藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)2019年房?jī)r(jià)漲7.6%

    對(duì)于想買(mǎi)房或賣房的人來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的一定是房?jī)r(jià)走勢(shì)。2019年，房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌？樓市調(diào)控政策會(huì)放松嗎？房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間還有多大？對(duì)此，23日在北京發(fā)布的一份藍(lán)皮書(shū)給出了預(yù)測(cè)。

    預(yù)測(cè)2019年房?jī)r(jià)漲7.6%

    23日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.16(2019)》。

藍(lán)皮書(shū)指出，2019年，住宅市場(chǎng)去庫(kù)存基本成功實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；因城施策和分類調(diào)控實(shí)施效果開(kāi)始顯現(xiàn)；住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)未變。

    2018年商品住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)12.2%，明顯高于預(yù)期。預(yù)測(cè)2019年住宅銷售平均價(jià)格約9206元/平方米，預(yù)期價(jià)格增長(zhǎng)7.6%，這是全國(guó)平均水平。

    “可以推測(cè)，部分重點(diǎn)城市價(jià)格將大幅超過(guò)這個(gè)預(yù)期水平?！彼{(lán)皮書(shū)顯示，2019年，住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)未變，應(yīng)對(duì)部分重點(diǎn)城市加強(qiáng)多層面的預(yù)測(cè)、監(jiān)測(cè)和預(yù)警，將防止價(jià)格刺激市場(chǎng)引發(fā)大幅波動(dòng)作為調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)。

    近幾個(gè)月，樓市小陽(yáng)春持續(xù)蔓延。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市增至67個(gè)，有業(yè)內(nèi)人士指出，這是最近四年以來(lái)，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量最多的一次。

    尤其是一線城市，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大。此外，二線城市的新房?jī)r(jià)格漲幅擴(kuò)大，二手房漲幅回落；三線城市新房?jī)r(jià)格漲幅回落，二手房漲幅微擴(kuò)。

    “2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)平穩(wěn)回調(diào)的態(tài)勢(shì)，全年商品住房銷售增速有可能呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)，房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)整體回落，土地市場(chǎng)交易也將回歸理性?！彼{(lán)皮書(shū)執(zhí)行主編、研究員王業(yè)強(qiáng)表示。

    政策可能適度放松

    2019年的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)有什么樣的變化？

    根據(jù)藍(lán)皮書(shū)，2019年，房地產(chǎn)政策仍將堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”原則，但在行業(yè)內(nèi)外部需求因素的影響下可能適度放松。

    具體來(lái)看，一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點(diǎn)，適當(dāng)松動(dòng)過(guò)緊的行政管制措施，在政策邊際改善之下，市場(chǎng)成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。

    三四線城市區(qū)別對(duì)待棚改安置，已完成去庫(kù)存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置。由于失去強(qiáng)政策托底，加之市場(chǎng)需求透支，市場(chǎng)銷售有可能進(jìn)一步回落。

    “房地產(chǎn)調(diào)控政策分化是大勢(shì)所趨?！怀且徊摺w現(xiàn)了政策的靈活性，更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)的擴(kuò)大?！彼{(lán)皮書(shū)顯示，預(yù)計(jì)政策調(diào)整以結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行，各地將充分發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任，自下而上，實(shí)行局部試探性微調(diào)。

另外，王業(yè)強(qiáng)表示，穩(wěn)健的貨幣政策松緊適度的總基調(diào)基本確定，不可能是“大水漫灌”的態(tài)勢(shì)，2019年貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小，對(duì)樓市刺激的作用相對(duì)比較有限。

    房地產(chǎn)仍存較大發(fā)展空間

    放眼未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與城鎮(zhèn)化建設(shè)密切相關(guān)，因?yàn)槿丝谠鲩L(zhǎng)和遷移、居住條件改善、城市更新改造等都會(huì)產(chǎn)生住房需求。

    藍(lán)皮書(shū)指出，持續(xù)提高的城鎮(zhèn)化水平仍然是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本驅(qū)動(dòng)力?！秶?guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》提出，到2020年，城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量穩(wěn)步提升，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2個(gè)百分點(diǎn)左右，努力實(shí)現(xiàn)一億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。

    2018年中國(guó)大陸總?cè)丝?39538萬(wàn)人，其中，城鎮(zhèn)常住人口83137萬(wàn)人，比2017年末增加1790萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎?城鎮(zhèn)化率)為59.58%，比2017年末提高1.06個(gè)百分點(diǎn)。戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%，比上年末提高1.02個(gè)百分點(diǎn)。

“短期可以預(yù)見(jiàn)，2019年，城鎮(zhèn)化率仍將比2018年提高1個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在較大發(fā)展空間?！彼{(lán)皮書(shū)顯示。

    多個(gè)城市租金上漲

    不過(guò)，并非所有的人都選擇買(mǎi)房，隨著住房租賃制度的不斷完善，租房將成為“住有所居”的重要途徑。

    58同城、安居客此前發(fā)布的一份報(bào)告指出，租賃人群占比不斷提升是大趨勢(shì)，未來(lái)一線和部分新一線城市租賃人群的比例或?qū)⑦_(dá)到40%以上。

    租房的人自然會(huì)關(guān)心租金漲跌，藍(lán)皮書(shū)顯示，北京、上海等十大城市中多個(gè)城市租金上漲，上漲原因和近年來(lái)人口持續(xù)流入、城市更新改造密切相關(guān)，同時(shí)大量資本涌入租賃市場(chǎng)也是推動(dòng)租金上漲的因素。

    其中，深圳2018年月租金保持在4000元以上，北京、上海、廣州、杭州、南京在3000-4000元之間，成都、武漢、重慶、天津在2000-3000元之間。

    從企業(yè)布局來(lái)看，北京、上海、杭州是企業(yè)布局長(zhǎng)租業(yè)務(wù)最熱門(mén)的城市，典型企業(yè)中有70%-80%均在這三個(gè)城市布局。整體來(lái)看，長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角是熱門(mén)地區(qū)，尤以長(zhǎng)三角為最。