穗樓市首季環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌 花都以量稱(chēng)冠天河價(jià)高為王

　　廣州一季度樓市同比量?jī)r(jià)齊漲？是真的。新國(guó)八條有效？也是真的。

　　去年和今年的一季度算是難兄難弟，同樣開(kāi)年即遭受調(diào)控。不過(guò)，數(shù)據(jù)顯示，今年一季度廣州市一手住宅成交面積2056822平方米，比去年同期上漲12.3%；環(huán)比去年四季度成交面積3241764平方米下跌36 .6%.今年首季成交均價(jià)為11526元/m 2，比去年同期上漲10.9%；環(huán)比去年四季度成交均價(jià)11684元/m 2下跌1.4%.

　　撥開(kāi)數(shù)據(jù)的迷霧，可以看到新國(guó)八條的殺傷力。1月26日“新國(guó)八條”利劍揮出，2月成交量環(huán)比1月即下跌48%，3月對(duì)比1月也下跌了45%.房?jī)r(jià)雖然不敏感，但也已經(jīng)“偶感風(fēng)寒”：今年1月份廣州11649元/m 2的房?jī)r(jià)已經(jīng)是一季度之最，2月份開(kāi)始停漲，3月環(huán)比就出現(xiàn)了3%的下跌。

　　一季度廣州中心四區(qū)(天河、越秀、荔灣和海珠)房?jī)r(jià)全面過(guò)兩萬(wàn)，其中天河以25549元/m 2稱(chēng)老大，花都區(qū)最便宜，成交均價(jià)為6711元/m 2.

　　成交量：二三月遭腰斬

　　同樣是開(kāi)年遭遇調(diào)控，但今年市場(chǎng)顯然具有抗藥性，一季度成交量要比去年好。據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2011年一季度廣州十區(qū)二市一手住宅共成交17339套，同比2010年第一季度上漲8.2%，成交面積2056822平方米，同比上漲12.3%.

　　分月份看，今年一季度也以“三盤(pán)兩勝”勝出：今年1月和2月廣州十區(qū)二市一手住宅分別成交994237平方米和516870平方米，同比去年同期分別上漲26.5%和33.6%.但在3月份的比拼中，今年3月份以545715平方米的成交面積不敵去年同期，以下跌17.2%的劣勢(shì)處于下風(fēng)。分析師陳旭鴻指出，3月成交同比下跌主要是政策觀(guān)望期引起的。

　　確如陳旭鴻所說(shuō)，2月底廣州新國(guó)八條細(xì)則出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商相比2月也逐漸加大了新盤(pán)新貨量，新增供應(yīng)是2月的1.74倍，并加大優(yōu)惠，從而促進(jìn)了成交，使3月成交量環(huán)比上漲5.6%.但由于3月底廣州才公布年度調(diào)控目標(biāo)，造成不少開(kāi)發(fā)商留了一手，把一些貨量后推到4、5月份，因而成交量并無(wú)大幅提升。但去年3月情況完全不同，是消化政策后出現(xiàn)的成交小陽(yáng)春，自然成交量勝出一籌。

　　但成交量上漲并不代表政策沒(méi)殺傷力，而且是殺傷力巨大。今年1月份廣州樓市乘元旦小陽(yáng)春起勢(shì)，成交面積上攻到994237平方米。1月26日國(guó)家揮出“新國(guó)八條”利劍，幾乎把成交量攔腰砍斷：2月環(huán)比1月下跌48%，3月對(duì)比1月也下跌了45%.

　　再細(xì)化到政策出臺(tái)前后的對(duì)比，可以更直觀(guān)看出政策對(duì)成交量的殺傷力。以月來(lái)計(jì)算，截取2010年12月30日-2011年1月26日和2011年1月27日-2月23日這兩個(gè)時(shí)間段的一手住宅成交數(shù)據(jù)做參考，發(fā)現(xiàn)“新國(guó)八條”出臺(tái)將近一個(gè)月后，網(wǎng)簽套數(shù)從8160套降至4845套，減少了41%.以周來(lái)計(jì)算，經(jīng)緯行研究中心整理陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，1月26日新國(guó)八條出臺(tái)前一周成交量(1月22日-1月28日)為2147套，到了新政出臺(tái)后一周(1月29日-2月4日)的成交量降為1263套，周成交量下跌41%；2月24日廣州出臺(tái)新國(guó)八條細(xì)則對(duì)周成交量影響更大，出現(xiàn)連續(xù)四周下跌，其中有兩周跌破千套，其中3月19日-3月25日更是下跌到886套，比廣州細(xì)則出臺(tái)前一周(2月19日-2月25日)的1827套下跌了51.5%.

　　房?jī)r(jià)：3月環(huán)比下跌3%

　　與成交量一樣，今年一季度廣州房?jī)r(jià)也依然上漲。今年一季度廣州一手住宅成交均價(jià)為11526元/m 2，同比2010年同期上漲10.9%，接近2011年廣州房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)11%的上限。從單月對(duì)比來(lái)看，一手住宅房?jī)r(jià)頭兩月同比上漲，但3月就已經(jīng)略微下降了：今年1月份廣州一手住宅房?jī)r(jià)為11649元/m 2，比去年1月的10210元/m2上漲14%；今年2月廣州一手住宅房?jī)r(jià)與1月基本持平，為11644元/m 2，同比去年同期上漲30%；但3月廣州一手住宅房?jī)r(jià)受廣州新國(guó)八條細(xì)則影響下調(diào)到11287元/m2，同比去年同期下跌1%.

　　從一季度廣州各月房?jī)r(jià)環(huán)比可以看出，新國(guó)八條已經(jīng)發(fā)生了效果，廣州房?jī)r(jià)開(kāi)始停漲并微跌。今年1月份廣州11649元/m2的房?jī)r(jià)已經(jīng)是一季度之最，2月份開(kāi)始停漲，3月環(huán)比就出現(xiàn)了3%的下跌。

　　需要指出的是，由于房?jī)r(jià)不像成交量那樣敏感，而且受區(qū)域成交結(jié)構(gòu)影響較大，因而房?jī)r(jià)是否真正下跌，從區(qū)域和周房?jī)r(jià)情況更容易看出來(lái)。根據(jù)經(jīng)緯行研究中心提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月26日新國(guó)八條出臺(tái)后，廣州周房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)下行趨勢(shì)：廣州十區(qū)二市房?jī)r(jià)從新國(guó)八條后第一周(1月29日-2月4日)的13269元/m2下降到3月最后一周(3月26日-4月1日)的10820元/m2，降幅達(dá)18.5%；單從十區(qū)來(lái)看，新國(guó)八條后第一周房?jī)r(jià)為14655元/m2，到3月最后一周已經(jīng)降為12218元/m2，降幅為16.6%；從中心六區(qū)來(lái)看，新國(guó)八條后第一周房?jī)r(jià)為22226元/m2，到3月最后一周已經(jīng)降為21163元/m 2，降幅為4.8%.也就是說(shuō)，降價(jià)的主要是新四區(qū)和兩市。

　　供求：2月供求嚴(yán)重失衡

　　供不應(yīng)求，這是一季度廣州新建一手住宅表現(xiàn)出來(lái)的市場(chǎng)局面。不同于旺市時(shí)的供需兩旺造成供求失衡，一季度主要是因?yàn)楣┣蠖际艿秸叩膲阂侄霈F(xiàn)相對(duì)供求失衡。CRIC(微博)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，廣州一季度一手新建商品住宅總供應(yīng)量為170.68萬(wàn)平方米，共有58個(gè)樓盤(pán)有新增供應(yīng)。綜合CRIC克而瑞和某網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，一季度廣州新建一手住宅供求比為1：1.2.其中2月份是供求嚴(yán)重失衡的月份，供求比達(dá)到了1：1.56.

　　1月份由于元旦小陽(yáng)春的帶動(dòng)，廣州新建一手住宅供應(yīng)面積達(dá)到了一季度月供應(yīng)的高峰，CR IC克而瑞提供的供應(yīng)數(shù)據(jù)為80.17萬(wàn)平方米，但環(huán)比去年12月還下降36.13%.1月26日新國(guó)八條的公布，讓開(kāi)發(fā)商一下子陷入了觀(guān)望，加上了傳統(tǒng)春節(jié)的來(lái)臨，紛紛推遲新盤(pán)新貨供應(yīng)，2月份廣州新建一手住宅供應(yīng)面積遭腰斬，只有33.09萬(wàn)平方米，環(huán)比下降58.73%，其中白云區(qū)、從化區(qū)、黃埔區(qū)、荔灣區(qū)、南沙區(qū)、天河區(qū)等地出現(xiàn)零供應(yīng)。南都記者春節(jié)期間巡盤(pán)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)樓盤(pán)只安排了一二名銷(xiāo)售人員看管門(mén)戶(hù)，20多個(gè)樓盤(pán)甚至閉門(mén)休市。

　　伴隨著2月24日廣州新國(guó)八條細(xì)則落地，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始結(jié)束觀(guān)望，以少許優(yōu)惠探市，新增供應(yīng)于是逐漸多了起來(lái)。據(jù)CRIC克而瑞數(shù)據(jù)，3月廣州市新建一手住宅供應(yīng)面積為57.42萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲73.50%.廣州新增供應(yīng)項(xiàng)目26個(gè)，主要集中在郊區(qū)，非中心六區(qū)占20個(gè)項(xiàng)目，中心六區(qū)一共只有6個(gè)項(xiàng)目。而新增供應(yīng)項(xiàng)目最多的為增城，占11個(gè)。

　　值得注意的是，在3月份這波推貨樓盤(pán)中，有中海金沙灣、中海橡園國(guó)際、保利西海岸、花都金港城、碧桂園豪庭等高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)出現(xiàn)，優(yōu)惠風(fēng)開(kāi)始吹起來(lái)?？傮w上看，3月供求趨于平衡，綜合CRIC克而瑞和某網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得知，3月廣州新建一手住宅供求比為1：0.95.

　　樓市比武

　　花都以量稱(chēng)冠天河價(jià)高為王

　　一季度，花都、增城和番禺是廣州樓市成交的活躍區(qū)域?；ǘ家?819套的成交量稱(chēng)冠廣州十區(qū)兩市，一季度成交套數(shù)前十強(qiáng)中花都樓盤(pán)就占了兩位，富力金港城和鼎信四季花園就聯(lián)手貢獻(xiàn)了850套的成交量；不限購(gòu)的增城則以3216套的成交量奪得亞軍，碧桂園豪園、碧桂園鳳凰城和匯東國(guó)際花園三大盤(pán)都擠進(jìn)了一季度成交套數(shù)十強(qiáng)中，三盤(pán)聯(lián)手貢獻(xiàn)成交量1159套；排名第三的區(qū)域是擁有巨無(wú)霸亞運(yùn)城的番禺區(qū)，成交量為2712套。同樣不限購(gòu)的從化以1936套成交量屈居第四。另外，成交最少的三個(gè)區(qū)域分別是黃埔區(qū)、越秀區(qū)和蘿崗區(qū)，三個(gè)區(qū)總共才成交713套，相當(dāng)于冠軍花都區(qū)成交量的18.7%，其中黃埔區(qū)以107套成交墊底。

　　一季度區(qū)域房?jī)r(jià)方面，中心四區(qū)(天河、越秀、荔灣和海珠)房?jī)r(jià)全面過(guò)兩萬(wàn)，其中天河以25549元/m2稱(chēng)老大，越秀、荔灣和海珠依次排座位，分別為23241元/m 2、21029元/m2和20591元/m2；成交均價(jià)在1萬(wàn)-2萬(wàn)元/m2之間的區(qū)域有白云、黃埔和番禺三個(gè)區(qū)域；成交均價(jià)在1萬(wàn)元/m2以下的有蘿崗、增城、南沙、從化和花都五個(gè)區(qū)域，其中成交量第一的花都區(qū)最便宜，成交均價(jià)為6711元/m2，從化以6883元/m 2排倒數(shù)第二，南沙以7311元/m2排倒數(shù)第三。