“碧萬恒”一季度銷售額齊下滑 龍頭房企觸及業(yè)績天花板？

4月29日晚間，萬科發(fā)布2019年第一季度報告顯示，期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合同銷售面積924.8萬平方米，合同銷售金額1494.4億元，同比分別下降11.8%和3.1%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2018年銷售額超過5000億元的3家房企，萬科并不是唯一一家在一季度出現(xiàn)銷售額下滑的，恒大、碧桂園同樣出現(xiàn)了不同幅度的銷售額下滑。

這種情況在過去樓市火爆階段并不常見。在市場上行之時，業(yè)界相信隨著集中度的進一步提升，這3家5000億元級的巨無霸會在三至五年內(nèi)實現(xiàn)萬億元銷售額，且這一數(shù)字被普遍視為是單家房企銷售額的天花板。而去年隨著市場基本面改變，企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)變策略之后，萬億元銷售額似乎成為一個暫時觸摸不到的數(shù)字。

一季度TOP3房企銷售額下滑背后

今年第一季度銷售額下滑的不僅僅是萬科。

據(jù)恒大4月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前3月，集團物業(yè)累計合約銷售金額約1196.0億元，累計合約銷售面積1102.8萬平方米，去年同期的數(shù)據(jù)則為1618.7億元及1581.7萬平方米。

與其他兩家龍頭房企不同，碧桂園從去年下半年開始選擇不公布合約銷售金額。而從克而瑞的數(shù)據(jù)來看，碧桂園今年第一季度完成的全口徑銷售額為1704.6億元，而去年碧桂園同期的銷售額是1879.9億元。

由此看來，碧桂園、萬科和恒大3家絕對龍頭房企在今年第一季度均出現(xiàn)銷售額小幅度下滑。這自然與市場因素分不開，多位接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的開發(fā)商及券商人士均提到了這一點。

明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編、存量地產(chǎn)首席研究員艾振強指出，今年前三個月，三四線城市已經(jīng)顯示出疲態(tài)，而一二線城市相對還是調(diào)控比較嚴(yán)厲。春節(jié)前整個市場整體偏冷，因而出現(xiàn)了龍頭房企銷售額齊齊同比下滑的情況。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析師則提到了另一個因素，即去年第一季度房企銷售額因存在延遲結(jié)算情況而拉高了該季銷售額。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2018年1月，碧桂園、萬科和恒大3家房企就均已突破600億元的銷售額，萬科更是同比大幅增長75.3%。而碧桂園和恒大則較2017年均值分別增長42.4%和44.9%。

彼時，克而瑞分析稱，2017年末部分房企由于提前完成了全年業(yè)績目標(biāo)，在當(dāng)年12月會采用延遲認(rèn)購的做法，這部分延遲認(rèn)購的銷售業(yè)績會導(dǎo)致這部分房企2018年1月的業(yè)績凸高。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認(rèn)為，從地產(chǎn)周期來說，未來發(fā)展的速度會加快。今年下半年，其實還是會有小幅上漲的態(tài)勢，銷售額依然可以保持逐漸攀升的態(tài)勢。

龍頭房企是否觸及業(yè)績天花板？

龍頭房企的業(yè)績天花板到底在哪里？

2016年，旭輝控股董事會主席林中曾在接受媒體采訪時指出，4000億元是行業(yè)的天花板；而去年碧桂園的銷售額已經(jīng)突破了7000億元。

在《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪多名開發(fā)商人士的過程中，問及單家房企銷售額天花板的問題時，得到的回復(fù)都是“一萬億元”左右吧。但沒有人能夠回答，一萬億元的行業(yè)巨無霸什么時候能來。

而且，“碧萬恒”從去年市場轉(zhuǎn)向之后，在規(guī)模上似乎并無意再次爆發(fā)式增長。萬科向來不設(shè)置銷售目標(biāo)，內(nèi)部考核的標(biāo)準(zhǔn)是“回款目標(biāo)”。而據(jù)多名接近萬科的人士透露，萬科今年全年的回款目標(biāo)設(shè)定在6000億元，這一數(shù)據(jù)比去年6300億元的銷售目標(biāo)還略低。

恒大2018年實現(xiàn)銷售額約5513億元，同比增長10%；而今年恒大設(shè)定的銷售目標(biāo)為6000億元，同比增長8%左右，增長速度同樣略低于去年。

據(jù)相關(guān)媒體報道，碧桂園曾經(jīng)為2018年設(shè)定了保底8000億元、沖擊10000億元的銷售目標(biāo)，但在去年歷經(jīng)了一系列事件后，碧桂園開始提出“提質(zhì)控速”，最終完成了超過7000億元的銷售額。而今年碧桂園并沒有對外設(shè)定銷售目標(biāo)，業(yè)界普遍預(yù)測會略高于或持平于去年。

如果按照目前“碧萬恒”的策略和增速，至少從目前看來，7000億元是近三年龍頭房企銷售能夠達(dá)到的一個頂點。嚴(yán)躍進分析指出，到了5000億元規(guī)模后，龍頭房企的銷售規(guī)模速度會有所放緩。但目前看來，龍頭房企在這兩年借助房價上升和改善型購房需求釋放等紅利，應(yīng)該能夠完成沖刺7000億元的目標(biāo)。

至于萬億元，那是一個暫時遙不可及的數(shù)字。萬科高級副總裁譚華杰曾經(jīng)做過一個研究，他認(rèn)為，若真到了萬億元，對于房企而言也將是新的門檻和挑戰(zhàn)；業(yè)務(wù)數(shù)量、管理平臺、人才儲備都將要重構(gòu)。

而“碧萬恒”在鞏固基本盤、維持現(xiàn)有規(guī)模的同時，也正在紛紛開辟新的賽道，尋找下一個千億元級的業(yè)務(wù)?；蛟S將來，“碧萬恒”的銷售額能夠攀上萬億元的高峰，但那時他們的標(biāo)簽不再僅僅是“房地產(chǎn)商”，而擁有了更多的可能。