落戶放寬不等于房價(jià)必漲

繼去年以來多地放寬落戶政策后，國家發(fā)改委近日發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》再度將公眾目光吸引至戶籍制度放開上。

戶籍制度放開是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要方式之一，但不可否認(rèn)的是，在“長期看人口，中期看土地，短期看金融”的觀點(diǎn)下，戶籍制度放開與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化確實(shí)較為親密。

有分析人士稱，落戶政策在爭(zhēng)奪人才的同時(shí)，也變向降低了購房門檻，進(jìn)而刺激購房需求。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，目前各類城市放松落戶政策主要是基于人才引進(jìn)，換言之大部分城市還未全面放開落戶條件。從此次《重點(diǎn)任務(wù)》的內(nèi)容來看，本質(zhì)上還是推進(jìn)全國城鎮(zhèn)化比率穩(wěn)定提升，從制度層面保障農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移集中后落戶需求，但由于城鎮(zhèn)化發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)有著極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，所以，落戶政策的不斷放寬確實(shí)會(huì)對(duì)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是增量市場(chǎng)的供需穩(wěn)定帶來一定的影響，但這種影響還要受到供給、信貸等多方面因素制約。

在貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂看來，戶籍制度的放松并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向。雖然放寬落戶限制會(huì)在短期內(nèi)刺激需求釋放，但這種影響會(huì)被逐漸消化，并不必然會(huì)帶來房價(jià)的上漲。在當(dāng)前樓市全面調(diào)控背景下，信貸監(jiān)管仍較為嚴(yán)格，且一些城市庫存呈逐漸走高態(tài)勢(shì)，即便人口流入城市也不一定會(huì)造成供需緊張。尤為重要的是，落戶政策刺激所帶來的購房熱情往往不可持續(xù)。

落戶松綁的長短紅利

事實(shí)上，全國二線城市此前已經(jīng)掀起了“求賢若渴”的高潮，紛紛在戶籍、住房和工作生活補(bǔ)貼等方面給予傾斜。

可以說，除了北京和上海，其他省市區(qū)的戶籍制度松綁已經(jīng)箭在弦上。究其原因，一是為了房地產(chǎn)，二是為了生產(chǎn)力。前者直給，并且羞于說出口；后者直抵供給側(cè)，為中國經(jīng)濟(jì)增長提供新的動(dòng)力。對(duì)各地而言，不管“搶人”的主觀意愿如何，客觀上都對(duì)本地樓市形成利好。這在去年的某個(gè)時(shí)間，有目共睹。

《北京商報(bào)》文章指出，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這個(gè)事實(shí)得認(rèn)。農(nóng)民進(jìn)城和人口涌向大城市，圍繞買房置業(yè)的一攬子消費(fèi)，對(duì)內(nèi)需絕對(duì)是強(qiáng)刺激。城鎮(zhèn)化始終是中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長的強(qiáng)大引擎，而城鎮(zhèn)化離不開房地產(chǎn)的發(fā)展，盡管不能只限于房地產(chǎn)的發(fā)展。

對(duì)中央而言，放開戶籍還有著更為深遠(yuǎn)的改革考量。一個(gè)要素充分流動(dòng)的市場(chǎng)，才是最有效率的，才能夠?qū)崿F(xiàn)資源的最佳配置。用戶籍來控制人口流動(dòng)，人為將全國性統(tǒng)一市場(chǎng)扭曲和碎片化，最終影響的是全要素的生產(chǎn)效率和制度性的交易成本。自由流動(dòng)，不僅是個(gè)體生存的權(quán)利，也是國家發(fā)展的密碼。

在決定經(jīng)濟(jì)增長的諸多要素之中，人是最根本的。而且，隨著發(fā)展的程度越來越高，人也變得越來越重要。這個(gè)“人”，既包括數(shù)量意義上的人口，也包括質(zhì)量意義上的人才。特別是當(dāng)中國面臨著老齡化和資本邊際效率遞減，人力資源的重要性前所未有凸顯出來，這是中國區(qū)別于其他國家的獨(dú)特稟賦和比較優(yōu)勢(shì)。

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，后者反作用于前者，這是經(jīng)典的馬克思論述。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，倒逼戶籍松綁。而戶籍松綁，也將進(jìn)一步推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一切問題都是時(shí)間問題，一切問題也都是發(fā)展問題。

新型城鎮(zhèn)化建設(shè)不是單純房地產(chǎn)開發(fā)

提起新型城鎮(zhèn)化，往往被單純地認(rèn)為是房地產(chǎn)開發(fā)，其實(shí)不然。

《證券日?qǐng)?bào)》文章認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化是與傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化發(fā)展模式相對(duì)而言的。就發(fā)展模式來說，過去傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化是以政府經(jīng)營為主導(dǎo)，以追求GDP政績短期利益為目的，對(duì)土地財(cái)政高度依賴，“圈地建房、坐地升值”，走外延式擴(kuò)張模式。其后果是土地和空間發(fā)展受限、污染嚴(yán)重、勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)失衡、資金投入與就業(yè)難持續(xù)、公共服務(wù)與社會(huì)保障不足等諸多結(jié)構(gòu)性問題顯現(xiàn)。

針對(duì)傳統(tǒng)模式的弊端，新型城鎮(zhèn)化以人的城鎮(zhèn)化為核心，以城市綜合承載力為支撐，以政府職能轉(zhuǎn)變的體制創(chuàng)新為保障，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、城市、人有機(jī)融合，不以犧牲環(huán)境為代價(jià)，走可持續(xù)的智慧城市發(fā)展道路。這其中必然涉及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)，但又不是一般通俗意義上的房地產(chǎn)開發(fā)。

新型城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)緊密相連，并為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展提供新的契機(jī)。

事實(shí)上，城市與鄉(xiāng)村劃分的最顯性標(biāo)識(shí)即是建筑，尤其是大面積的居住型建筑。今年政府工作報(bào)告明確提出，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。其中，相當(dāng)部分內(nèi)容關(guān)系到房子，特別是民居。針對(duì)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的改善基本居住需求，政府工作報(bào)告用大幅筆墨做了詳盡描述：繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。繼續(xù)推進(jìn)地下綜合管廊建設(shè)。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯和無障礙環(huán)境建設(shè)，健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車場(chǎng)等生活服務(wù)設(shè)施?？梢钥吹剑瑥某鞘械叵鹿芫W(wǎng)改造，住房本身品質(zhì)提升，再到生活周邊設(shè)施完善，這一系列表述既是“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)理念的體現(xiàn)，同時(shí)，也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了方向。

政府工作報(bào)告還提到，“促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量”。這為新型城鎮(zhèn)化提出了更高的要求，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)不再是單體的，孤立的，而是相互關(guān)聯(lián)和互補(bǔ)的，共同組成協(xié)調(diào)發(fā)展的“全國一盤棋”。政府工作報(bào)告提出，圍繞解決發(fā)展不平衡不充分問題，改革完善相關(guān)機(jī)制和政策，促進(jìn)基本公共服務(wù)均等化，推動(dòng)區(qū)域優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

正是在這個(gè)意義上，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)雄安新區(qū)、京津冀協(xié)同發(fā)展、落實(shí)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)規(guī)劃、“長三角”區(qū)域一體化發(fā)展……都將以道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民居建設(shè)為先鋒，通過新型城鎮(zhèn)化與區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展有機(jī)結(jié)合，與其他戰(zhàn)略部署相協(xié)調(diào)，全方位服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。而地產(chǎn)行業(yè)作為參與其中的重要力量，必須告別之前的圈地?cái)U(kuò)張模式，轉(zhuǎn)換思路，堅(jiān)持五大發(fā)展理念，兼顧環(huán)境與發(fā)展，為保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展發(fā)揮更大的作用。