“紅五月”爽約 樓市去化壓力增加

    2019年5月，全國住宅市場成交整體平淡，傳統(tǒng)的“紅五月”行情并未出現(xiàn)。即使在五一黃金周期間，更多人還是選擇拜訪親友、外出旅游等，而非看房、購房。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，2019年3月份以來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的短暫“小陽春”并未持續(xù)，5月份銷售市場整體低迷，多數(shù)城市項(xiàng)目案場實(shí)際到訪量不盡人意，成交量大幅回落。

    “紅五月”熱銷行情不再

    近日，記者在河北環(huán)京地區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，2019開年以來“北三縣”樓市銷售價(jià)格有所上漲，前來看房的人數(shù)明顯增加。不過，截至5月份，受到嚴(yán)格限購政策影響，銷售數(shù)量基本處于休眠狀態(tài)，房地產(chǎn)去庫存壓力凸顯。

    “已經(jīng)快2年沒這么多人來看房了?！蔽挥谘嘟际谞柼鸪鞘蹣翘幍囊晃恢脴I(yè)顧問說。兩年前，環(huán)北京的廊坊等城市出臺限購政策，當(dāng)?shù)胤績r(jià)迅速“腰斬”，成交量也陷入冰點(diǎn)。

    2018年四季度起，“北三縣”利好不斷。尤其是地鐵線路的直接利好，沿線公寓的銷售價(jià)格較2018年底上漲了2000元。不過，樓市并未擺脫有價(jià)無市的尷尬局面。上述置業(yè)顧問表示，“2019年以來，盡管訪客帶看數(shù)量有所增加，但是成交量仍然處于低谷，不少中介公司已經(jīng)倒閉?！?/p>

    不僅僅是環(huán)北京地區(qū)，克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份以來，各線城市房地產(chǎn)市場普遍低迷。以五一黃金周的成交數(shù)據(jù)為例，受監(jiān)測的40個重點(diǎn)城市累計(jì)成交161萬平方米，同比下降55%。各線城市成交量皆有回落，二線城市以-68%同比跌幅居首。

    具體來看，4個一線城市成交量同比下降27%，北京、上海和廣州均有不同程度的回落，北京低至1.2萬平方米，同比下降75%。深圳市場回暖，成交量同比增長41%。11個二線城市成交量降至歷史低位，同比下降68%。合肥、長沙、青島等市場顯著轉(zhuǎn)冷，成交量同比跌幅超-70%，南京、成都更是超-80%。

    25個三四線城市成交量同比下降43%，各城市市場顯著分化。其中，惠州、溫州、湖州市場熱度明顯不及去年同期，成交量同比均腰斬。五一假期揚(yáng)州、韶關(guān)樓市異常冷清，成交量均不足1萬平方米，同比跌幅超-90%。

    樓市去化壓力普遍增加

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京樓市庫存已經(jīng)達(dá)到7.13萬套，創(chuàng)下近8年來新高。事實(shí)上，北京樓市在近一年的時(shí)間中庫存上漲近2萬套，上漲幅度高達(dá)42%，尤其是2018年下半年再次出現(xiàn)了明顯的供應(yīng)井噴現(xiàn)象。

    “在過去3年，北京累計(jì)出讓了95宗商品房住宅地塊（限競房92宗），合計(jì)規(guī)劃的商品房建筑面積達(dá)到了851萬平方米。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“按照正常的投資邏輯，疊加建安稅費(fèi)等投資，這90多個項(xiàng)目大約合計(jì)是5000億的投資規(guī)模。不過，截至目前銷售規(guī)模僅有500億?！?/p>

    “一方面，北京市場過去2年土地供應(yīng)規(guī)模逐漸開始反映到住宅房源數(shù)量上，預(yù)計(jì)后續(xù)還將有大量上市。另一方面，供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，購房者仍然全面觀望，這使得供大于求局面不斷加劇?！睆埓髠ケ硎尽?/p>

    距離北京最近的河北“北三縣”同樣面臨去化壓力。2019年3月以來，廊坊市政府啟動了整治全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法銷售專項(xiàng)行動，嚴(yán)查規(guī)避限購政策等12種違法銷售行為。

    業(yè)內(nèi)人士指出，這幾乎“堵死”了企圖先交房款再補(bǔ)社保的購房群體，開發(fā)商、中介售樓壓力進(jìn)一步增大。廊坊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年、2017年、2018年，廊坊市新建商品房成交面積從1761萬平方米降至746萬平方米、381萬平方米，其中住宅成交面積從1603萬平方米降至638萬平方米、277萬平方米，呈斷崖式暴跌態(tài)勢。大廠回族自治縣與通州區(qū)隔河相望。經(jīng)過嚴(yán)格限購等政策調(diào)控，2018年新建商品房成交344套、3.9萬平方米，同比下降95％，其中住宅159套、1.52萬平方米，同比下降98％。

    根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院針對全國百城住宅庫存的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2019年3月底，受監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45010萬平方米，同比增長3.0%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2018年9月份以來，百城住宅庫存一改此前持續(xù)下降的態(tài)勢，開始步入上行通道。

    “預(yù)計(jì)二季度庫存依然會有攀升的可能?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，2019年3月，受監(jiān)測的100個城市中，有51個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中惠州、福州和廊坊3個城市的庫存上升速度較快，同比增速分別達(dá)到104%、82%和79%。

    對比各線城市庫存數(shù)據(jù)，可以看出，三四線城市庫存拉升的態(tài)勢更為明顯。2018年11月份以來，三四線城市庫存就呈現(xiàn)了持續(xù)性的環(huán)比和同比正增長態(tài)勢。尤其是，近5個月來三四線城市的庫存一直在明顯攀升。嚴(yán)躍進(jìn)指出，“三四線樓市已經(jīng)步入明顯降溫通道，進(jìn)而使得庫存去化壓力重新增加。”

    部分城市嘗試轉(zhuǎn)型發(fā)展

    由于近一個月來部分城市土地市場升溫，從4月開始到現(xiàn)在，已經(jīng)有接近20個部委與城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)收緊類的調(diào)控政策，對于房價(jià)明顯上漲城市進(jìn)行的政策調(diào)整頻繁出現(xiàn)，蘇州等城市甚至連續(xù)發(fā)布收緊性調(diào)控政策。

    其中，住建部在4月19日對6個城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，近期又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

    “住建部連續(xù)2次發(fā)布城市價(jià)格上漲預(yù)警提示，預(yù)警、約談、問責(zé)機(jī)制再次出現(xiàn)。”張大偉分析認(rèn)為，住建部再次明確要求房住不炒，對于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動的城市及時(shí)提示、指導(dǎo)，對于落實(shí)“平穩(wěn)本地房地產(chǎn)市場”任務(wù)不利的地方政府，進(jìn)行約談及至按照有關(guān)程序、會同有關(guān)部門進(jìn)行問責(zé)。意味著全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。“繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房”。

    克而瑞研究中心研究員楊科偉分析認(rèn)為，樓市“紅五月”開局不佳，五一小長假樓市成交遇冷。另一方面，由于5、6兩月乃是房企集中沖刺半年度業(yè)績的關(guān)鍵期，企業(yè)推案、營銷熱情持續(xù)高漲，市場供應(yīng)規(guī)模有望維持在較高水平。從目前的市場行情來看，城市成交分化格局將延續(xù)更長時(shí)間，一二線城市市場需求相對充足，成交量仍可能維持高位；三四線城市難言樂觀，房地產(chǎn)市場依舊面臨一定的調(diào)整壓力。

    值得一提的是，樓市寒冬給區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來一定影響。在一些區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)放緩，開發(fā)量降低，使固定資產(chǎn)投資總額持續(xù)降低。因房地產(chǎn)行業(yè)涉及面較廣，樓市休眠致使建筑、房地產(chǎn)中介、裝修、家電等相關(guān)行業(yè)發(fā)展放緩，收入滑坡。一些區(qū)域一半左右房產(chǎn)中介關(guān)門停業(yè)。部分開發(fā)商庫存高、回款困難，出現(xiàn)裁員現(xiàn)象，其承擔(dān)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)展也受到影響。

    廊坊市一位業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展自2017年起處于整體直線下滑態(tài)勢，根據(jù)目前市場形勢，開發(fā)量將繼續(xù)大幅下降。大廠縣預(yù)計(jì)2019年全年新開工商品房面積40萬平方米左右，已達(dá)到2009年水平，與開發(fā)高峰年度相比下降達(dá)78.33％，行業(yè)發(fā)展頹勢顯現(xiàn)。

    面對樓市低迷態(tài)勢，環(huán)京地區(qū)部分區(qū)域主動求變，開始謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展，破解“房地產(chǎn)依賴癥”，例如大力發(fā)展“大智移云”（大數(shù)據(jù)、智能制造、移動互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算）等高新產(chǎn)業(yè)以及高端裝備制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，并根據(jù)當(dāng)?shù)靥厣?，積極承接京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，2018年在房地產(chǎn)市場較“冷”時(shí)依然實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)增長。