“搶收”與“搶種”：房地產(chǎn)企業(yè)的春季奔忙

導(dǎo)讀

“一線房企減速、二線房企趕超”的現(xiàn)象從去年下半年就已出現(xiàn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，規(guī)模效應(yīng)仍是當(dāng)前市場的主旋律，尤其在市場下行期，通常是企業(yè)“彎道超車”的時(shí)機(jī)。

某知名房企的福州地方大員王鵬（化名），正陷入今年以來最忙碌的時(shí)刻?！耙贿呑鰻I銷方案，一邊準(zhǔn)備競標(biāo)材料?！蓖貔i說，區(qū)域公司的銷售重心被安排在上半年，同時(shí)還有繁重的拿地任務(wù)，其工作強(qiáng)度遠(yuǎn)超“996”。

王鵬的工作狀態(tài)，堪稱房企近期表現(xiàn)的縮影。在市場下行期，房企紛紛開始“搶收”。公告顯示，今年前4月，大中型房企的銷售額普遍上漲，其中二線房企漲幅明顯。

與此同時(shí)，房企的投資熱情也開始恢復(fù)。4月以來，土地市場延續(xù)了一季度的熱度。多個(gè)城市出現(xiàn)土地交易旺盛的局面，“馬拉松式”的多輪競價(jià)屢見不鮮，高溢價(jià)、高單價(jià)地塊開始出現(xiàn)。

分析人士認(rèn)為，在市場下行期，“搶收”與“搶種”是房企的正常表現(xiàn)，預(yù)計(jì)隨著投資熱情的恢復(fù)，未來企業(yè)會在土地市場投入更大的精力。而由于調(diào)控政策持續(xù)施壓，銷售端的熱度能持續(xù)多久尚存疑問。

二線房企繼續(xù)沖規(guī)模

總體來看，今年3月以來的樓市“小陽春”，成色并不充足。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在3月份出現(xiàn)季節(jié)性反彈后，多數(shù)熱點(diǎn)城市的熱度未能持續(xù)到4月，但總體仍維持在高位。

擁有較大市場占有率的品牌房企，取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)了28家已經(jīng)發(fā)布業(yè)績的房企顯示，今年前4月，28家企業(yè)合計(jì)銷售額為15426億，同比上漲9.2%。

其中，萬科在4月單月的銷售額突破600億，前4月實(shí)現(xiàn)2096.1億元的銷售規(guī)模，同比增長6.86%。碧桂園4月份單月權(quán)益合同銷售金額約472.2億元，同比有所增加，前4月實(shí)現(xiàn)銷售1672.3億元，由于統(tǒng)計(jì)口徑不一，無法與去年同期做對比。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，碧桂園在前4月的銷售業(yè)績有所下滑。

恒大前4月實(shí)現(xiàn)銷售1779億元，同比下滑了16.2%。融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)1189億的銷售額，增長11%。

第二梯隊(duì)房企的表現(xiàn)相對平穩(wěn)，但部分企業(yè)也表現(xiàn)出較好的增長勢頭。金地、旭輝、世茂前4月的銷售規(guī)模均超過500億，同比增幅超過三成。其中，旭輝、世茂在前4月的銷售均價(jià)高于去年水平。

“一線房企減速、二線房企趕超”的現(xiàn)象從去年下半年就已出現(xiàn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，規(guī)模效應(yīng)仍是當(dāng)前市場的主旋律，尤其在市場下行期，通常是企業(yè)“彎道超車”的時(shí)機(jī)。

前4月大中型房企業(yè)績普漲，除了整體市場交易規(guī)模處于高位外，還因?yàn)榉科笤?019年的銷售目標(biāo)仍然不低，且將業(yè)績重心放在了上半年。王鵬向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，鑒于市場下行的現(xiàn)狀，集團(tuán)要求上半年盡快出貨，就其所在的福建區(qū)域而言，最好上半年完成年度銷售目標(biāo)的一半以上。

但也有部分房企出現(xiàn)銷售乏力的情況，綠城、金茂、榮盛等企業(yè)在前4月的銷售規(guī)模均低于去年同期。

分析人士認(rèn)為，樓市調(diào)控政策持續(xù)深入，棚戶區(qū)改造規(guī)模縮水，以及4月小陽春“爽約”，說明今年房地產(chǎn)市場反彈的動力不足。預(yù)計(jì)未來房企會繼續(xù)“搶收”市場，但由于市場大勢不甚樂觀，企業(yè)全年交易規(guī)模很難有大幅攀升。

補(bǔ)庫存動力仍足

土地市場同樣不平靜。在去年末融資閘門開啟后，資金充裕的房企拿地的積極性明顯提高，3月以來，土地交易熱度明顯上升，高溢價(jià)、高單價(jià)地塊頻繁出現(xiàn)。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至5月9日，45個(gè)城市賣地年內(nèi)超過百億。其中二線城市土地交易規(guī)模偏大，最高的杭州賣地947億。另有12個(gè)城市賣地超過300億，其中蘇州、武漢、天津、福州等成為交易熱點(diǎn)區(qū)域。

在部分城市，“馬拉松式”的土地拍賣再度出現(xiàn)。5月9日，江蘇徐州出讓一宗位于東湖新城的住宅用地，總出讓面積127畝。經(jīng)競價(jià)11小時(shí)后，由華潤以總價(jià)9.13億元摘得地塊，樓面價(jià)4478元/平方米，溢價(jià)104.73%。

在這輪土地“牛市”中，二線房企同樣是表現(xiàn)最活躍的一批。張大偉認(rèn)為，這同樣是規(guī)模效應(yīng)的結(jié)果?！疤貏e是從500億沖刺1000億、1000億沖刺2000億的第二梯隊(duì)房企，成為了搶地的主流企業(yè)?！?/p>

事實(shí)上，在嚴(yán)厲的土地供應(yīng)政策下，今年熱點(diǎn)城市的供地規(guī)模上漲并不明顯。

根據(jù)自然資源部的要求，消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36至18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18至12個(gè)月的，維持供地持平水平；12至6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地。

易居克而瑞認(rèn)為，結(jié)合各城市實(shí)際消化周期來看，大多數(shù)城市的供地計(jì)劃還是相對保守，或是和主管部門要求相符、或是略低一檔，僅有大連、廈門等少數(shù)城市存在供地計(jì)劃“超標(biāo)”的現(xiàn)象。

導(dǎo)致企業(yè)拿地積極性增加的原因，一方面在于融資閘門開啟后，房企資金較為充裕，另一方面則是在連年高銷售之后，房企的庫存規(guī)模和去化周期都有所下降。

易居克而瑞指出，2018年百強(qiáng)企業(yè)總土儲平均去化周期為3.9年，相較2017年末的4.6年有明顯下降。其中，銷售TOP30企業(yè)的去化周期均已降至4年以內(nèi)，去化最快的TOP11-20梯隊(duì)，僅為3.7年?！?到5年的去化周期，是房企的正常庫存水平，但對于有意實(shí)現(xiàn)規(guī)模趕超的企業(yè)來說，這一規(guī)模還不夠?！鄙虾Ｒ拙友芯吭褐菐熘行目偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，但隨著大中型房企的發(fā)力，小型企業(yè)的拿地難度將會加大，并進(jìn)一步加劇行業(yè)的分化。

華泰證券指出，2018 年融資難度的增大以及下半年去化率的回落，導(dǎo)致房企的擴(kuò)張意愿普遍有所下降。到2019年第一季度，龍頭房企和中型房企的拿地強(qiáng)度明顯上升，說明投資意愿增強(qiáng)。克而瑞也認(rèn)為，按照“前松后緊”的慣有節(jié)奏，多數(shù)二線城市將在二季度迎來一波供地高峰，預(yù)計(jì)未來土地市場會出現(xiàn)供需兩旺的情況。