樓市難逃任氏定律 房價(jià)越調(diào)越漲

　　任志強(qiáng)語錄

　　“房產(chǎn)品牌就應(yīng)該有暴利。”———　2005年

　　“公開房屋成本，就如同讓開發(fā)商公開自己老婆的胸部有多大。”———　2006年12月

　　“歷史證明房價(jià)永遠(yuǎn)都是上漲。”———　2006年

　　“房地產(chǎn)非暴利，農(nóng)民工也買得起房子。”———　2008年

　　“買不起房就該回農(nóng)村。”———　2009年

　　“房價(jià)可以控制人口增長和控制人口素質(zhì)。”———　2009年

　　“房地產(chǎn)商需要囤地，地里有糧心中才不慌。”———　2009年

　　“我從來不認(rèn)為80后買房難。”———　2010年3月

　　“傻瓜才期待房價(jià)下跌。”———　2010年

　　“地產(chǎn)大炮”任志強(qiáng)

　　要說任志強(qiáng)，絕對(duì)有三天三夜說不完的話題。作為地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)“典型”的人物，光是網(wǎng)上能搜到的任氏語錄就足以讓你為之興奮和感嘆好長一段時(shí)間。作為一個(gè)有著下過鄉(xiāng)、參過軍、創(chuàng)過業(yè)、坐過牢的公眾人物，任志強(qiáng)以“敢言、直言”著稱，以至于他被業(yè)內(nèi)人士冠以“地產(chǎn)大炮”的尊號(hào)。不少人認(rèn)為他是地產(chǎn)界的“思想家”，他也經(jīng)常以一個(gè)“斗士”的形象唇槍舌戰(zhàn)；但也有很多人認(rèn)為他是“既得利益者的代言人”，他的很多言論都在刺痛著普通購房者的心。他的觀點(diǎn)屢屢遭到圍攻，被駁斥但始終難被推翻，以至于他對(duì)行業(yè)、政策的某些判斷已經(jīng)被定義為“理論”。

　　在中國地產(chǎn)界，任志強(qiáng)是唯一一個(gè)能和美國布什總統(tǒng)一樣享受“扔鞋待遇”的人。面對(duì)著眾多期待著政策壓低樓市價(jià)格的購房者，他尖酸地提出“讓買不起房的人能買得起房是社會(huì)的失敗”，面對(duì)著保障房建設(shè)大浪潮，他卻認(rèn)為“經(jīng)濟(jì)適用房早就該取消了，我們現(xiàn)在在拼命的要求它取消。”在很多人看來，任志強(qiáng)就是一個(gè)搗蛋的人，但在很多人眼中，這些都是常人不敢言的“真話”。評(píng)論家葉檀曾在文章中定調(diào)，任志強(qiáng)就是“一個(gè)性情中人，是一個(gè)義氣人士，但他不是粉絲口中真正的英雄”，而經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅以軾眼里，任志強(qiáng)更是“真正關(guān)心群眾”的人。

　　不管怎么說，任志強(qiáng)是要退職了，據(jù)他自己日前透露，已接到上級(jí)組織部長的正式通知，將卸任華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長的職務(wù)，但仍任上市公司的職務(wù)。雖然任志強(qiáng)退職引起了業(yè)界的一陣騷動(dòng)，但這仿如并非是重點(diǎn)，大家關(guān)注的是任志強(qiáng)是否“退隱”后仍有大炮的作風(fēng)。

　　顯然，現(xiàn)已證明業(yè)內(nèi)對(duì)“任志強(qiáng)絕不會(huì)離開房地產(chǎn)市場(chǎng)”的判斷是正確的。在宣布“退位”后，任氏仍在繼續(xù)對(duì)樓市發(fā)表著尖銳而獨(dú)到的見解。他在4月10日面對(duì)媒體采訪時(shí)就斷言，“今年全國房價(jià)平均下跌不會(huì)超過15%，因?yàn)榻衲甑娜兆舆h(yuǎn)比2008年好過，房企不會(huì)降價(jià)20%-30%”，其理由是房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境在6月份后會(huì)趨向?qū)捤伞８鼮榧怃J的是，在他認(rèn)為，“政策若持續(xù)久了，最先倒下的不是開發(fā)商，不是銀行，而是地方政府。”

　　看來，任志強(qiáng)仍是任志強(qiáng)，不管是不是房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者，作為一個(gè)自認(rèn)是“除小泉和陳水扁之外，中國人最想揍的人”，“大炮”的作風(fēng)并沒有因職位的變動(dòng)而有所消退。

　　　　任氏理論一：

　　房價(jià)越調(diào)越漲！

　　2010年4月7日，任志強(qiáng)發(fā)表題為《新華時(shí)評(píng)作用不大　房價(jià)越調(diào)越漲》的博文。從此以后，“房價(jià)越調(diào)越漲”就被坊間冠為任氏理論，也是任志強(qiáng)發(fā)表的議論中傳得最厲害、最惹爭(zhēng)議的一次。在任志強(qiáng)的“房價(jià)越調(diào)越漲”的觀點(diǎn)中，首先給房價(jià)下了一個(gè)定義，他認(rèn)為，房價(jià)“在國際上是所有的可以交易的房屋的價(jià)格，而在中國卻只是商品房”。在國內(nèi)的市場(chǎng)，并沒有嚴(yán)格地區(qū)別房地產(chǎn)市場(chǎng)化部分和政府保障部分兩類人群，而是混在一起討論房價(jià)。因此，盡管官方為調(diào)控政策出臺(tái)不斷吹風(fēng)，但卻事與愿違。時(shí)間證明，在房價(jià)的問題上是屢調(diào)屢敗、屢敗屢調(diào)。任志強(qiáng)提出的觀點(diǎn)異常鮮明，“讓保障性與市場(chǎng)化分離”、“讓房價(jià)由市場(chǎng)調(diào)控，讓政府用市場(chǎng)供求方式來調(diào)控市場(chǎng)”。

　　■市場(chǎng)論證去年全年平均漲幅近10%

　　盡管任志強(qiáng)“越調(diào)越漲”理論在業(yè)內(nèi)所受到的抨擊很多，甚至有人認(rèn)為，該觀點(diǎn)要把中國的“樓推向深淵”。但有一點(diǎn)卻無法不認(rèn)同，那就是在任志強(qiáng)的觀點(diǎn)有國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2010年統(tǒng)計(jì)公報(bào)》中卻得到了極好的佐證。在去年4月起，政府執(zhí)行的一系列房地產(chǎn)政策被認(rèn)為是史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，但是國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國房屋銷售價(jià)格去年全年平均漲幅達(dá)到了9.99%，而全國70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格全年平均漲幅更是達(dá)到了13.67%。在廣州，陽光家緣的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，去年1月至12月，一手網(wǎng)簽均價(jià)高達(dá)13107元/平方米，同比2009年上漲了38%。史上最嚴(yán)的調(diào)控結(jié)果仍是房價(jià)的快速增長。任氏的“越調(diào)越漲”理論在這里似乎已經(jīng)得到了完美的論證。

　　■背景解析政策軌跡“任氏化”

　　關(guān)注一下時(shí)間，任志強(qiáng)的“越調(diào)越漲”理論的提出剛好是去年第一波樓市大調(diào)控即將開始。有分析認(rèn)為，之所以任氏理論能被人稱為“定理”，并且在市場(chǎng)中屢受驗(yàn)證，最關(guān)鍵是任志強(qiáng)作為資深的房地產(chǎn)人，他看到了房價(jià)上漲的最根本動(dòng)力所在“支撐房價(jià)的并非是剛性需求，而是投機(jī)性購買力”。而在任志強(qiáng)的博文中，也提到“用行政的非市場(chǎng)的手段可以抵制需求，但不能滿足需求”。事實(shí)上，在去年第一波調(diào)控出臺(tái)后到后來的第二、第三波調(diào)控，政策針對(duì)人群不斷在進(jìn)行調(diào)整，從全面打壓市場(chǎng)購買情緒到更針對(duì)投機(jī)行為，從打壓商品房市場(chǎng)到提出商品住宅與保障房“雙軌運(yùn)行”，這仍是沿著任氏在去年4月表達(dá)的思路在走。

　　南方日?qǐng)?bào)記者　蔣勁勁

　　任氏理論二：

　　保障房將留后遺癥

　　任志強(qiáng)除了對(duì)商品市場(chǎng)發(fā)表評(píng)論，對(duì)于今年轟轟烈烈的保障房建設(shè)也有著獨(dú)到的見解。任志強(qiáng)在4月10日媒體見面會(huì)上就提出，目前進(jìn)行的保障房建設(shè)，會(huì)“留下很大的后遺癥”，今年保障房建設(shè)帶來的問題將在“兩年后非常嚴(yán)重地暴露出來”。任志強(qiáng)提出“保障房后遺癥論”的一大原因是融資問題。他認(rèn)為受到?jīng)_擊最大的并不是開發(fā)商和銀行，而是地方政府將背負(fù)著“不堪重負(fù)”的建設(shè)壓力。此外，他還將矛頭直接指向保障房的對(duì)象，他認(rèn)為，大規(guī)模的建設(shè)有可能出現(xiàn)“保障房不是供給專有的保障以象，而是演變成了特定權(quán)力階級(jí)的內(nèi)部分配”。據(jù)任志強(qiáng)提出的“保障房后遺癥”論調(diào)，這種內(nèi)部分配現(xiàn)象在此時(shí)沒有表現(xiàn)得那么嚴(yán)重，只是因?yàn)榈谝淮畏峙鋾?huì)講“一些限制條件”，但最終問題總會(huì)暴露出來，而且會(huì)很嚴(yán)重。

　　■市場(chǎng)論證三年“完工”變“開工”

　　任氏的“保障房后遺癥論”直接指出保障房建設(shè)浪潮下的兩大核心問題：一是保障房資金；二是保障房分配。盡管有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此論調(diào)嗤之以鼻，而“兩年后爆發(fā)”的斷定現(xiàn)時(shí)也仍難證實(shí)，但對(duì)照眼下的現(xiàn)實(shí)，不難發(fā)現(xiàn)任氏理論不乏一一對(duì)應(yīng)落位者。

　　首先在資金上，3年3600萬套建設(shè)計(jì)劃，4.3萬億元的龐大資金需求，各地方政府叫苦的聲音不斷。而政策也在一松再松，原本要求3年“完工”，現(xiàn)在已經(jīng)變成了“開工”。但即便如此，據(jù)住建部的估算，今年1000萬套的任務(wù)指標(biāo)仍短缺1.3萬億元。此外，各地不斷爆出的保障房申請(qǐng)?jiān)旒傩侣勔苍谡撟C著任氏的“保障房后遺癥論”。去年北京就曾查出1430戶家庭申請(qǐng)保障房造假，今年深圳也爆出45例保障房申請(qǐng)?jiān)旒?，其他各大城市保障房申?qǐng)?jiān)旒侔咐苍诓粩嘤楷F(xiàn)。

　　■背景解析新道路下的擔(dān)憂

　　對(duì)于任氏的“保障房后遺癥論”，可以說是任志強(qiáng)發(fā)表的又一預(yù)見性的論調(diào)。其出現(xiàn)的背景正是目前國家大規(guī)模推行保障房建設(shè)。切實(shí)地說，這是在國家試行保障房與市場(chǎng)分離新道路環(huán)境下，配套資源法規(guī)無法跟上的擔(dān)憂。

　　目前對(duì)于保障房建設(shè)，如何籌集足夠的資金是業(yè)內(nèi)最關(guān)注的問題。目前由于保障房建設(shè)回報(bào)率不足6%，比存款利率還低，并不能引起資金的關(guān)注，開發(fā)商高調(diào)響應(yīng)，卻總是雷聲大雨點(diǎn)小。此外，由于仍沒有明確的法律對(duì)參與保障房的行為進(jìn)行規(guī)范也是存在的事實(shí)。造假風(fēng)下申請(qǐng)購買“以假亂真”的成本極低，騙取保障房的行為并沒有相關(guān)的罪名。法律的缺失為任氏的理論提供了支撐的平臺(tái)。