買學位房遭遇賣家反悔 律師稱合同應(yīng)規(guī)定具體損失

　　如今，不少家長都將對孩子的教育視為最大的投資。不少家長為了能夠讓孩子念到好的學校，甚至愿意花費近百萬元購置學位房，為的就是一個學位。但是，有家長經(jīng)過苦苦尋覓，好不容易找到了合適的房子，交了定金，房子卻忽然不賣了。律師建議，雙方簽訂購房合同時，一定要明確雙方違約責任，除了雙倍退還定金外，還應(yīng)預見到額外的損失，并寫明具體數(shù)額。

　　文/記者劉曉星

　　賣家臨時毀約被疑因房價上漲

　　陳先生通過中介公司看上了越秀區(qū)一套20多年樓齡的二手房，價格卻高達80余萬元。盡管如此，他還是交付了1萬元定金，雙方簽訂了購房合同。但過了不久，賣家卻反悔聲稱不賣了，表示寧愿賠付雙倍定金，陳先生還是感到氣憤難平。因為在此之前，他還看上了另一套房子，幾經(jīng)比較選擇了這一套。現(xiàn)在賣家忽然反悔，再找另外一套房的賣家，對方說已經(jīng)找到買主了。陳先生懷疑，賣家之所以突然反悔，是因為尋覓到了愿意出更高價錢的買主。

　　律師建議：應(yīng)規(guī)定更具體損失補償

　　廣東天勝律師事務(wù)所的謝友林律師表示，必須由買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在地房地產(chǎn)交易管理部門辦理登記、過戶和交納國家規(guī)定的稅費等手續(xù)。在合同中，一定要明確雙方違約責任，要在合同中約定更為具體的損失補償，包括房價上漲的后果。但是，如果雙方只在合同中約定：“違約方應(yīng)承擔守約方所造成的實際或全部損失”，而沒有具體的數(shù)額，基本上對對方違約沒有起任何懲罰作用。因此，對于賠償?shù)臄?shù)額最好還是明確。

　　買學位房要重視戶口問題

　　謝友林還提醒，購買學位房，戶口問題必須重視。按照目前的戶口管理規(guī)定，一戶頭上只能上一戶人，在原產(chǎn)權(quán)人戶口沒遷走前，新房主的戶口不能遷入。所以在合同中約定戶口遷移條款很重要。不僅要明確約定原產(chǎn)權(quán)人戶口遷出的時間，還應(yīng)明確不及時遷移的法律后果。必要的時候，可以和原房主一起到當?shù)毓矙C關(guān)確認其戶口是否全部遷走，然后再辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)或結(jié)清購房款。一定要在合同中注明，“甲方(賣方)應(yīng)在___日內(nèi)把戶口遷出，不得拖延。”并約定不能如期遷出時的具體懲罰措施。如怎樣支付違約金、中介費、稅費等如何由賣家承擔等。

　　與此同時，學位問題也須明確。置業(yè)者需查清有無小朋友在該戶口內(nèi)，該房學位是否已被占用，如該房學位已被占用，則該學位使用將受到一定限制。目前常見的做法是，賣家必須保證買家在某年某月能正常入讀某學校，因戶籍或?qū)W位問題未能入學的，賣家需要賠償買家小孩入學的額外支出的費用多少元。