廣州：購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額按出資占比確定

廣州共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)工作又有新進(jìn)展。日前，廣州南沙區(qū)政府官網(wǎng)掛出《廣州南沙新區(qū)試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房管理實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征求意見(jiàn)》）?！墩髑笠庖?jiàn)》指出，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額按照擬實(shí)際出資額占所購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房評(píng)估價(jià)格的比例確定，原則上購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額應(yīng)超過(guò)50%，但不得高于80%。

簽訂購(gòu)房合同后

不得變更出資比例

記者注意到，《征求意見(jiàn)》對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的銷(xiāo)售價(jià)格、產(chǎn)權(quán)份額、回購(gòu)、上市流轉(zhuǎn)、購(gòu)房貸款等多個(gè)方面進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定和說(shuō)明。

在銷(xiāo)售價(jià)格方面，《征求意見(jiàn)》指出，共有產(chǎn)權(quán)住房銷(xiāo)售價(jià)格以第三方獨(dú)立專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房源推出時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)情況進(jìn)行評(píng)估，按照低于銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的原則，綜合房屋的樓層、朝向、面積、景觀等因素設(shè)定“一房一價(jià)”，并在銷(xiāo)售前按程序報(bào)南沙區(qū)住建局備案。剩余房源再次銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)根據(jù)銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格情況重新確定銷(xiāo)售價(jià)格。

頗受大眾關(guān)注的產(chǎn)權(quán)份額方面，《征求意見(jiàn)》規(guī)定，購(gòu)房人應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)階段予以確定所支付的購(gòu)房出資額，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額按照擬實(shí)際出資額（含抵押貸款本金部分）占所購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房評(píng)估價(jià)格的比例確定，原則上購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額應(yīng)超過(guò)50%，但不得高于80%。

《征求意見(jiàn)》還特別指出，該出資比例在簽訂購(gòu)房合同后不得變更。政府產(chǎn)權(quán)份額由南沙區(qū)住建局或其委托的南沙區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)（代持機(jī)構(gòu)）持有。

共有產(chǎn)權(quán)住房如何貸款？《征求意見(jiàn)》指出，購(gòu)房人可以按照相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)住房公積金、商業(yè)銀行貸款等購(gòu)房貸款。貸款機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)四方簽訂房產(chǎn)按揭合同，貸款機(jī)構(gòu)向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位支付抵押份額房款，購(gòu)房人按照抵押貸款合同約定還貸。

如購(gòu)房人無(wú)法獲得相應(yīng)購(gòu)房貸款且不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足購(gòu)房款致使購(gòu)房行為無(wú)法完成的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位依法解除共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)合同，購(gòu)房人前期所交的購(gòu)房款中扣除相應(yīng)違約金后予以無(wú)息退還，所選購(gòu)住房歸入剩余房源。另外，當(dāng)出現(xiàn)購(gòu)房人還貸違約，代持機(jī)構(gòu)應(yīng)按購(gòu)房合同約定對(duì)購(gòu)房人份額進(jìn)行回購(gòu)。

登記未滿(mǎn)5年

不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額

根據(jù)《征求意見(jiàn)》，共有產(chǎn)權(quán)住房的房屋產(chǎn)權(quán)份額流轉(zhuǎn)方式有內(nèi)循環(huán)方式和外循環(huán)方式兩種。

內(nèi)循環(huán)方式流轉(zhuǎn)方面，代持機(jī)構(gòu)明確表示放棄購(gòu)買(mǎi)或超過(guò)7個(gè)工作日未表態(tài)的，購(gòu)房人可在南沙區(qū)住建局或其委托的南沙區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額信息，轉(zhuǎn)讓對(duì)象為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。新購(gòu)房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，其所占產(chǎn)權(quán)份額與原購(gòu)房人所占產(chǎn)權(quán)份額一致。

外循環(huán)方式流轉(zhuǎn)方面，代持機(jī)構(gòu)明確表示放棄購(gòu)買(mǎi)或超過(guò)7個(gè)工作日未表態(tài)的，經(jīng)購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)協(xié)商一致，可共同向其他符合本地住房限購(gòu)條件家庭轉(zhuǎn)讓房屋。新購(gòu)房人取得商品住房產(chǎn)權(quán)。原購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的相應(yīng)部分。

值得注意的是，購(gòu)房人自核準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)登記之日起未滿(mǎn)5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額。購(gòu)房人自核準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)登記之日起滿(mǎn)5年而未滿(mǎn)8年的，可通過(guò)內(nèi)循環(huán)方式流轉(zhuǎn)房屋產(chǎn)權(quán)份額；也可按申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)份額時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)份額，但在購(gòu)買(mǎi)協(xié)議中應(yīng)約定所購(gòu)得產(chǎn)權(quán)份額在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不能上市轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房人自核準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)登記之日起滿(mǎn)8年的，可按相關(guān)規(guī)定上市轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)。