海南樓市：成交顯著回暖，“新島民”跑步入市

在海南自貿(mào)區(qū)（港）建設(shè)滿一年之際，海南通過重啟“商轉(zhuǎn)公”貸款、盤活存量商品住宅用地、放寬引進人才的購房資格與信貸要求等“組合拳”，對樓市調(diào)控政策進行微調(diào)。

近日，記者奔赴海南實地調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，售樓處人氣已較春節(jié)期間顯著回升，“新島民”的剛性需求正成為海南樓市回暖的主要推動者。

記者采訪的多位地產(chǎn)商、房產(chǎn)中介人士預(yù)期，地產(chǎn)商推盤力度加大，剛需購房者開始出手，再疊加海南房地產(chǎn)政策微調(diào)的大背景，預(yù)期海南樓市成交會進一步回暖。

但在“房住不炒”原則指導(dǎo)下，海南“限價”放開的可能性較低，海南房價大幅上漲的可能性不大。

售樓現(xiàn)場：人氣回升

記者在海口調(diào)研期間，恰逢碧桂園位于?？谑忻捞m區(qū)新埠島的樓盤濱海國際泊岸開放認購。記者在其售樓現(xiàn)場看到，即便當(dāng)日下著雨，售樓中心及樣板房內(nèi)依然人氣較旺。

銷售人員告訴記者，此前一天來看房的人更多。

3月30日，碧桂園濱海國際泊岸正式開盤。當(dāng)日晚間，銷售人員發(fā)來短信稱，該批108套房源已全部售罄。

在?？诘牧硗庖粋€在售樓盤——位于?？谝４蟮琅c海榆中線交匯的恩祥新城，記者也看到，雖然當(dāng)時是周一上午，而且該樓盤已賣至尾盤，但售樓處仍有6、7組購房人在咨詢。據(jù)記者觀察，當(dāng)日上午至少有3位購房人交了訂金。

記者隨機采訪了兩位購房者，發(fā)現(xiàn)他們都是海南島的“新島民”，即均是在2018年通過人才引進落戶海南的“新本地居民”。

恩祥新城的銷售人員告訴記者，2018年4月22日海南省商品住宅實施全域限購后，島外居民買房通道基本被堵死，島內(nèi)居民觀望，購房人大幅減少。

但近兩個月售樓處的人氣突然回升，恩祥新城3月份新推的C組團6棟樓，到月底就已經(jīng)賣得差不多了?！百彿空咭詣傂铻橹鳎径际窃诒镜毓ぷ?、最近一年通過引進人才方式落戶到海南的新本地人?！?/p>

在海南博鰲，記者看到，看房人數(shù)相對較少。不過，融創(chuàng)的銷售人員告訴記者，其在全國各地都設(shè)有售樓中心，購房人并非一定要到現(xiàn)場才能購買。事實上，其3月開盤的融創(chuàng)博鰲金灣半海洋房已經(jīng)賣得只剩下低樓層部分戶型了。、

辦證大廳：排起長隊

記者在?？谑泄簿中阌⒎志洲k證中心、瓊山分局辦證中心了解到，年后來辦理、咨詢?nèi)瞬乓M落戶的人明顯增加。

3月24日上午8點，記者在海口瓊山分局辦證中心看到，門口排起了長龍，等待辦證中心開門拿號。

而在4月4日下午15點57分，離下班還有1個小時，記者在秀英公安分局辦證中心看見仍有18個人在排隊等候辦理落戶。

根據(jù)海南省當(dāng)前執(zhí)行的房地產(chǎn)政策，能在海南購買商品住房的，除了擁有海南戶口的本地居民，非本省戶籍居民家庭購買住房，需要提供至少一名家庭成員在海南省累計5年及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

“辦理人才引進落戶，是獲得海南買房資格的最快途徑。”一位房地產(chǎn)中介人員告訴記者。

為進一步引進各類人才，3月29日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中共海南省委人才發(fā)展局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善人才住房政策的補充通知》，從購房資格和信貸要求兩方面對原人才住房政策進行了完善，放寬了對引進人才的購房資格與信貸要求。

根據(jù)《通知》，由省外整體遷入海南的企業(yè)總部或區(qū)域總部，自完成工商登記注冊之日起，其隨企業(yè)遷入海南的員工，購房政策享受本地居民同等待遇。

另外，海南省還將給予人才購房信貸支持，未在海南落戶的引進人才在海南購買唯一住房，以及已在海南落戶的引進人才在海南購房，申請商業(yè)性個人住房的首付比例，均享受本省戶籍居民家庭同等待遇。

海南省還鼓勵金融機構(gòu)對引進人才發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款的利率予以優(yōu)惠，并鼓勵商業(yè)銀行向住房租賃企業(yè)提供低息貸款，降低人才租賃住房成本。

“海南省在過去近一年的時間里，引進各類人才不到十萬人，離‘至2025年引進100萬各類人才’的目標(biāo)還有很大的距離，此次人才住房政策的完善有望加快人才流入速度，或?qū)⒃黾雍Ｄ蠘鞘械奈?。”有資深地產(chǎn)分析人士對記者表示。

海南省委常委、副省長毛超峰在博鰲亞洲論壇2019年年會上曾透露，阿里巴巴、騰訊、京東、中國旅游集團、招商局集團等已在海南設(shè)立總部或區(qū)域性總部。

地產(chǎn)商：“圍城”效應(yīng)

分析人士指出，海南樓市近期成交回暖，與開發(fā)商積極推盤回籠資金有關(guān)。

據(jù)了解，海南省在實施全域限購的同時，還加強了對商品住宅備案的管理。其中，三亞實行限時網(wǎng)簽；?？趧t要求核算成本，重申備案價。

“雖然政府沒有明文限價，但超過某個價格無法備案，一些開發(fā)商一開始覺得不劃算還捂盤，但冰封近一年后，一些資金實力較弱的開發(fā)商已經(jīng)快撐不住了?！币晃豢偛吭谌A南的大型名牌地產(chǎn)商內(nèi)部人士告訴記者。

自2018年海南省發(fā)布全域限購政策后，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售大幅回落。海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降16.5%；全省房屋銷售面積1432.25萬平方米，比上年下降37.5%；房屋銷售額2083.29億元，同比下降了23.2%。

“大型地產(chǎn)商的海南地區(qū)銷售總監(jiān)過去一年過得非常煎熬，因為明明前景看好，卻無法變現(xiàn)，甚至由于沒有業(yè)績，手下的銷售人員都跑光了?？吹秸{(diào)控態(tài)度堅決，他們最近也準(zhǔn)備加快推盤速度?！币晃坏禺a(chǎn)中介高層告訴記者。

事實上，在堅持樓市調(diào)控不放松的同時，海南省政府方面也在想辦法盤活房地產(chǎn)市場。除了前述完善人才住房政策，海南省政府日前對不同情形的存量商品住宅用地提出四類處置措施——可以改變土地用途，可以進行土地置換，也可以選擇轉(zhuǎn)讓或政府依法有償收回，以期盤活存量商品住宅用地。

此外，3月17日，海南省住房公積金管理局還發(fā)布《關(guān)于重啟個人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》，重啟受理個人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)。

“政府微調(diào)樓市政策，地產(chǎn)商積極推盤，剛需購房者在經(jīng)歷了前期觀望后也傾向于出手，預(yù)期海南樓市成交會進一步回暖?！倍辔坏禺a(chǎn)商、房產(chǎn)中介人士在預(yù)期樂觀的同時也認為，在“房住不炒”原則指導(dǎo)下，海南“限價”放開的可能性較低，海南房價大幅上漲的可能性不大。

在調(diào)研中，多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于看好海南的發(fā)展前景，有很多大型地產(chǎn)商在想法設(shè)法進駐海南。

佳兆業(yè)就是其中之一。2018年，佳兆業(yè)接連在海南三亞拿下三亞海昌夢幻海洋不夜城項目部分股權(quán)及三亞海棠灣南田項目100%股權(quán)。“海南樓市調(diào)控非常嚴(yán)厲，但就是在（調(diào)控）非常嚴(yán)厲的時候才能買到好東西。假如沒有那么嚴(yán)厲，想在海南特別是在三亞的海邊尋找一兩塊地投資是很難的，成本也會非常高?！奔颜讟I(yè)集團董事會主席兼執(zhí)行董事郭英成表示。