廣州五月樓市 穩(wěn)價(jià)跑量成趨勢

即將進(jìn)入五月樓市旺季，開發(fā)商活動增加，不少樓盤開放樣板房、營銷中心，開盤或加推，樓市熱度上升。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前樓市成交情況來看，定價(jià)過高、房價(jià)上漲的樓盤成交效果不佳；而定價(jià)合理、價(jià)格洼地樓盤成交效果較好，因此預(yù)計(jì)接下來開發(fā)商定價(jià)策略以“穩(wěn)價(jià)跑量”為主。

4月暴雨增加 來訪量持續(xù)下降

進(jìn)入4月份，東莞連續(xù)暴雨，樓盤來訪量已經(jīng)連續(xù)3周下降。

一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，3月份市場來訪量不錯，成交量也好，但是4月進(jìn)入樓市淡季，來訪量出現(xiàn)明顯下降?！氨┯晔且粋€重要原因，另外一個原因是部分樓盤看到市場好轉(zhuǎn)，漲價(jià)比較明顯。”該名業(yè)內(nèi)人士表示，從市場情況來看，受益于規(guī)劃利好影響，一些購房者入市步伐加快，部分樓盤價(jià)格也出現(xiàn)了上揚(yáng)。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，這種情況出現(xiàn)除了規(guī)劃利好影響外，3月“小陽春”的出現(xiàn)也讓部分房企對市場變得樂觀，部分購房者也沖動入市。

但3月“小陽春”的火熱在4月并沒有得到延續(xù)，3月結(jié)束后，購房者再次理性觀望。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了天氣原因影響外，這與3月樓市成交兩極分化有關(guān)，即使是3月“小陽春”，市場也并沒有全面回暖，部分優(yōu)勢明顯樓盤熱銷，而一些特色不突出的樓盤成交仍然冷淡。

個別高價(jià)區(qū)域出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)壓力

5月份，多個樓盤將入市加推或開盤，多個樓盤入市，競爭加劇。據(jù)了解，如萬科濱海大都會、中海莞府、龍光玖龍璽、碧桂園公園壹號等樓盤都有望在5月前后開盤；而卓越金茂淺水灣、瓏遠(yuǎn)翠瓏灣等樓盤在五一期間開放營銷中心和樣板房，都將吸引著購房者的注意。品牌房企開發(fā)大盤入市，將再次攪熱東莞樓市。

不過，在定價(jià)方面，業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，個別區(qū)域?qū)霈F(xiàn)下調(diào)壓力，地段位置好的品質(zhì)大盤定價(jià)堅(jiān)挺，但是價(jià)格洼地?fù)寠Z剛需客，使得越來越多的剛性需求流入中心區(qū)域的周邊價(jià)格洼地鎮(zhèn)區(qū)。東莞中原戰(zhàn)略研究中心大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前東莞全市有30個鎮(zhèn)街住宅均價(jià)超過1.5萬元/平方米，10個鎮(zhèn)街住宅均價(jià)超2萬元/平方米，大部分鎮(zhèn)街房價(jià)高位企穩(wěn)。其中3月有21個鎮(zhèn)街住宅均價(jià)環(huán)比下降，個別高價(jià)區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)壓力。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，房價(jià)過高，東莞本土購買力明顯不足，加上在東莞藍(lán)領(lǐng)工人是一個巨大群體，他們的購買力相對薄弱，剛需購買力有限難以支撐市場持續(xù)走高。

因此，東莞房價(jià)與剛需購買力逐漸脫鉤，越來越多剛需客被迫流入價(jià)格洼地置業(yè)，這也是2019年以來東莞多個價(jià)格相對低洼的項(xiàng)目紛紛熱銷的重要原因之一。

定價(jià)合理樓盤走貨更快

從近期樓盤成交情況來看，定價(jià)合理樓盤走貨快，而定價(jià)高樓盤走貨速度仍然較慢。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全監(jiān)測顯示，前一周共有3個項(xiàng)目開盤，整體去化率達(dá)92%，去化效果理想，創(chuàng)下了今年新高。記者了解到，其中城區(qū)片區(qū)一樓盤自去年首次開盤以來，就以定價(jià)合理吸引城區(qū)剛需客，盡管目前定價(jià)在1.7萬元/平方米左右，但是較中心城區(qū)的高價(jià)盤仍然便宜幾千元/平方米，因此吸引了不少東城、南城購房者流入該區(qū)域置業(yè)。

該戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，一是由于城區(qū)項(xiàng)目緊缺，項(xiàng)目定位剛需盤，定價(jià)合理，性價(jià)比高，購房者接受度高；二是樓盤位于清溪，定價(jià)合理以及蓄客時間長，宣傳力度足，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施較為完善，再加上預(yù)估在下個月會有高價(jià)地項(xiàng)目入市，刺激購房者加快入市。

從購房者認(rèn)購情況來看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心對全市在售100多個項(xiàng)目監(jiān)測顯示，從近期認(rèn)購情況來看，剔除開盤項(xiàng)目，認(rèn)購量小幅回落。從市場情況來看，目前市場分化明顯，熱銷盤認(rèn)購人氣持續(xù)高企，普遍為定價(jià)合理，區(qū)域位置好的樓盤；但仍有很多盤定價(jià)偏高，成交不溫不火。

后市 價(jià)格仍是硬道理，穩(wěn)價(jià)跑量成趨勢

5月樓市旺季到來，東莞房價(jià)會快速上漲嗎？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前成交情況來看，價(jià)格仍然是吸引購房者入市的重要因素，定價(jià)過高購房者并不愿意接受，價(jià)格仍然是促進(jìn)成交的硬道理，穩(wěn)價(jià)跑量仍是接下來樓市的主要趨勢。

東莞中原策略中心對全市在售155個項(xiàng)目認(rèn)購監(jiān)測顯示，近半年以來大部分開發(fā)商采取“穩(wěn)價(jià)跑量”策略，東莞房價(jià)整體走穩(wěn)。其中項(xiàng)目降價(jià)促銷也帶動一定成交，房價(jià)上漲項(xiàng)目成交相對較弱，反映出價(jià)格仍是硬道理。

從區(qū)域角度看，房價(jià)洼地成交明顯放量，城區(qū)熱銷剛需盤推動房價(jià)有所上漲，但漲幅較??；房價(jià)高企項(xiàng)目高位企穩(wěn)，由于購房者購房回歸理性和價(jià)值，成交平淡。此外，東莞中原戰(zhàn)略研究中心還表示，東莞緊挨深圳，深圳客樓市預(yù)期降低對東莞樓市影響較大，東莞購房者更趨理性，近期東莞樓市來訪量已持續(xù)3周下滑，當(dāng)前開發(fā)商理性定價(jià)快速出貨仍是王道，預(yù)計(jì)接下來“穩(wěn)價(jià)跑量”仍是主基調(diào)，部分開發(fā)商為回籠資金，或促銷降價(jià)，區(qū)域分化將加大。