南京高價(jià)地上演“拖延術(shù)”

南京河西目前新房限價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，2016年，葛洲壩競(jìng)得的葛洲壩中國(guó)府地塊樓面地價(jià)已達(dá)到45213元/平方米。

南京房?jī)r(jià)嚴(yán)重倒掛，位于河西的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)新房?jī)r(jià)格為3.5萬(wàn)元/平方米，而周邊二手房的價(jià)格已攀升至5萬(wàn)元/平方米。

位于河西的金茂府地塊折合樓面價(jià)已達(dá)3.6萬(wàn)元/平方米。去年一度傳出以7萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米入市，如今，售樓處已經(jīng)建成，但尚未開盤。

自2016年4月末“限價(jià)令”實(shí)施以來，南京樓市已歷經(jīng)了三年的調(diào)控周期。如今，南京成為高價(jià)地的“修羅場(chǎng)”，限價(jià)之下上演“拖延術(shù)”

4月中旬，當(dāng)新京報(bào)記者再次來到南京時(shí)，2016年風(fēng)光無限的高價(jià)地失去了往日的喧囂，成為沉寂中的“僵局”，三年過后，多數(shù)高價(jià)地所在的樓盤并未入市。今年春節(jié)以來，雖然南京市場(chǎng)有所回溫，但是，隨著新盤突破限價(jià)的謠言被官方“辟謠”，“堅(jiān)持房?jī)r(jià)穩(wěn)控政策不動(dòng)搖”仍為主基調(diào)。

個(gè)別入市新盤虧本銷售

“南京房?jī)r(jià)看河西，河西房?jī)r(jià)看河西南”。2002年，南京河西中央商務(wù)區(qū)正式啟動(dòng)，作為南京的新城市中心，河西新城見證了2005年十運(yùn)會(huì)、2008年第四屆世界城市論壇、2014年青奧會(huì)等一系列重要事件，房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升。

南京本地居民向記者介紹：“原來，南京河西區(qū)域荒涼一片，南京本地人都不愿意來到河西置業(yè)。2005年，河西新城的房?jī)r(jià)還在五六千左右，差不多從2009年起，河西房?jī)r(jià)就開始一路走高?！?/p>

在2016年-2017年樓市火熱之時(shí)，河西成為南京土地市場(chǎng)的“高價(jià)地窩”，樓面價(jià)屢創(chuàng)新高，各板塊地價(jià)不斷刷新紀(jì)錄，誕生了98億的應(yīng)天府、88億的世茂天譽(yù)、48億的桃園世紀(jì)等土地，一時(shí)間，全國(guó)的高價(jià)地中，南京就占據(jù)了半壁江山。

3年過去，這些高價(jià)地絕大多數(shù)都尚未入市，有些樓盤甚至將要封頂成為現(xiàn)房，而為數(shù)不多的入市新盤也淪為“虧本銷售”。

在入市的高價(jià)地中，京奧港未來墅成為自2016年以來首個(gè)虧本入市的高價(jià)地項(xiàng)目。2017年9月，京奧港未來墅首開，均價(jià)為25884元/平方米，只比當(dāng)年的樓面地價(jià)高出3500元/平方米，后該樓盤因資金問題而停工，最終難逃被收購(gòu)的命運(yùn)。

限價(jià)下進(jìn)退兩難

葛洲壩在2016年以樓面地價(jià)45213元/平方米競(jìng)得的葛洲壩中國(guó)府也進(jìn)退兩難，按照南京河西區(qū)域目前新房4.5萬(wàn)元/平方米的限價(jià)，葛洲壩中國(guó)府面臨著虧損開盤的處境。

當(dāng)新京報(bào)記者走訪葛洲壩中國(guó)府時(shí)發(fā)現(xiàn)，該樓盤仍然處于在建中，如今距離拿地已經(jīng)過去三年，但是該樓盤尚無入市的消息。

距離葛洲壩中國(guó)府不遠(yuǎn)同樣位于河西區(qū)域的金茂府也選擇了“拖延”入市。當(dāng)記者來到金茂府時(shí)，其售樓處已經(jīng)建成，但是大門仍然緊閉。金茂府所在地塊拿地時(shí)折合樓面價(jià)已達(dá)3.6萬(wàn)元/平方米，去年就一度傳出入市要賣7萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，至今尚未開盤。而在其附近的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，新房?jī)r(jià)格為3.5萬(wàn)元/平方米。

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)表示：“金茂府和葛洲壩中國(guó)府拿地成本較高，綜合測(cè)算下來項(xiàng)目總體成本也預(yù)計(jì)要達(dá)到6萬(wàn)元/平方米以上，但是按照目前限價(jià)的情況，這個(gè)價(jià)格難以達(dá)到?！?/p>

值得關(guān)注的還有世茂集團(tuán)以88億元拿下的2016年的南京最高總價(jià)地塊，如今該地塊雖然已經(jīng)開盤銷售，但是均價(jià)被限定為4.5萬(wàn)元/平方米，而此地塊的住宅樓面價(jià)已經(jīng)超過3萬(wàn)元/平方米。此前也傳出開盤時(shí)要賣6萬(wàn)元/平方米，如今以低價(jià)入市也反映出世茂集團(tuán)在限價(jià)之下采取了以價(jià)換量的策略。

由于今年以來南京部分新盤取證高于所限價(jià)格，有開發(fā)商放風(fēng)稱“南京限價(jià)要全面放開”，對(duì)此，孟祥遠(yuǎn)進(jìn)一步表示：“河西區(qū)域是南京未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，按照河西區(qū)域目前的市場(chǎng)情況，短時(shí)間內(nèi)限價(jià)不會(huì)松動(dòng)，這對(duì)高價(jià)地來講存在著風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。”

買新盤需“八成首付”

距離2017年南京“十盤同開”的盛況已經(jīng)過去一年多，但是在走訪中，“十盤同開”時(shí)排隊(duì)的長(zhǎng)龍仍然被南京人頻頻提起。

2017年11月，南京河西區(qū)域新盤集體放量，由于供應(yīng)量集中，需求量大，在開盤時(shí)就規(guī)定需要“八成首付”“至少200萬(wàn)驗(yàn)資”等條件。雖然門檻提升，購(gòu)房難度加大，在彼時(shí)市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下，這樣集中式的開盤仍然形成了“連夜排隊(duì)”、“一房難求”的景象。

時(shí)隔一年，當(dāng)記者再次走訪河西在售樓盤的時(shí)候，置業(yè)顧問向記者表示“八成首付”“驗(yàn)資”“搖號(hào)”，仍然是購(gòu)買新房的必要步驟。

這背后源于南京樓市一二手房?jī)r(jià)倒掛的情況并未減輕。一名南京當(dāng)?shù)氐闹脴I(yè)顧問向記者表示：“河西區(qū)域的部分二手房比新房每平方米貴一萬(wàn)元，新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，而且新房限價(jià)并無放松的跡象，不少二手房借機(jī)漲價(jià)?！?/p>

以佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)為例，目前，由于限價(jià)限制，新盤在售價(jià)格為3.5萬(wàn)元/平方米，與去年價(jià)格持平，而佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)二手房的價(jià)格已經(jīng)攀升至5萬(wàn)元/平方米?！靶路恳环侩y求，二手房?jī)r(jià)格攀高”，這是南京購(gòu)房者面臨的無奈現(xiàn)狀。

3月新房?jī)r(jià)格微漲

隨著南京實(shí)施“限購(gòu)、限價(jià)、限售”等多重調(diào)控措施之后，去年南京樓市呈現(xiàn)出先降后升的走勢(shì)。2018年1-8月，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中，上海與南京是全國(guó)70城中唯一房?jī)r(jià)連續(xù)下跌8個(gè)月的城市。

但是，從9月開始的三個(gè)月，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲幅度分別為0.4%、0.2%及1.5%。隨后在12月，南京新房、二手房?jī)r(jià)格又雙雙環(huán)比下跌0.1%。

今年春節(jié)以來，南京樓市又呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的局面。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2019年3月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，其中，南京3月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，同比上漲2.3%。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.8%，同比上漲2.2%。

我愛我家研究院指出，目前，南京住房消費(fèi)的主要客群仍以“新市民”為主，2018年南京人口凈流入超過10萬(wàn)人，增加了購(gòu)房及租房需求，同時(shí)限購(gòu)、限貸、限售的三限政策仍可避免單純投資需求的進(jìn)入。

對(duì)于南京樓市未來的走勢(shì)，我愛我家研究院也同時(shí)指出，當(dāng)前的市場(chǎng)熱度或可進(jìn)一步持續(xù)到二季度，市場(chǎng)價(jià)格漲幅有望收窄。