繼“限售”后，蘇州樓市欲再祭出調(diào)控大殺器？

    繼《都挺好》和蘇大強(qiáng)讓蘇州這個(gè)城市火了一把后，房?jī)r(jià)上漲、調(diào)控亮劍也讓蘇州的熱度飆升。

    剛剛被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部點(diǎn)名后，蘇州就傳出欲要升級(jí)樓市調(diào)控的傳聞。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，5月24日，蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委、自然資源局等部門召集30余家地產(chǎn)商召開蘇州房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)。會(huì)議稱，如蘇州樓市的幾大指標(biāo)得不到控制，7月后調(diào)控會(huì)即刻加碼，包括擴(kuò)大限售范圍，提高外地人購(gòu)房需要的社保門檻等。與此同時(shí)，蘇州房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制政策已經(jīng)形成方案，并上報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制實(shí)施后階段調(diào)控措施不取消，一切以重要考核指標(biāo)要求為準(zhǔn)。

    這距離蘇州出臺(tái)限售政策、學(xué)位政策不足半個(gè)月時(shí)間，從樓市、地市的大熱到調(diào)控政策頻頻亮劍，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入水深火熱中。

    蘇州政府召集30家房企開會(huì)控房?jī)r(jià)

    這幾天，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)流傳著一份未經(jīng)證實(shí)的蘇州房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)議紀(jì)要，與上述相關(guān)媒體報(bào)道內(nèi)容基本一致。除了上述內(nèi)容外，還涉及土地出讓指導(dǎo)價(jià)的下調(diào)、嚴(yán)格控制別墅類用地等內(nèi)容。

    對(duì)于會(huì)議的召開與內(nèi)容的真實(shí)性，5月27日，新京報(bào)記者采訪上述參會(huì)的蘇州各個(gè)政府部門。蘇州市發(fā)改委相關(guān)工作人員向記者表示，“該會(huì)議是真實(shí)的，我委的人也已參加，但是具體事宜還不確定?！碧K州市自然資源和規(guī)劃局工作人員稱，“上述會(huì)議是開了，我們也接到了開會(huì)通知，但是會(huì)議紀(jì)要還未拿到，暫時(shí)不能確認(rèn)上述事宜。”

    雖然會(huì)議具體內(nèi)容未得到最終確認(rèn)，但對(duì)于會(huì)議中提到的長(zhǎng)效機(jī)制，蘇州市住建局辦公室相關(guān)工作人員向新京報(bào)記者透露，“上述相關(guān)座談會(huì)只是一次會(huì)議，工作流程也要有個(gè)過程，目前為止，我局并未將蘇州房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制政策上報(bào)。”

    據(jù)了解，參加會(huì)議的除了上述蘇州市各大政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)外，還有國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)研隊(duì)的人員。

    事實(shí)上，蘇州并未在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)監(jiān)控名單中，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局工作人員的參會(huì)，顯然是關(guān)注到近期蘇州房?jī)r(jià)的上漲、地價(jià)的異動(dòng)。

    5月18日，據(jù)新華社報(bào)道，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市主體責(zé)任，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示，其中蘇州在列。

    蘇州有區(qū)域二手房?jī)r(jià)格漲了4000元/平方米左右

    蘇州房?jī)r(jià)到底漲了多少？土地市場(chǎng)到底有多火爆？

一位來自長(zhǎng)三角某房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州新房?jī)r(jià)格受到備案限制，漲得并不多，二手房漲得很離譜，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)新房二手房?jī)r(jià)格倒掛的情況，很多人扎堆買新房。

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年1-4月蘇州市區(qū)商品住宅成交面積為274萬(wàn)平方米，同比2018年同期增長(zhǎng)了38%；成交均價(jià)21279元/平方米，同比2018年同期上漲9%。2019年1-4月蘇州商品住宅成交整體呈現(xiàn)同比“量?jī)r(jià)齊升”的局勢(shì)。

    在二手房方面，2019年1-4月蘇州市區(qū)二手住宅成交面積304萬(wàn)平方米，同比上漲44.7%。在二手房?jī)r(jià)格方面，據(jù)安居客官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，5月份蘇州二手房掛牌均價(jià)為18070元/平方米，環(huán)比上月上漲 1.32% ，與去年同期相比上漲15.11%。

    一位來自蘇州吳中區(qū)某二手房中介的銷售人員介紹，相比去年三四月份，今年三四月份吳中區(qū)二手房成交價(jià)格漲幅在4000元/平方米左右，“以木瀆鎮(zhèn)招商雍華府這個(gè)小區(qū)為例，2015年5月份交房，去年年初的成交價(jià)在1.9萬(wàn)–2.0萬(wàn)元/平方米，今年年初同戶型的二手房成交價(jià)在2.3萬(wàn)–2.4萬(wàn)元/平方米?！?/p>

    新京報(bào)記者在安居客官方網(wǎng)站看到，招商雍華府今年5月份的掛牌價(jià)格是24459元/平方米，而2018年6月份的掛牌掛牌價(jià)是20211元/平方米。

    對(duì)于蘇州房?jī)r(jià)的上漲，克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽シ治?，蘇州市場(chǎng)已率先調(diào)整近3年，積壓大量剛需和改善需求，在市場(chǎng)穩(wěn)定之后陸續(xù)釋放，但因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)整而供貨不足，造成短期價(jià)格上升。

    土地市場(chǎng)再演瘋狂

    在土地市場(chǎng)方面，蘇州在這一輪的土地回暖中打響了頭炮，并制造了高價(jià)地項(xiàng)目，不可謂不引人關(guān)注。

    4月29日，蘇州工業(yè)園區(qū)蘇園土掛（2019）02號(hào)地塊拍賣結(jié)果出爐，中海地產(chǎn)以35.6億元的總價(jià)競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)為30287元/平方米，創(chuàng)造了蘇州工業(yè)園區(qū)的地價(jià)新高。而此前，吳中區(qū)太湖新城板塊和尹山湖板塊也誕生了新的高價(jià)地項(xiàng)目。

    5月8日，蘇州3宗地塊成交，其中，吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)9號(hào)地塊在競(jìng)拍前，一輪加價(jià)就達(dá)3.57億元，溢價(jià)率達(dá)67.8%，未開拍就打破了該板塊維持了3年的樓面價(jià)最高紀(jì)錄。最終，榮盛地產(chǎn)以約8.84億元摘得該地塊，成交樓面價(jià)14263元/平方米。蘇州高新區(qū)滸墅關(guān)地塊經(jīng)過2個(gè)多小時(shí)80輪左右的報(bào)價(jià)，中南以約18.39億元奪得該地塊，溢價(jià)率45.38%，成交樓面價(jià)15991.66元/平方米，距離市場(chǎng)指導(dǎo)樓面價(jià)不到10元。

    曾經(jīng)，蘇州樓市地市上演瘋狂，為了抑制高熱的土地市場(chǎng)，2016年8月11日，蘇州市人民政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見》的通知，要求提高項(xiàng)目預(yù)售條件：土地出讓成交價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)（不含市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)）的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)售許可；土地出讓成交價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%（不含10%）的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。

    多次亮劍滅火樓市

    為了降溫土地市場(chǎng)，5月17日，蘇州市吳江區(qū)自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于吳地網(wǎng)（2019）7號(hào)公告地塊掛牌出讓的補(bǔ)充公告》，該宗地塊的市場(chǎng)指導(dǎo)總價(jià)及一次性報(bào)價(jià)全部降低，其中一次性報(bào)價(jià)最高限價(jià)降幅為18.7%。5月23日，該地塊停止出讓。業(yè)內(nèi)專家表示，蘇州此舉意在降溫土地市場(chǎng)。

    事實(shí)上，為了滅火房地產(chǎn)市場(chǎng)，在5月份，蘇州已經(jīng)多次出臺(tái)調(diào)控收緊政策。

    5月11日，蘇州出臺(tái)限售政策，蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新建商品住房，購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起，滿三年后方可轉(zhuǎn)讓；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房，購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿五年后方可轉(zhuǎn)讓。此次“限售”新政，是蘇州自2016年發(fā)布限購(gòu)、限貸、限價(jià)措施之后，房地產(chǎn)調(diào)控的再次加碼。

    5月16日，蘇州再出新政，將工業(yè)園區(qū)新購(gòu)住房學(xué)位政策由5年調(diào)整為9年，這意味著在九年義務(wù)教育階段只允許使用一次學(xué)區(qū)資源，即使子女讀完小學(xué)、學(xué)區(qū)也不允許通過房屋買賣的方式轉(zhuǎn)給別人。這讓炒作學(xué)區(qū)房變得意義不大。

    對(duì)于限售政策的效力，楊科偉表示，限售主要是抑制投機(jī)炒房，而當(dāng)前市場(chǎng)主要是被壓制的真實(shí)自住需求，這個(gè)藥方是藥不對(duì)癥，但長(zhǎng)期來說可以顯著改善投資預(yù)期。

    而5月24日，蘇州政府召開的房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)，可看做對(duì)于當(dāng)下樓市的再降溫。對(duì)于所涉的限售、限購(gòu)政策等擴(kuò)圍，楊科偉表示，不排除落地的可能，維持市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展是落實(shí)地方主體責(zé)任的表現(xiàn)。