商鋪酒店式公寓寫字樓 哪個更匹配你的投資實力

　　當下不少人熱衷于投資房地產(chǎn)，由于政策不斷打壓住宅，住宅市場前景撲朔迷離，而商鋪、寫字樓、酒店式公寓等產(chǎn)品因其置身于新政之外而備受投資者的青睞。一時間敏銳的投資客紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，商鋪、寫字樓以及酒店式公寓異軍突起，但是對于投資商業(yè)地產(chǎn)投資客都有著不同的想法。到底哪類投資能為投資客帶來豐厚的收益？無論是回報率或者不同商用物業(yè)的風險性還是三者之間的收益都存在著一定的差距，面對這樣的現(xiàn)狀，投資客應如何選擇？記者結(jié)合多方投資分析，集合如下文字，權(quán)當是投資商業(yè)地產(chǎn)的一個“技術(shù)帖”。

　　投資黃金原則：跟著規(guī)劃買“鋪子”

　　其實，不論是從跟著輕軌走，還是瞄上蘇州東南西北冒出的城市綜合體，投資商鋪、酒店式公寓、寫字樓等商業(yè)項目就是一個拼眼光嗅覺的過程。

　　買鋪、租鋪，一看地段，二看租金，這是投資者最關(guān)注的兩大內(nèi)容；對城市規(guī)劃這一“超前”詞匯，一些投資者就不那么關(guān)注。其實，在投資商鋪理念里有一條是“跟著規(guī)劃買鋪子”。政府的市政規(guī)劃指向很大程度上決定了商鋪未來升值潛力有多大，但凡有經(jīng)驗的投資者都清楚，規(guī)劃到哪里收益就到哪。忽視了城市規(guī)劃，所投資金可能會血本無歸，而重視了城市規(guī)劃，就有可能會賺得盆滿缽滿。

　　當然對于投資者來說，要提前了解到市政規(guī)劃信息的確有不小的難度。但事實上有不少市政規(guī)劃在實施之前的兩三年就會為媒體所報道，有經(jīng)驗的投資者在了解到這些信息之后，及時補救也為時不晚，及時出手已購的商鋪方為上策。

　　商鋪：市場搶風頭投資回報與風險高度對等

　　在商業(yè)地產(chǎn)中商鋪一直處于佼佼者的地位，從投資角度來講，“一鋪養(yǎng)三代”的投資價值早已深入人心，較高的投資回報率讓廣大投資者垂涎。

　　今年蘇州商鋪的熱度是與日俱增，尤其是在政策頻出，住宅投資受阻，從去年開始市場上一鋪難求的現(xiàn)象在蘇州比比皆是。從09年開盤的環(huán)球奧食卡城的幾次推盤的熱銷高潮，到去年10月開盤的億象新天地，開盤當天億象新天地一期300多套房源全部售罄；以及今年的恒達中環(huán)百匯廣場商鋪11月7日開盤銷售，推出400多套20-120平米商鋪，價格30000-80000元/㎡，均價40000元/㎡，當天去化達九成。商鋪的銷量一直處于風口浪尖，掀起一次次熱銷高潮。

　　其實商鋪投資相對于酒店式公寓和寫字樓，投資回報率明顯高于兩者，在目前市場的情況下，商鋪的投資收益率為8%-10%；從價格來看，2009年左右，蘇州商鋪價格僅處在12000元-16000元之間；而從2010-2011年蘇州商鋪的價格已經(jīng)在2-3萬元/平米不等，有的某些熱銷商鋪甚至漲到7、8萬元/平米，在年租金投資成本8%-10%，同時商鋪的價格也在以每年10%-20%的速度遞增。在選對商鋪投資的情況下，如果投資者是貸款購買商鋪，因需支付銀行利息，收益會打折，但總體算來，商鋪投資回報率的年收益不會少于8%。尤其是一些小面積、低總價的商鋪，無論從承擔壓力上，還是長期穩(wěn)定的回報率，均讓投資客無法抗拒。

　　一般來說，商鋪物業(yè)單價明顯高于住宅單位，所以投資總額會更高，而且投資風險也明顯高于住宅。但是，如果投資者能夠選擇好商鋪物業(yè)，投資回報率理所當然會高于住宅，而且商鋪無所謂房屋損耗率，待商圈越來越成熟的時候，租金收益就會越來越高，價值也會更高。總的來說，商鋪投資就是高投入高風險高回報率。

　　投資熱門度:★★★★★

　　推薦商鋪：萬寶商業(yè)廣場、陽光生活廣場(均價18000元/平米)、蘇州新天地(均價47000元/平米)

　　投資客群：100萬及以上自有資金充分的投資客，初級入門者可選擇小產(chǎn)權(quán)分割商鋪；有一定投資經(jīng)驗和資金量的投資客，可選擇相對熱門地段的獨立街鋪。

　　投資忠告

　　由于投資商鋪前期投入較大，特別是一些新的商鋪，市場不太成熟，因而出租率及租金都會比較低，但是待市場成熟，升值空間將不可估量，因此投資商鋪比較適合長期持有及資金比較充裕的收入較高的人群。

　　另外，如果投資商鋪，前期看房時，不僅要了解商鋪的實際情況，更要了解該地區(qū)的商業(yè)開發(fā)潛力。因此，首先市面和樓層因素最重要，成熟的社區(qū)往往店家密集，對投資者較為有保障。其次，如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流又比較簡單合理的話，就能有效提高商鋪的使用率。第三，準確的市場定位則可以大大提高投資的回報。雖然這類產(chǎn)品價格較為高端，但穩(wěn)定的租金回報確實適合追求穩(wěn)定投資的人士。

　　酒店式公寓：租金穩(wěn)定使用靈活

　　新政出臺后，由于住宅市場受“限購令”影響，商業(yè)地產(chǎn)項目備受關(guān)注。而在酒店式公寓、商鋪、寫字樓三大重要類型中，酒店式公寓由于擁有“類住宅”的居住功能，而更容易被購房者尤其是投資客接受。

　　酒店式公寓作為商業(yè)地產(chǎn)的特殊體，其自身既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了寫字樓的特點，其自身的投資自住兩相宜的優(yōu)勢，使其商業(yè)地位步步高升，直逼商鋪。相較于住宅而言，酒店式公寓對投入成本、經(jīng)營能力的要求更高；相對于商鋪而言，酒店式公寓投入成本低，風險較小，而這一點，也被不少開發(fā)商以及購房者廣泛認同。

　　據(jù)樓市商情資深人士分析，蘇州有40%左右的投資客熱衷于酒店式公寓投資，不僅因其3%-4%的穩(wěn)定回報率，而且因其集住宅性商用性于一身，所以作為過渡性物業(yè)居住或投資來說比較適中。尤其是小戶型項目，因面積小總價低，投資門檻較低，頗受投資客青睞，它們的熱銷成了蘇州樓市一景。目前蘇州銷售的酒店式公寓以小戶型居多，總價大多數(shù)在40萬-60萬之間，在豪宅林立的2010年，占有較大的性價比優(yōu)勢。特別是目前很多酒店式公寓的設(shè)計更趨向于居家型，也適合首次置業(yè)、婚房等需求，投資自住兩相宜。隨著市場熱度的提升，酒店式公寓戶型的發(fā)展也越趨多樣化。據(jù)了解，目前蘇州市場上推出了許多一層當二層的LOFT酒店式公寓，5米左右的挑高，采用復式格局，低首付門檻以及高回報空間，很受投資者喜愛。

　　從蘇州目前行情來看，目前蘇州市場的酒店式公寓項目已經(jīng)形成一定規(guī)模，無論從供應量和銷量來看，有著突飛猛進的發(fā)展，從去年到今年，蘇州酒店式公寓的銷售已連續(xù)多次名列商業(yè)項目周排行榜之首。在整個供應量中，蘇州酒店式公寓主要分布于吳中區(qū)、高新區(qū)、相城區(qū)和園區(qū)，其中吳中區(qū)成為蘇州酒店式公寓銷售的主力區(qū)域，港龍財智國際、永誠國際廣場、中潤蘇州中心、花樣年·太湖天城等酒店式公寓項目一經(jīng)推出，屢次熱銷；另外，今年相城區(qū)的恒達中環(huán)百匯廣場推出酒店式公寓項目，當天去化量高達九成左右；而且從今年上市量來看，酒店式公寓有3000余套入市，可見酒店式公寓項目已經(jīng)成為蘇州市場上較為主流的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)。

　　投資熱門程度：★★★★

　　推薦酒店式公寓：恒達中環(huán)百匯廣場(均價10000-11000元∕㎡)、中潤蘇州中心(15000元/㎡起)、港龍財智國際(均價10000元/㎡)、中梁·香緹(價格范圍預計在15000到17000元/㎡)

　　投資客群：資金在60萬到100萬左右的投資客，可選擇LOFT挑高空間的40平米的項目。下手前要注意考量日后的物業(yè)管理和租賃市場。

　　投資忠告

　　專家提醒，酒店式公寓在作為一種新的投資的同時，也存在一定的投資風險。除了因為物業(yè)性質(zhì)引發(fā)需繳納比住宅更高的交易稅費外，房屋土地性質(zhì)歸屬是很多投資者最容易忽視的。

　　隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細，導致投資客分流，逼出同質(zhì)化競爭。不同于住宅投資“租不出去，仍能自住”的是，酒店式公寓對經(jīng)營要求較高。實際上，因為物管費、水電費等成本過高，很多投資者在購買了酒店式公寓后，由于較長的一段時間出租不掉，只能降低租金，有時候，就算降低了租金也未必能有市場。這樣一來，對投資者的資金壓力就顯得比較大了。

　　寫字樓：投資認知尚淺后期發(fā)展量力而行

　　2010-2011年2月以來，在“國十一條”、“新國十條”、“新國八條”連續(xù)房地產(chǎn)新政的調(diào)控下，商品住宅市場大受影響。政府的調(diào)控方向主要針對涉及民生的住宅市場，目前對寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)持較為寬容的態(tài)度。寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)正成為新的投資熱點。

　　據(jù)統(tǒng)計，我國寫字樓市場趨向良好。2010年1-12月，我國寫字樓銷售面積達到1882.00萬平方米，增長21.9%。銷售額達到2148.81億元，增長31.2%。

　　園區(qū)是蘇州寫字樓的密集區(qū)域，在園區(qū)發(fā)展成熟的湖西以及湖東區(qū)域，由于外資企業(yè)以及中小投資企業(yè)的不斷入駐，園區(qū)的寫字樓發(fā)展相對于其他區(qū)域一直高位而行。而從寫字樓自身價值來看，與商鋪投資回報率相比較小，大約投資回報率在5%-6%左右。從租金率來看，蘇州寫字樓租價在企業(yè)比較密集的園區(qū)，大約在60-120元/平米·月，長期來看回報率較商鋪穩(wěn)定，而且風險性相對較小。

　　從蘇州目前行情來看，寫字樓雖然銷量遠不如商鋪那么熱銷，但是依舊是在穩(wěn)步增長的階段，如，園區(qū)2010年6月開盤的星東環(huán)，一經(jīng)開盤一路熱銷；到2011年，蘇州寫字樓供應量在不斷增長，預計今年5-6月份，將是寫字樓供應高峰期，TOP未來，長江企業(yè)領(lǐng)邸等寫字樓新盤將首次亮相。

　　投資熱門程度：★★★

　　推薦寫字樓：置地星虹國際 (價格15000-16000元/㎡)

　　投資客群：100萬以上自有資金，有耐心、做長線的投資者可以考慮在如今寫字樓均價不算高時下手。

　　投資忠告

　　好的寫字樓要有優(yōu)越的商務(wù)環(huán)境，毗鄰交通要道、商業(yè)氣氛濃烈、商業(yè)配套充足的寫字樓一般具有高租金、高入駐率的特點，投資回報較高。如果投資目的以獲利后出售為主，建議您盡量選擇發(fā)展中的商圈；如果投資目的以租賃為主，建議您選擇已成熟商圈。

　　從投資風險來講，據(jù)了解，寫字樓的按揭貸款多為五成和10年的期限，在按揭利率上，寫字樓同樣“價格不菲”，執(zhí)行同期央行基準利率的1.1倍，這勢必要求投資客要有較高的首付能力和強有力的還款能力。另外，拋去首付款的開支，寫字樓投資還要考慮購置物業(yè)的稅費、出租物業(yè)的稅費、房產(chǎn)稅、物業(yè)管理費、裝修、家居、房屋折舊等需要繳納的各種稅費，約占投資額的20%。如果空置率的產(chǎn)生，那么投資回報率必受波動。