一季度銷售分化 中小房企大漲

截至4月10日，30余家上市房企陸續(xù)公布今年一季度業(yè)績。房企銷售額從之前普遍上漲，變?yōu)闈q幅明顯放緩。即便春節(jié)過后，在一二線城市房地產(chǎn)市場明顯升溫的情況下，也未改寫今年一季度樓市格局。

今年一季度，龍頭大型房企業(yè)績上漲乏力的端倪開始顯現(xiàn)，前三名企業(yè)一季度銷售金額同比均現(xiàn)下跌。中小房企步步趨穩(wěn)，個(gè)別房企趁勢超車，銷售金額同比上漲超六成，甚至兩倍以上，房企業(yè)績分化明顯加劇。

基數(shù)高，三巨頭同比下調(diào)3%-26%

截至4月10日，公布2019年一季度銷售業(yè)績的上市房企合計(jì)30余家。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，有30家房企合計(jì)銷售業(yè)績?yōu)?0469億元，與2018年同期的10096億元相比，同比微漲3.7%。

雖然業(yè)績上漲，但銷售漲幅明顯放緩，龍頭房企銷售規(guī)模出現(xiàn)同比下調(diào)。在克而瑞一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200權(quán)益排行榜中，碧桂園、恒大、萬科位居前三名的格局仍未打破。

其中，碧桂園公告的業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，碧桂園第一季度實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1200.1億元，同比去年的1281億元下降6.30%。

相比之下，恒大銷售金額同比下調(diào)的比例則超過兩位數(shù)。今年1至3月，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約1196億元，與去年的1618.7億元相比下降26.1%。

在此前的2018年業(yè)績會上，恒大宣布將2019年合約銷售目標(biāo)定為6000億元。其也是前三名企業(yè)中唯一確定銷售目標(biāo)的房企。如此看來，今年一季度則完成目標(biāo)的19.93%。

在前三名企業(yè)中銷售金額跌幅最小的是萬科。2019年1至3月份，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1494.4億元，同比跌幅為3.13%。

值得一提的是，今年一季度已有四家房企過千億。除上述前三名企業(yè)外，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額為1096.6億元。不過，保利發(fā)展一季度的簽約金額則是同比增長26.14%。

從單月數(shù)據(jù)來看，前三名企業(yè)3月銷售業(yè)績均好于前兩個(gè)月，萬科及恒大3月銷售業(yè)績均超過500億。其中，恒大3月份實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為549億元，環(huán)比2月的215.3億元增長155%，同比則上漲11%。

恒大3月的市場表現(xiàn)主要得益于3月份開啟的全國樓盤降價(jià)促銷活動，而且這一促銷將延期至5月。此前有知情人士表示，延期的主要原因是促銷活動效果良好，致使恒大3月銷售業(yè)績增速明顯。

百強(qiáng)房企同比漲幅從28.8%降至-1%

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP3龍頭房企一季度全口徑銷售金額同比下降近13%。對于這一下降現(xiàn)象，克而瑞分析認(rèn)為，一方面是由于去年一季度3家龍頭房企業(yè)績基數(shù)較高，月均銷售超500億；另一方面，自2018年下半年以來TOP3房企進(jìn)行了提質(zhì)控速的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。

事實(shí)上，銷售規(guī)模下調(diào)的不僅是三家龍頭房企，中國金茂今年一年度銷售283.28億元，同比去年的386.66億元降幅也達(dá)到26.70%。綠城今年一季度總合同銷售金額255億元，同比也有8.6%的降幅。

從百強(qiáng)房企一季度銷售情況來看，根據(jù)克而瑞按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，TOP100房企今年1-3月的銷售規(guī)模仍有1%左右的下滑。但在2018年第一季度，TOP100房企整體銷售規(guī)模同比增長28.8%。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2018年是房地產(chǎn)行業(yè)刷新歷史紀(jì)錄的一年，與2018年一季度同比接近50%上漲相比，2019年一季度房企漲幅全面放緩。

對于房企整體銷售額漲幅明顯出現(xiàn)放緩的原因，張大偉則認(rèn)為，除市場本身退燒外，與2018年一季度有2017年大量結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)系。此外，春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)退燒，也影響到布局三四線城市的房企銷售。其中，龍頭房企銷售業(yè)績放緩很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關(guān)。

部分中小房企大漲60%-277%

在部分大房企業(yè)績上漲乏力情況下，部分中小房企的業(yè)績數(shù)據(jù)依然在上漲，有的小房企一季度銷售業(yè)績同比漲超六成，甚至個(gè)別小房企一季度銷售業(yè)績同比增長2倍以上。房企間的業(yè)績分化繼續(xù)加劇。

最為典型的是國瑞置業(yè)一季度銷售76.57億元，同比增長約277%。合生創(chuàng)展一季度銷售40.8億元，同比增長約141.80%。

佳兆業(yè)一季度合約銷售金額約為138.41億元，同比增長約75.7%，2019年的合約銷售目標(biāo)為875億元，已實(shí)現(xiàn)年度銷售目標(biāo)的約15.82%。

建業(yè)地產(chǎn)一季度物業(yè)合同銷售總額為128.36億元，同比增加為69.8%。2019年其重資產(chǎn)合約銷售目標(biāo)是635億元，已完成全年目標(biāo)的20.21%。首創(chuàng)置業(yè)一季度累計(jì)簽約金額約139.1億元，同比增長63.2%。2019年銷售目標(biāo)800億元，完成目標(biāo)的17.38%。

此外，中國奧園一季度合同銷售金額187.3億，同比增長約38%。佳源國際一季度銷售36.63億元，同比增長46%。

隨著市場格局逐漸分化，張大偉認(rèn)為，從2019年銷售數(shù)據(jù)可以推斷出，在龍頭房企退燒的背景下，2019年市場逐漸將出現(xiàn)中型房企競爭的局面。

對于2019年房地產(chǎn)市場，克而瑞認(rèn)為將是銷售“小年”，預(yù)計(jì)一二線和部分強(qiáng)三線城市企穩(wěn)反彈，而多數(shù)三四線城市仍將保持調(diào)整下行的走勢。為此，企業(yè)高杠桿經(jīng)營、高增長模式注定不可持續(xù)。

另有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，政策基本仍將保持比較緊的狀態(tài)，隨著樓市供應(yīng)的增加，二季度的市場走勢也難現(xiàn)大幅增長，求穩(wěn)是大部分房企的心態(tài)。