本輪房地產(chǎn)調(diào)控具有四大動(dòng)力

　　據(jù)4月12日的《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，目前國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控專項(xiàng)督察小組陸續(xù)出發(fā)，前往16個(gè)省市對(duì)各地保障房建設(shè)和房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行監(jiān)督?？梢钥吹剑鐕敛扛辈块L贠小蘇所言“中央認(rèn)為住房問題已影響全局，必須解決”，這種調(diào)控決心的背后，應(yīng)該說隱含了影響政策制定的幾種動(dòng)力。

　　首先，1998年的改革使得住房走向了市場，進(jìn)入21世紀(jì)之后，房價(jià)的上漲開始逐漸超出了公眾的想象。目前，對(duì)于低收入者和高收入者來說，房價(jià)變化對(duì)其實(shí)質(zhì)影響并不大，但是對(duì)中等收入者的沖擊最大，這對(duì)社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的短期和長期沖擊。

　　其次，1998年以后，在住房分配市場化、住房二級(jí)市場、住房稅收、住房信貸和經(jīng)濟(jì)適用住房等一系列政策的綜合作用之下，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)4年保持了快速發(fā)展。在此過程中，“經(jīng)營城市”成為主流，出現(xiàn)了過度的土地出讓與開發(fā)，商品房價(jià)格和土地價(jià)格畸形上漲。受上世紀(jì)90年代的海南房地產(chǎn)泡沫、日本房地產(chǎn)泡沫破裂的影響，房地產(chǎn)“降溫”思路自2002年8月就開始展開。2007年的美國次貸危機(jī)演變?yōu)槿蛭C(jī)，也是發(fā)端于房地產(chǎn)的問題，更使得房地產(chǎn)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的擔(dān)心不斷被放大。

　　第三，1978年以來中央與地方的財(cái)政關(guān)系，以1994年分稅制改革為分水嶺，產(chǎn)生了一定差異。此前，中央的改革思路是“放權(quán)讓利”，擴(kuò)大地方財(cái)權(quán)。此后，則是逐漸走向中央財(cái)政集權(quán)，這種趨勢(shì)一直延續(xù)到現(xiàn)在。由于沒有穩(wěn)定的地方稅收入來源，也不能夠發(fā)行市政債券，地方政府在財(cái)力方面比較被動(dòng)。而2001年以后，地方政府發(fā)現(xiàn)依靠房地產(chǎn)市場繁榮，賣地收入可以作為主要財(cái)源，因此逐漸成為房價(jià)上漲的主要推動(dòng)者之一。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)控，很大程度上也是為了破除地方“土地財(cái)政”依賴，使財(cái)政收入回到正常軌道上來。

　　第四，去年以來中央不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控力度，也是由于對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和增長前景判斷樂觀。例如，在2009年的刺激內(nèi)需時(shí)期，有部門首度強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是“支柱產(chǎn)業(yè)”，而到2010年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢(shì)明顯滯后，房地產(chǎn)又被定位為影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康的“壞孩子”。由于大家逐漸看到，房地產(chǎn)的無序發(fā)展一方面會(huì)透支經(jīng)濟(jì)增長潛力，另一方面會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定，因此本輪調(diào)控的目標(biāo)是改變1998年確定的房地產(chǎn)全面市場化方向，這應(yīng)該說符合了住房市場的內(nèi)在特點(diǎn)，但仍將面臨眾多因素挑戰(zhàn)。