兇猛！六大銀行新增貸款一半流向樓市

房貸利率的漲跌牽動著購房者的神經(jīng)，住房按揭貸款的情況也備受關(guān)注。

近期，隨著上市銀行年報陸續(xù)披露，銀行去年涉房貸款增長情況浮出水面。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至日前33家已披露2018年度業(yè)績的上市銀行（含A股、H股）去年末涉房貸款余額合計28萬億元，在總貸款中的占比接近32.7%。其中，個人房貸總額近23萬億元，較去年初增長15.6%；對公貸款項下房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額也接近5.4萬億元，較年初增長16.2%。

超三成房貸新增量流向房地產(chǎn) 六大行新增貸款一半流向樓市

據(jù)證券時報統(tǒng)計，截至2018年末，33家上市銀行個人房貸總額已接近23萬億元，較年初增長15.6%。

與此前趨勢相比，雖然個人房貸增速還處于繼續(xù)降低的通道，不過考慮到這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對銀行的綜合效益，個人房貸在A股上市銀行的信貸投放中仍占據(jù)重要地位。

一個可以直接佐證的數(shù)據(jù)是：前述33家上市銀行去年房貸增量在總貸款增量中的占比高達37.5%。

另據(jù)經(jīng)濟觀察報統(tǒng)計，2018年六大行新增貸款及墊款共計5.13萬億元，其中，個人住房貸款新增2.53萬億元。占據(jù)了新增貸款及墊款的49.39%。

在貸款及墊款分類中，各大銀行基本分為個人貸款（包含個人住房貸款、消費貸款等）、公司貸款及墊款、票據(jù)貼現(xiàn)三大類，也有部分銀行因各自規(guī)則不同而稍有差異。在分類中，個人貸款新增3.12萬億，占據(jù)新增貸款60.77%；公司貸款新增1.63萬億，占新增貸款31.7%。公司貸款新增額度低于房貸增速。

六大行中，工行增長額度最多，6512.72億元，增長16.5%；郵儲增速最快，增加2,627.22億元，增長22.74%。

經(jīng)濟觀察報注意到，隨著新增額度的增加，房貸在銀行內(nèi)部總貸款中的占比也逐漸提升。以工行為例，個人住房貸款占據(jù)個人貸款的比例由2017年末的79.6%提高的2018年末的81.5%；占總貸款余額的比例由2017年的27.6%上升到2018年的29.76%。郵儲個人住房貸款占個貸比例由59.35%提高到61.12%，占總貸款余額的比例由2017年的31.8%上升到33.1%。

個人住房貸款又占據(jù)了個人貸款類別中的大頭，個人住房貸款占個人貸款的81.26%，其他的份額分別被消費貸款、個人經(jīng)營性貸款、信用卡透支等類別分食。

比如，工行的個人貸款結(jié)構(gòu)中，個人住房貸款占據(jù)了81.5%，與六大行平均情況基本一致；個人消費貸款占比3.6%；個人經(jīng)營性貸款占比3.8%；信用卡透支占比11.1%。

曾有銀行個貸經(jīng)理向記者表示，按揭貸款是很多銀行偏愛的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因為產(chǎn)生不良的概率低于其他貸款。雖然按揭貸款新增額度上升，但是不良資產(chǎn)質(zhì)量狀況沒有隨之增加。比如，在農(nóng)行中按照業(yè)務(wù)分類中的不良貸款結(jié)構(gòu)顯示，個人住房貸款在總貸款的占比由2017年末的5.8%提高到2018年末的5.9%，但是不良率卻有好轉(zhuǎn)，由0.36%降到0.31%。

工行建行農(nóng)行仍是個人房貸大戶

據(jù)證券時報報道，從個人房貸來看，工行、建行、農(nóng)行仍是房貸大戶，無論是房貸余額還是增量，都在國內(nèi)銀行中排名居前。其中，建行去年末房貸余額在總貸款中占比高達35.1%，繼續(xù)排名國內(nèi)銀行第一位；郵儲銀行、農(nóng)行的房貸占比也分別達33%、30.7%。

在股份制銀行之中，去年房貸增量規(guī)模較大的則是中信銀行和招商銀行，分別超過1381億元和953億元。但增速最快的卻是浙商銀行，該行去年末房貸余額僅為444.5億元，較去年初大增57%。

值得注意的是，民生銀行去年末個人房貸余額較去年初壓降約155億元，減幅近4%，成為少數(shù)幾家減少個人房貸投放的銀行。

在中小銀行當中，由于房貸余額基數(shù)較低，多家銀行去年實現(xiàn)100%以上的房貸增速。其中，甘肅銀行、江陰銀行、盛京銀行增速分別為221%、131%和126%，但這些銀行的房貸占比都不超過10%。

從房貸增量在全行貸款增量中的占比來看，國有大行普遍超過40%，其中建行此項占比甚至達到67%；股份行中則以中信銀行、招商銀行居前，分別達33%、26%；中小銀行中，江西銀行去年房貸增量占比高達44%，促使該行去年末房貸余額在全行貸款中的占比升至25.7%，暫列上市中小銀行第一位。

民生銀行對公房貸迅增

此外，銀行也一直是房企開發(fā)資金來源的最大金主。不過，在銀行新增貸款中，投向房地產(chǎn)業(yè)貸款（包括房企開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款及非房地產(chǎn)用途貸款）的份額普遍不高。

據(jù)中國房地產(chǎn)報報道，從房地產(chǎn)業(yè)貸款余額來看，中國銀行居銀行之首。2018年末，中國銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額6428.33億元，同比增長8.41%，在貸款總額中占比6.17%；但其2018年新增貸款投向房地產(chǎn)業(yè)的份額僅5.59%，房地產(chǎn)業(yè)貸款增量498.52億元。

農(nóng)業(yè)銀行是房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模第二大銀行，其2018年末房地產(chǎn)業(yè)貸款余額6114.56億元，同比增長19.07%，在貸款總額中占比9.4%。其2018年新增貸款投向房地產(chǎn)業(yè)的份額為8.03%，房地產(chǎn)業(yè)貸款增量979.44億元。

第三名工商銀行，2018年末房地產(chǎn)業(yè)貸款余額5920.31億元，同比增長17.99%，在貸款總額中占比7.4%。其2018年新增貸款投向房地產(chǎn)業(yè)的份額為7.61%，房地產(chǎn)業(yè)貸款增量902.62億元。

第四名建設(shè)銀行，2018年末房地產(chǎn)業(yè)貸款余額5100.45億元，同比增長22.94%，占貸款總額3.7%；其中，房地產(chǎn)開發(fā)類貸款余額3656.54億元，較上年增加466.54億元，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶和普通商品住房項目。

中國郵政儲蓄銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額則在國有大行中墊底，僅563.45億元，甚至遠遠低于浦發(fā)銀行、光大銀行、平安銀行等股份制銀行。

相比之下，股份制銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款的積極性更強一些。

2018年民生銀行新增房地產(chǎn)業(yè)貸款1318.15億元，居上市銀行之首，占全部新增貸款的比重高達52.22%，即民生銀行將半數(shù)以上新增貸款均投向房地產(chǎn)企業(yè)。2018年末民生銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額3879.42億元，同比增長51.46%，占全部貸款余額的12.69%，占比較上一年提高3.5個百分點。在民生銀行“公司貸款和墊款”項目金額排名中，房地產(chǎn)業(yè)貸款排在第一名，超過了制造業(yè)、批發(fā)零售等其他行業(yè)。

招商銀行和光大銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款投放力度亦較大。2018年末，招商銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額3164.9億元，同比增長25.58%；光大銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額1920.75億元，同比增長35.25%。在光大銀行2018年企業(yè)類貸款項目金額排名中，房地產(chǎn)業(yè)排在第三名，僅次于制造業(yè)、水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)。

但隨之帶來的房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率攀升，值得警惕。財報數(shù)據(jù)顯示，民生銀行2018年末不良貸款余額538.66億元，比上年末增加59.77億元，增幅12.48%，其中，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額11.17億元，同比增長102%，房地產(chǎn)業(yè)不良率2.07%，較2017年增加1個百分點。

光大銀行2018年末房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額5.76億元，不良率1.5%，較2017年末房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額增加了3億元，不良率提升0.7個百分點。平安銀行2018年末房地產(chǎn)業(yè)不良率1.56%，較上一年增加0.79個百分點。

聚焦重點客戶和重點區(qū)域

在上市銀行逆勢增加開發(fā)貸投放的同時，對房企貸款的結(jié)構(gòu)也在變化，普遍采取的授信策略是：聚焦重點客戶和重點區(qū)域。

招行在年報中表示，對房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)，堅持“控制總量、聚焦客戶、聚焦區(qū)域、調(diào)整結(jié)構(gòu)、嚴格管理”的基本原則，圍繞住房租賃、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)權(quán)益性投資等行業(yè)發(fā)展方向，動態(tài)調(diào)整信貸政策，引導資產(chǎn)組織和投放。

一方面，強化行業(yè)限額管理，并不斷優(yōu)化城市及客戶分類管理，重點投向優(yōu)質(zhì)城市和總分行戰(zhàn)略客戶。另一方面，嚴控前期房地產(chǎn)價格過高及庫存較高城市的融資占比，嚴控商用房開發(fā)融資，嚴控高杠桿、高融資成本地產(chǎn)項目融資，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款封閉管理要求，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

此外，多家銀行也提高了對房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)質(zhì)量控制和風險防范要求。工行就表示，將通過兩方面舉措加強房地產(chǎn)行業(yè)風險管理：首先，引導加大房地產(chǎn)領(lǐng)域民生保障力度，繼續(xù)擇優(yōu)支持棚改貸款業(yè)務(wù)，穩(wěn)步開展租賃住房貸款業(yè)務(wù)；其次，對商業(yè)性房地產(chǎn)貸款在總量控制的基礎(chǔ)上，實施區(qū)域差異化信貸政策，重點支持一線城市以及庫存消化周期合理、潛在需求充足的二線城市普通商品住房項目，審慎把握三四線城市新增住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)；再次，從嚴控制商品房開發(fā)貸款以及商業(yè)性棚改貸款業(yè)務(wù)。

房貸仍屬被嚴控對象

2019年開年以來，市場上的資金多了起來。但需要指出的是，嚴控信貸仍將是房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容，嚴防房地產(chǎn)風險也是監(jiān)管部門2019年的重點工作。

今年兩會期間，銀保監(jiān)會副主席王兆星表示，2019年銀保監(jiān)會仍將加強房地產(chǎn)貸款的監(jiān)測，繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風險，要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發(fā)和個人貸款，要防止通過影子銀行渠道進入房地產(chǎn)，要防止房地產(chǎn)金融風險出現(xiàn)大的問題。同時繼續(xù)保障住房貸款的基本需要。

中國人民銀行2019年金融市場工作會議指出，要進一步落實好各項信貸政策。加強房地產(chǎn)金融審慎管理，落實房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

對于國有大行來說，“房住不炒”是其信貸政策的基本底線。農(nóng)業(yè)銀行方面表示，嚴格落實各項監(jiān)管要求，實行差異化個人住房信貸政策。此外，農(nóng)業(yè)銀行還開發(fā)了零售貸款欺詐風險識別系統(tǒng)，精準識別住房貸款假按揭等行為。

中國銀行表態(tài)，認真執(zhí)行住房金融政策，嚴格執(zhí)行差異化信貸政策。繼續(xù)執(zhí)行差異化的個人住房貸款政策，穩(wěn)步投放個人貸款。

而房地產(chǎn)開發(fā)貸一直以來都屬于被銀行業(yè)嚴控風險的對象。中國銀行業(yè)協(xié)會聯(lián)合普華永道發(fā)布的《2018年中國銀行家調(diào)查報告》對2380位銀行家的調(diào)查顯示，盡管地產(chǎn)公司抵押擔保品大部分時候是土地儲備或樓宇，理論上是中國較優(yōu)質(zhì)的擔保品，但依然有45%的銀行家認為2018年信貸投資應(yīng)該首先要限制房地產(chǎn)行業(yè)。

據(jù)北京青年報記者統(tǒng)計，去年有超30家銀行因貸款違規(guī)“涉房”，收到各地銀監(jiān)局開出的50余張罰單，罰金累計近千萬。

進入2019年，繼續(xù)有銀行因此受罰。今年2月，各級銀保監(jiān)機構(gòu)共披露160張銀行業(yè)罰單，合計罰沒3580萬元。從違規(guī)案由來看，共有84張罰單劍指信貸業(yè)務(wù)違規(guī)，占當月披露總罰單數(shù)的一半，其中包括金融機構(gòu)貸款違反審慎經(jīng)營原則、貸款流入房地產(chǎn)市場、貸后監(jiān)管不嚴等。3月份，各級銀保監(jiān)機構(gòu)披露了226張銀行業(yè)罰單，其中有120張與信貸業(yè)務(wù)違規(guī)相關(guān)。