新房漏水保險賠 強(qiáng)制上險房價會跟漲

北京新房擬強(qiáng)制上保險，消息一出引發(fā)熱議。

根據(jù)北京市住建委、市地方金融監(jiān)督管理局、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局三部門近日聯(lián)合印發(fā)的《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險暫行管理辦法》征求意見稿，本市新建住宅工程項目，應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同中，將投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險列為土地出讓條件。建設(shè)單位投保住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險的保險費，可在建設(shè)項目總投資中的工程建設(shè)其他費用中列出。

未來，外墻脫落、漏水等這些往往引發(fā)扯皮的事，有望找保險公司理賠。但是看似好事一樁，卻引發(fā)網(wǎng)友擔(dān)憂“羊毛出在羊身上，房價是否要漲了”。與此同時，新規(guī)還被質(zhì)疑“甩鍋”——“房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，應(yīng)該問責(zé)開發(fā)商而不是找保險公司解決”“為何不能加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督及管理，而要靠保險賠償”。

對此，新京報記者采訪了匯友財產(chǎn)相互保險社副總經(jīng)理趙宏彥、北京盈科(上海)律師事務(wù)所房產(chǎn)金融法律事務(wù)部主任郭韌以及中央財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院教授郝演蘇答疑解惑。

焦點1 為何新房要強(qiáng)制上保險？

趙宏彥：目前，國外的建設(shè)工程質(zhì)量潛在缺陷保險也基本采用強(qiáng)制投保模式，從保險公司的角度來說，保險畢竟遵循大數(shù)法則，參與的項目越多，保險公司才能更順利地對項目進(jìn)行承保。

將保險公司拉入這一體系中，相當(dāng)于住宅工程質(zhì)量保證體系中又多了一個主體。如果該開發(fā)商開發(fā)的樓盤經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)量問題，那么保險公司出險的概率就會提高，這樣一來，后續(xù)這一開發(fā)商再開發(fā)新樓盤時，就很少有保險公司愿意承保，或者開發(fā)商需要付出更多保費，保險公司才愿意承保。市場博弈的結(jié)果會促使房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰。

因此，對于開發(fā)商來說，保險這一市場機(jī)制對其是有約束力的。

此外，近年來購房者買房后因為質(zhì)量問題而產(chǎn)生的糾紛不占少數(shù)，各級政府為處理糾紛消耗了大量行政資源。我認(rèn)為政府也是希望能將日常繁瑣的糾紛問題，轉(zhuǎn)移到保險公司等市場主體來解決，減輕負(fù)擔(dān)。

當(dāng)然，市場主體解決不了的問題，最終政府肯定還會出手。

郭韌：這個保險是強(qiáng)制開發(fā)商在建設(shè)房屋的時候購買，相當(dāng)于延長了房屋質(zhì)量的保修期，同時，又引進(jìn)了第三方對開發(fā)商的房屋質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。對購房者而言，未來房屋質(zhì)量發(fā)生問題的時候，保險公司作為第三方也可以共同來承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

郝演蘇：在很多國家，建筑商為了承諾建筑質(zhì)量，會專門投保相關(guān)的建筑質(zhì)量方面的保險，我國有了這類保險，顯然就增加了問責(zé)、追責(zé)的機(jī)制。在此過程中，保險公司也會對開發(fā)商的建筑質(zhì)量有標(biāo)準(zhǔn)要求，所以實際上是通過保險公司這一第三方，來增加對建筑商的監(jiān)督和約束。

當(dāng)然，開發(fā)商對于房屋質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)并不會因為保險公司的介入而有所降低，因為無論是否有保險，房屋質(zhì)量也已有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，也有政府方面的監(jiān)理。

焦點2 開發(fā)商對房屋質(zhì)量沒責(zé)任了？

趙宏彥：根據(jù)《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險暫行管理辦法》征求意見稿，保險期間保險責(zé)任開始時間是自建設(shè)工程竣工驗收合格2年后起算。在住宅工程在竣工驗收合格之日至保險責(zé)任開始時間內(nèi)出現(xiàn)的工程質(zhì)量潛在缺陷，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。

一般來說，工程質(zhì)量潛在缺陷保險對地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的保障期是十年，這是有科學(xué)依據(jù)的，因為普通工程，在十年以內(nèi)基本就穩(wěn)定了。例如地基基礎(chǔ)的不均勻沉降，結(jié)構(gòu)構(gòu)件之間的相對位移等都已經(jīng)穩(wěn)定了，不會再出大事情。而保險公司對保溫和防水工程的保障期則一般是5年。

工程質(zhì)量潛在缺陷保險是在住宅工程竣工驗收合格后兩年才進(jìn)行保障，有些購房者可能會想，為什么驗收合格后，還會出現(xiàn)漏水之類的質(zhì)量問題。其實結(jié)合現(xiàn)實情況還是很好理解的，有些工程體量是幾萬平米、幾十萬平米，不可能每個角角落落都絕對保證質(zhì)量，肯定會有不如意、缺陷、失誤的地方，因此就需要保險公司介入賠償。

根據(jù)以往理賠情況來看，保險公司理賠的方式有賠錢或維修，只需和業(yè)主達(dá)成一致。

郭韌：按照規(guī)定，在建設(shè)工程竣工驗收合格兩年內(nèi)，還是屬于開發(fā)商承擔(dān)房屋質(zhì)量的責(zé)任，兩年之后，就由保險公司來承擔(dān)。當(dāng)然，保險公司的責(zé)任也是有期限的，要對應(yīng)相關(guān)的條文。

郝演蘇：開發(fā)商一樣要對房屋質(zhì)量負(fù)責(zé)，就跟商品一樣，出了質(zhì)量問題要找廠商，房屋也有保修期，但保險公司介入后，房屋質(zhì)量又多了一層保障。

按規(guī)定，保險期間保險責(zé)任開始時間是自建設(shè)工程竣工驗收合格2年后起算。這就有點類似于重疾險的等待期，等待期內(nèi)被保險人生病是不能獲得理賠的，而新房是最容易出現(xiàn)問題的階段，水電暖都啟動，所有系統(tǒng)全部運轉(zhuǎn)之后，有可能出現(xiàn)一些小問題，這時候，就需要保險公司來理賠了。

焦點3 對購房者是好事還是麻煩？

趙宏彥：工程質(zhì)量潛在缺陷保險的推出，對購房者來說絕對是一件好事，相當(dāng)于延長了房屋的保障期，而且現(xiàn)在一些開發(fā)公司都是項目公司，工程結(jié)束后就解散了，個別房地產(chǎn)公司可能會從一個城市撤出，但是保險公司一直都存續(xù)。此外，對于保險理賠的時限和程序，都會有明確規(guī)定。

不過，購房者要注意，按原來的保險條款，住戶對房屋進(jìn)行的二次裝修，是不在保障范圍之內(nèi)的。

郭韌：這一保險對購房者來說肯定是有利的，因為保費是建筑公司支付。而開發(fā)商在建設(shè)房屋過程中，保險公司也會對房屋質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，根據(jù)規(guī)定，保險公司在最終評價報告中指出建設(shè)項目存在嚴(yán)重，且在竣工時沒有得到實質(zhì)性整改的，建設(shè)單位不得通過竣工驗收。這對于購房人來說，相當(dāng)于多了一個力量來監(jiān)管房屋質(zhì)量。

郝演蘇：對于購房者而言，更多了一重保障，保障期限又長了一些，當(dāng)然是好事兒，保險公司對房屋建設(shè)商還是有很強(qiáng)約束力的。

焦點4 羊毛出在羊身上，保費會轉(zhuǎn)嫁到房價？

趙宏彥：根據(jù)規(guī)定，保險公司應(yīng)當(dāng)按照建筑安裝工程總造價的預(yù)算價計算保險費，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時支付合同約定的保費。這是因為保險費用并不是按房價計算，而是按照建安費用，而建安費用又很低，比如北京地區(qū)主體加裝修的建安造價也就在5000元/平米左右，乘以1.5%的費率，占比不高，對房價影響甚微。

郭韌：羊毛出在羊身上是有這個可能的，開發(fā)商出了保費，保費也是開發(fā)商的開發(fā)成本之一，以后這些可能會體現(xiàn)在房價里。

郝演蘇：建設(shè)公司投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險不會對房價有影響，因為保費占比是很小的。