二手房交易稅費(fèi)種類多 “賣一買一”繳納一覽

　　限購(gòu)令出臺(tái)后，許多想改善居住環(huán)境的市民采取了“賣一買一”的策略。據(jù)記者了解，二手房交易產(chǎn)生的稅費(fèi)種類還真不少。那么這“賣一買一”需要繳納多少稅費(fèi)，要注意哪些問題呢？以下我們就以案例的形式為您分析，讓準(zhǔn)備換房者事先對(duì)需繳的稅費(fèi)做到心中有數(shù)。     

    不滿5年，換房成本高

　　案例：據(jù)了解，目前二手房買賣時(shí)需要繳納的主要稅費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，法律規(guī)定：契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)、辦理貸款需要的抵押費(fèi)由買方來承擔(dān)；而營(yíng)業(yè)部、個(gè)人所得稅、手續(xù)費(fèi)由賣方承擔(dān)。以市北區(qū)一位賣掉一套60平方米的小戶型，準(zhǔn)備再買一套120平方米的大戶型的換房者，并以買賣單價(jià)均設(shè)為1萬(wàn)元為例，中間將產(chǎn)生哪些稅費(fèi)，我們以表格的形式，請(qǐng)21世紀(jì)市場(chǎng)專員梁女士來為您分析)。

稅費(fèi)一覽

　　提醒：從表格可以看出，換房者“賣一買一”后，如果賣出的房屋滿5年，所需繳納的費(fèi)用為個(gè)人所得稅及契稅，為1萬(wàn)元左右；若賣出的房屋未滿5年，所需繳納的費(fèi)用則包含了個(gè)人所得稅及營(yíng)業(yè)稅，數(shù)額會(huì)超過4萬(wàn)元。新?lián)Q的房子如果為120平方米，需要繳納18000元的契稅，如果大于144平方米，則需要繳納36000元的契稅。由此可見，如果市民計(jì)劃賣掉的小房子未滿5年，再換一套120平方米的房子，買賣過程所繳的稅費(fèi)至少要準(zhǔn)備6萬(wàn)元。其他戶型面積可以此類推。

　　謹(jǐn)防政策變化帶來糾紛

　　案例：國(guó)家政策屬于不可抗力，是合同當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見、無(wú)法預(yù)防、無(wú)法避免和無(wú)法控制的事件。前段時(shí)間“未滿5年二手房交易全額征稅”政策的實(shí)施，給一些購(gòu)買未滿5年的二手房的買家增加了很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，引發(fā)了不少糾紛。

　　提醒：22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)總經(jīng)理孫杰說，有些二手房交易中，房東通常是按“凈價(jià)”來賣房，即所有稅費(fèi)均由買方來承擔(dān)，但這并不符合法律規(guī)定，需在買賣前，雙方明確約定好誰(shuí)來承擔(dān)稅費(fèi)。由于目前二手房稅費(fèi)較為復(fù)雜，一旦考慮不周，買回的可能不是房子，而是一堆“窩心”事。“此外，二手房交易稅費(fèi)經(jīng)常會(huì)因?yàn)檎咴蛴兴兓?，買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時(shí)，一定要將政策因素考慮進(jìn)去。可以再額外簽一個(gè)‘補(bǔ)充協(xié)議’，規(guī)定因不可抗力產(chǎn)生的責(zé)任歸屬。這樣，即使是日后產(chǎn)生糾紛，也可以據(jù)此維權(quán)。”

　稅費(fèi)預(yù)算宜高不宜低

　　案例：市民孫女士今年2月底看好了一套房子，并交了定金。但在辦理過戶的時(shí)候，房管部門認(rèn)為這套房產(chǎn)的成交價(jià)低于最低限價(jià)，因此需要多支付一部分稅費(fèi)。對(duì)于這部分稅費(fèi)的歸屬問題，孫女士和賣方互相推諉，最終導(dǎo)致買賣失敗。

　　提醒：孫杰說，購(gòu)買二手房，一定要多預(yù)算出一部分稅費(fèi)。“在二手房交易的過程中，除了契稅等大額費(fèi)用，還涉及房地產(chǎn)證書工本費(fèi)、印花稅等小額稅費(fèi)。此外，根據(jù)房管部門的規(guī)定，交易過程中可能發(fā)生一些沒有預(yù)料到的費(fèi)用，如果購(gòu)買者對(duì)新發(fā)生的費(fèi)用沒有心理預(yù)期和事先預(yù)算，很可能會(huì)導(dǎo)致交易失敗。”孫杰說，“購(gòu)房者在做購(gòu)房預(yù)算時(shí)，最好多準(zhǔn)備點(diǎn)錢，考慮到交易過程中發(fā)生的各種情況，有備無(wú)患。”