業(yè)主中介聯(lián)手一房兩賣謀利

　　從今年的元旦開始，廣州的二手房交易就進入了網(wǎng)簽時代，而網(wǎng)簽舉措出臺的一個重要原因就是防止“一房多賣”。日前本報接到買家報料，指在簽訂了合同之后，在銀行貸款審批期間，業(yè)主竟將房子“一房多賣”。本報追蹤事件前后因果，發(fā)現(xiàn)除涉及交易流程違規(guī)因素外，調(diào)控背景下的住房買賣糾紛，因外部客觀因素所致的情況有所增加。在限購、限貸、信貸收緊之后，不少二手交易的交易周期都有所延長，歷時半年都尚未交易過戶的情況也不算少見。但是與之相對應(yīng)的是，樓價的一路上漲，讓業(yè)主開始心理失衡，一方是遲遲不能交易，一方是高房價的誘惑，毀約的行為越來越多。在這種狀況之下，購房者的權(quán)益該如何保障？

　　天河區(qū)某高校的吳老師日前致電本報，稱在買二手房時遭遇中介一房兩賣，已支付的定金及服務(wù)費卻至今未退還。他多次與中介及業(yè)主交涉，但對方卻屢屢推諉回避，更讓他憤怒不已。

　　付定金5個月后房被轉(zhuǎn)賣

　　據(jù)了解，去年10月18日，吳老師通過廣州市正富房地產(chǎn)代理有限公司，與賣家張先生簽署三方購房合同，以總價87萬元的價格，購置位于天河區(qū)五山路金富苑一套單位，隨即交付了3萬元的定金給業(yè)主，業(yè)主出具了收款收據(jù)。同時，向中介交納了1.305萬元的中介服務(wù)費。隨后，吳老師還委托正富地產(chǎn)代為聯(lián)系按揭公司辦理按揭業(yè)務(wù)，并交納了7130元的代理服務(wù)費。

　　由于吳老師申請公積金貸款，今年1月25日，按揭公司告知其銀行貸款審批通過，已出具同貸書。距離10月時簽下購房合同，剛好三個月。隨后由于臨近春節(jié)，時間安排沖突，雙方多次約定去房管局遞件未果。吳老師表示，春節(jié)過后他每過一周就打電話給正富地產(chǎn)，也打給業(yè)主催辦遞件，但對方互相推諉，業(yè)主讓其找中介，中介則說業(yè)主不接他們的電話，或者說業(yè)主沒有回電話。一直拖到3月底。

　　直到3月31日，吳老師心生懷疑，通過廣州市房產(chǎn)交易管理中心查冊，方悉他所購買的房屋已于今年3月1日易主，買家是一名羅姓女士。吳老師表示，正富地產(chǎn)和業(yè)主方不履行合同義務(wù)和正常程序，一直將其正常訴求置之不理，并互相串通，一房二賣，欺詐消費者，在這段時間，在未解除購房合同的情況下，中介公司和業(yè)主合謀又將房屋以高價出賣給他人，并于3月1日完成房產(chǎn)過戶手續(xù)，并且將這種結(jié)果一直隱瞞到3月底。

　　中介業(yè)主極力回避

　　記者隨即就此事致電正富地產(chǎn)李經(jīng)理，接通電話聽清來意后，對方以稍后回電為由匆忙掛斷電話，此后記者多次致電，均無人接聽。而該房賣家張先生在接到記者來電后，對記者詢問也極力回避，稱有什么事就找正富地產(chǎn)，都是他們代為操作的，不關(guān)他的事。

　　記者了解到，事情發(fā)生后，中介和業(yè)主方從未主動找吳老師辦理退回定金及服務(wù)費事宜。并稱后續(xù)事宜交由該中介所聘律師處理。從去年10月到如今已事隔半年，金富苑小區(qū)同樣類型的房子網(wǎng)上售價已是120多萬元。

　　吳老師稱，如果當時中介和業(yè)主提早告知并解除合同，他還有機會及早尋找其他合適的房子。而如今他不僅無法收回已交納的費用，還錯過了在今年市場價格變化前的最佳購房時機。吳老師表示，如果中介、業(yè)主再不配合協(xié)商的話，將到法院提起訴訟追討相關(guān)賠償。

　　■專家說法

　　“一女二嫁”操作違規(guī)

　　去年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻，不僅有限購條款的門檻，且信貸收緊也對市場成交造成影響。而信貸審批時間延長，是否影響了二手市場的成交？對于二手房市場成交中的糾紛現(xiàn)象是否也因此增多？

　　滿堂紅地產(chǎn)市場部高級主任沈銳培表示，在今年各政策細則未明確前，對于二手市場成交確實有影響，觀望氣氛導(dǎo)致一些賣家出貨消極，反價現(xiàn)象也時有發(fā)生。而在廣州細則出臺后，春節(jié)前二手市場的買家惜售、反價現(xiàn)象目前已告一段落，取而代之的是投資客加緊出貨，議價風(fēng)潮漸起。

　　對于公積金貸款審批用了三個月，是否影響賣家的成交意欲，導(dǎo)致了賣家要將房另外賣與他人？沈銳培表示，公積金中心審批流程用三個月是很正常的，而商業(yè)貸款審批時間稍短，但也需要一到兩個月時間。近期交易周期延長的情況比較普遍，但針對該起賣家另覓買主的個案，他認為，這不是信貸周期延長與否導(dǎo)致交易糾紛的問題，而是代理中介機構(gòu)的操作手法有違規(guī)。即使因客觀因素?zé)o法成交，也應(yīng)該先解除與第一買家的購房合同后，再進行其他交易。沈銳培表示，目前廣州幾大品牌中介機構(gòu)在這方面的操作流程十分規(guī)范，像這種買家簽訂購房合同后，在不知情的情況下房子又被轉(zhuǎn)售他人的事情，基本不會發(fā)生。他建議當事各方應(yīng)先協(xié)商解決糾紛，如無法協(xié)調(diào)可尋求相關(guān)管理部門介入。

　　南方日報記者　李廣軍

　　信貸收緊審批周期延長

　　購房合同暗設(shè)“不放貸”陷阱

　　今年以來銀行信貸一再收緊，對于購房者而言，不僅面臨申請放貸周期延長的問題，甚至可能出現(xiàn)放貸無法獲批，影響購房合同履行的風(fēng)險。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種情況不僅在二手市場發(fā)生，在一手商品房市場也同樣存在。

　　信貸審批時間延長

　　近日國內(nèi)多個城市傳出銀行停辦房貸消息，而在廣州，四大行雖然未停辦房貸業(yè)務(wù)，但放款速度和時間明顯拉長。而部分銀行則由于額度緊張實際上已經(jīng)暫停了貸款的發(fā)放。

　　記者致電中行某支行負責(zé)人詢問房貸業(yè)務(wù)動態(tài)時獲悉，現(xiàn)在每月信貸發(fā)放額度控制較緊，房貸雖然仍在辦理，但排隊時間則比以往延長?？斓脑捯惨粋€多月，慢的話可能需要三個月以上。如果選擇公積金貸款，因為公積金中心人力有限，在審批周期上更長，則可能需要更多的時間。

　　賣房補充合同設(shè)陷阱

　　在信貸收緊，購房者很可能在不能如期獲得貸款發(fā)放，甚至遭遇貸款無法獲批的情況。在成交面臨“不放貸”風(fēng)險的情況下，個別樓盤為了規(guī)避這種風(fēng)險，開始在購房合同的補充條款中暗中加入逾期繳納房款的違約責(zé)任條款，將違約責(zé)任完全由購房者承擔(dān)。

　　據(jù)悉，這種合同陷阱，往往在購房合同的補充條款中，加入“因購房者原因，致使銀行未在購房合同簽訂之日起若干日內(nèi)將剩余房款劃入開發(fā)商賬戶，購房者必須于購房合同簽訂之日起指定期限內(nèi)一次性付清剩余房款”的內(nèi)容，而未獲得房貸繳納購房款的情況發(fā)生時，則購房戶被認定為違約，還可能要按日支付高額的違約金。

　　專家支招維權(quán)應(yīng)對

　　面對由于調(diào)控新政因素導(dǎo)致的房屋買賣糾紛，消費者該如何應(yīng)對？房地產(chǎn)維權(quán)律師表示，有些房屋買賣合同中會明確約定“國家政策影響的處理方式”的條款；有些房屋買賣合同還直接在條款中約定，“如果貸款不能，買受人有全款購房的義務(wù)”。那么根據(jù)約定大于法定的原則，在購房人簽訂的合同具有這些特別約定的情況下，則只能按照該約定繼續(xù)履行合同，而不能選擇變更或者解除合同。

　　而如果沒有在補充合同作出特別約定的情況下，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，由于限購、禁購措施的出臺導(dǎo)致購房人無法買賣房屋的，那么雙方都可以解除合同。合同解除時，如果僅是認購房屋，還沒有簽訂或者實際履行房屋買賣合同，那么雙方終止合同的履行即可，所收取的認購金、定金、訂金退回，也不存在定金責(zé)任的問題。如果合同已部分履行，即支付了首付款或者其他款項，那么合同解除后收款方應(yīng)當立即退還已收款項。

　　維權(quán)律師特別提示消費者，在簽訂購房合同時，應(yīng)注意在合同的補充條款中注意對相關(guān)條文的約定，理解好自己承擔(dān)的責(zé)任內(nèi)容。

　　法規(guī)鏈接

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第23條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。