房企新“王”加冕 保位謀多元化轉型

近日，隨著恒大、萬科等頭部房企的業(yè)績會接連發(fā)布，看點頗多的年報季也逐漸進入尾聲。

2018年的樓市，雖受調控政策、融資環(huán)境等影響，被稱為“地產小年”，但對于早已完成全國化布局的大中型房企而言，依然難擋其前進的步伐。

碧桂園的規(guī)模、恒大的利潤、萬科的戰(zhàn)略……2018年的房企年報各具看點。

規(guī)模之王

素有“宇宙第一房企”之稱的碧桂園，盡管2018年經(jīng)歷了系列波折，但依舊繼續(xù)保持高速增長，在規(guī)模上仍是當之無愧的王者。

財報數(shù)據(jù)顯示，2018年，碧桂園連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司,共實現(xiàn)歸屬公司股東權益的合同銷售金額約5018.8億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積約5416萬平方米，同比分別增長31.25%和23.06%。

曾經(jīng)，憑借著高周轉，碧桂園快速擴張，一舉從榜單上的第三位躥升至榜首，甚至沒有在第二的位置上停留?！案咧苻D”像一把披荊斬棘的寶劍，帶領碧桂園向前，也引發(fā)了同行爭相效仿。

不過，目前碧桂園已踩下剎車，欲“提質控速”并加碼發(fā)展農業(yè)與機器人業(yè)務。而對于2019年銷售目標，碧桂園在業(yè)績發(fā)布會上只字未提。

值得注意的是，就目前來看，越來越多的房企開始追求“提質控速”。為此，不少房企準備踩下剎車，放緩銷售增速，并為2019年定下了“不算高”的銷售目標。

頭部房企如恒大地產，將明年的目標定在6000億元，較2018年的銷售額增幅尚不到10%。

中型房企梯隊，旭輝控股2019年的目標為1900億元，增長率為25%，相較于旭輝此前幾年的快速增長明顯放緩了腳步。更有房企直接下調了2019年的銷售目標，例如首創(chuàng)置業(yè)將2019年的銷售目標從1000億元下調到了800億元，九龍倉將2019年在內地的銷售目標下調到180億元。

不過，這并不意味著這些房企對未來的看空。

旭輝集團總裁林峰在業(yè)績會上表示，預計2019年的樓市，將會呈現(xiàn)“低開高走”態(tài)勢，1900億元只是一個穩(wěn)妥的目標，而集團在今年的可售貨值達到3500億元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向記者分析稱，2019年，許多房企明顯不再高喊口號，這其實并非房企不再需要沖擊規(guī)模，而是體現(xiàn)了在樓市大環(huán)境尚不明朗的當前，房企選擇“觀望”的一種思路，即為自己留有余地，再結合下半年實際情況去做適時調整。

盈利之王

與碧桂園的廣泛布局、快速周轉不同，在恒大看來，一個企業(yè)能夠獲取多少利潤，才是決定這家企業(yè)能走多遠的核心所在。

財報顯示，2018年，恒大實現(xiàn)營收4662億元，相較2017年3110億元增長49.9%；而企業(yè)的年度凈利潤為722.1億元，較2017年增長106.4%；凈利潤率達15.5%，相較2017年上升4.2個百分點。年度核心業(yè)務利潤為783.2億元，較2017年增長93.3%；核心業(yè)務利潤率為16.8%，較上年上升3.8個百分點。

單從年度凈利潤方面來看，同為“三巨頭”的萬科和碧桂園分別為492.7億元與485.4億元，已被恒大遠遠甩在了身后。

正是憑此，恒大穩(wěn)坐“盈利之王”的寶座。同時，于近日剛剛出爐的“2019中國房地產開發(fā)企業(yè)500強”測評榜單中，恒大也繼續(xù)蟬聯(lián)綜合實力榜首。

談及高利潤的秘訣，恒大集團總裁夏海鈞在業(yè)績會上直言：“我認為是因為超前的土地儲備戰(zhàn)略，2009年-2015年，公司主要戰(zhàn)略是以二三線為主兼顧一線城市。從2015年進入一線城市，我們從農村到城市，造就了現(xiàn)在3.03億平方米的土地儲備，優(yōu)質土地價格是我們創(chuàng)造核心利潤的基礎?！?/p>

財報顯示，2018年，恒大共計購得土地儲備105幅，并就現(xiàn)有22個項目進一步購買周邊土地，土地購買同比有所減少。新購項目主要分布于杭州、成都、重慶、鄭州、太原、石家莊、沈陽、蘭州、南寧、烏魯木齊、無錫、佛山、清遠、惠州等一二線及三線城市。新購土地儲備建筑面積4993萬平方米（其中，并購取得2850萬平方米，占比56%），平均樓面地價1611元/平方米。截至2018年12月31日，恒大總土地儲備項目達811個。

此外，成本管控也必不可少。夏海鈞補充道：“集團堅持標準化運營及集約化采購。一方面通過大規(guī)模精品化開發(fā)，不斷提升產品性價比和產品品質，獲得合約銷售價格持續(xù)上升；另一方面通過強大品牌及成本控制措施，繼續(xù)從土地購買源頭上控制成本，又憑借供應商戰(zhàn)略聯(lián)盟，實施集中采購、集中招投標，進一步控制采購成本、工程成本。”

利潤率之王

事實上，在業(yè)內人士看來，相比規(guī)模和利潤的凈值，衡量一家企業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ绾?，更重要還在于其利潤率的高低，即盈利能力如何。

相較于光鮮亮麗的碧萬恒三家，中海一直在業(yè)內表現(xiàn)得頗為低調。

但談及中海，業(yè)內對其印象除了“低調”之外，高利潤率、負債低的經(jīng)營邏輯也早已深入人心。

3月20日，中海發(fā)布2018年度業(yè)績報告，公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入1714.6億港元，與房企“三巨頭”碧萬恒相比著實是“小巫見大巫”，而集團所獲取的凈利潤卻高達707.3億港元，緊追恒大腳步。

在眾多大中型房企努力拓展規(guī)模、縮減開支，才能勉強維持住10%左右的歸母凈利潤率的同時，中海2018年高達26.18%的歸母凈利潤率令眾多房企望塵莫及。

嚴躍進分析認為，近年來，房企之所以普遍推崇高周轉與擴大規(guī)模，很大程度上就是為了在爭奪土地時，能夠盡可能地降低融資成本、拓寬融資渠道，而在這一點上，國企的優(yōu)勢展露無遺。尚且不談中海這類全國型的大型國企，即便地方型的中小房企，也同樣如此。

公開資料顯示，2018年，中海在內地28個城市和香港一共新增63幅土地，新增總樓面面積1764萬平方米，總地價1443.2億港元。這其中，底價獲取的土地就有13幅之多，占年度權益總地價的21%。

此外，中型房企如上港集團，2018年在取得380億元營業(yè)收入的基礎上，實現(xiàn)歸母凈利潤103億元，歸母凈利潤率高達27.1%。再如陸家嘴集團，其業(yè)績快報顯示，2018年共取得126.39億元營業(yè)收入和33.5億元歸母凈利潤，歸母凈利潤率也高達26.5%。

與其他民營中型房企不同，上港集團和陸家嘴集團作為上海地方性國企，似乎并不在意規(guī)模上的增速，僅本土拿地方面的優(yōu)勢，便可使其從容面對市場挑戰(zhàn)。例如，近年來在上海市炙手可熱的熱門板塊——前灘，目前已公開亮相的多個項目，背后都有陸家嘴集團的身影，并且其拿地樓面價格，也遠遠低于同區(qū)位其他企業(yè)。

多元化轉型是戰(zhàn)略共識？

在各大房企紛紛大秀成績單的同時，隨著馬太效應加劇，行業(yè)集中度進一步提升，房企下一步的戰(zhàn)略方向，就顯得尤為重要。

特別是頭部房企，相較于地方性房企，其競爭顯得更加激烈，在地產主業(yè)之外發(fā)力多元化布局，似乎已經(jīng)這些房企的共識。

除了上文提到的碧桂園欲加碼發(fā)展農業(yè)與機器人業(yè)務之外，恒大對汽車行業(yè)的鐘愛，也早已成為業(yè)界的關注點。

為了造車事業(yè)，恒大甚至放棄了此前的一些探索，例如糧油、乳業(yè)和礦泉水，恒大集團董事局主席許家印坦言，恒大在多元化戰(zhàn)略的實施過程中探索發(fā)現(xiàn)，這些產業(yè)一年銷售幾億或者幾十億，和恒大規(guī)模不匹配，因此將這些產業(yè)都轉出去了。

“一年過去了，恒大在新能源汽車方面投入的力度比較大，決心比較大，產業(yè)布局也比較大?！痹S家印在業(yè)績會上表示，全世界對新能源汽車的發(fā)展都非常重視，尤其像歐洲，很多國家基本上要取消燃油車的生產和銷售，未來新能源汽車替代燃油車的趨勢已經(jīng)是可以預見的大方向。

此外，融創(chuàng)中國也于近日宣布戰(zhàn)略升級，搖身一變成為“中國家庭美好生活整合服務商”，滿足中國家庭對美好生活的需求。

對于戰(zhàn)略方向，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德稱，融創(chuàng)未來會有兩個聚焦，即保持地產的核心主業(yè)地位，沿著“地產+”的方向，為中國家庭的美好生活服務，其中，主要聚焦文旅和文化。

不過，令業(yè)內頗感意外的是，就在其他頭部房企都在高喊“走出去”拓展新業(yè)務時，萬科卻力主“回歸基本盤”。

盡管規(guī)模不如碧桂園、利潤不如恒大，但同樣作為房企“三巨頭”之一的萬科，其戰(zhàn)略思路的每一次變化仍牽動著整個行業(yè)的敏感神經(jīng)。

2018年9月，在萬科秋季例會上，萬科高喊“活下去”的口號，一時之間令眾房企感受到生存壓力，轉型之路似乎已迫在眉睫。

而時隔不久，萬科在近日發(fā)布的《致股東》信中又表示，房地產市場單邊快速上漲的“黃金時代”已經(jīng)過去，現(xiàn)在處于“白銀時代”，是一個更多變的時代、更細膩的時代，一個競爭更激烈、需要更高技術含量的時代。

“‘基本盤’將是萬科2019年最重要的詞匯?！比f科董事會主席郁亮在業(yè)績會上稱，萬科要先求得根基的穩(wěn)固，才能更好地開枝散葉，才能為轉型奠定更堅實的基礎。