投資目的，在未來賣房的可能性很小，對于這類群體，如果不提前還款，通常都是將錢簡單地存入銀行，存款利息收入當(dāng)然無法覆蓋貸款的利息支出，這時候就要看本身的房貸是否享受7折等優(yōu)惠政策，如果享受優(yōu)惠，就可以考慮暫時不還款。再有就是等額本息還款年數(shù)過半的，或等額本金還款年數(shù)超過1/3的，再提前還款就相對不劃算了。

　　相反，對于處于還款前期，又不享受優(yōu)惠的借款人，在連續(xù)加息的情況下，如果有經(jīng)濟(jì)能力就應(yīng)該考慮提前還貸，還款時考慮家庭的綜合經(jīng)濟(jì)情況，選擇全部還或是部分還。當(dāng)部分還款之后，也可以根據(jù)自身承受能力要求銀行保持原來的月供金額，縮短貸款期限，從而進(jìn)一步節(jié)省利息。

　　2、有經(jīng)驗(yàn)的投資者

　　對于有一定投資經(jīng)驗(yàn)、且買房用于投資的借款人來說，更多地需要考慮房價的增長率和手上現(xiàn)有投資產(chǎn)品的收益率。如果投資者手中持有股票、基金、債券等，收益率高于貸款利率，借款人也完全沒有必要選擇提前還貸，大可將資金用于投資。但如果借款人購買的是第二套房產(chǎn)，利率上浮，且市場不斷加息，借款人需綜合考慮經(jīng)濟(jì)實(shí)力、時間、機(jī)會成本來確定自己的最佳還款方式。另外，還要考慮房子的位置和價值，如果房子處于核心區(qū)域，那么有理由相信未來也很有可能保持價格的堅挺。因此，從中長期考慮，特別是具有投資目的的房子，可以暫時不考慮提前還貸。

　　此外，理財師還對另外四種無需提前還貸的人進(jìn)行了歸納。第一種是仍需支付違約金的貸款者。對于在較短時間內(nèi)即要求提前還款的客戶，各家銀行均有不同的違約金要求。以建設(shè)銀行為例，規(guī)定如在貸款發(fā)放一年（含一年）內(nèi)提前償還部分或全部本金，貸款人需按該次提前歸還本金額的3%作為違約金。違約金隨支付年限減少，3年以上則不需支付。如房貸100萬元，一年內(nèi)貸款人如提前償還全部本金就需支付3萬元違約金。而如果是以20年，8.5折利率優(yōu)惠計算，兩次利率提高后，需要多支付的利息總額也僅在5萬元左右。這種情況下，不如“等一等”，待不需支付違約金時再做償還。

　　第二種情況是那些享受最大利率優(yōu)惠的人。如果市民的房貸享受基準(zhǔn)利率打7折的優(yōu)惠，提前還貸可能不劃算。因?yàn)檫€貸后若要再找銀行貸款，利率將更高。即使央行兩次加息后，這類市民的5年期以上貸款年利率也才4.48%，遠(yuǎn)低于重新貸款所需的利率。

　　第三種情況是已經(jīng)還貸很長時間的貸款人。一般來講，貸款的利息與本金之間的比例基本是這樣的，貸款最長年限是30年，通常分為三段，即10年、20年、30年。無論等額本息還款法還是等額本金還款法，10年的貸款利息，接近本金的1/3左右；20年的貸款利息，接近本金的2/3；30年的貸款利息，本息接近相等。

　　第四種是那些投資理財能獲得較高收益的人。如果市民手里的錢投資理財，年收益率能夠高過5年期以上的房貸利率6.4%，那不如不還，依然讓“錢生錢”。

　
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　　提前還款三大秘籍

　　提前還貸的目的無非是減少利息支出，而不同的銀行有不同的提前還貸方式，但萬變不離其宗，無外乎全部提前還貸和部分提前還貸兩大類。其中，提前全部還貸從理論上而言，利息支出是最少的，但是考驗(yàn)的是還款人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，只要有合理的計劃和安全的預(yù)期資金流，這種方式是最優(yōu)的，但這種方法需要強(qiáng)大的財力支撐，肯定不適合大多數(shù)人。

　　對于大多數(shù)房貸族來說，肯定會選擇部分提前還款方式，當(dāng)然，不同的銀行分門別類也有不同的還款方式可供參考選擇。總體來說，部分提前還款方式有三大思路：

　　第一種：部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。

　　第二種：部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。

　　第三種：部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。

　　選擇不同的方式節(jié)省的利息支出是不同的，一次性提前還貸節(jié)省的利息支出是最大的。在部分提前還貸中，此外還有將每月還款額減少，同時將還款期限縮短，改變還貸方式———例如由等額本息換成等額本金還款方式。在選擇之前，計算出不同方式下的還貸結(jié)果后，房貸族們要結(jié)合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、綜合考慮時間、機(jī)會成本來確定自己的最佳方式。