外圍區(qū)域成交亮眼 廣州樓市仍有“價格洼地”？

當(dāng)下的廣州樓市，真正的房價“洼地”是否存在？購房者在衡量居住價值與物業(yè)價格時，如何取得相對的平衡點？

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計，熱銷板塊主要集中在南沙、增城兩區(qū)，其中增城一區(qū)“獨占”5個熱門板塊。一方面，得益于兩個區(qū)域順銷大盤貨量充足，不同價格區(qū)間產(chǎn)品選擇多樣，吸客能力強(qiáng)勁；另一方面，在大灣區(qū)利好因素的加持下，南沙今年以來供貨量也大幅增加，金洲、黃閣、南沙灣等地均成為銷售熱門。截至3月17日，廣州2019年第一季度“至Top熱銷板塊”的前三位分別由增城永和、南沙金洲和番禺亞運城把持，三大板塊成交量累計占全市成交的26.5%。而外圍區(qū)域成交量亮眼，除了交通、配套等各項利好加持外，價格優(yōu)勢這一“硬核”優(yōu)勢也成為打動剛需購房者關(guān)鍵的一點。無論首次置業(yè)的剛需族，還是尋求大戶型的改善型購房者，低總價意味著降低了購房門檻，調(diào)動了購房積極性。

值得注意的是，以往表現(xiàn)相對低調(diào)的北部區(qū)域，今年表現(xiàn)也分外“搶眼”：從化街口—江浦板塊成交量殺入全市前十，地鐵14號線與價格洼地的優(yōu)勢讓從化被更多購房者納入購置范圍?；ǘ挤矫?，獅嶺、區(qū)府、新華舊鎮(zhèn)等多個傳統(tǒng)大盤推出了新一期項目；近年供地集中的花都湖板塊新貨亦陸續(xù)入市，給予購房者更多選擇空間，預(yù)計北部區(qū)域的成交氣氛也將得到陸續(xù)改善。

熱門板塊分析

南沙

利好政策帶動金洲、黃閣表現(xiàn)突出

2月中旬《大灣區(qū)規(guī)劃綱要》公布，南沙升格為“大灣區(qū)合作發(fā)展三大平臺”之一，主要負(fù)責(zé)國際航運、金融及科創(chuàng)發(fā)展，未來將打造大灣區(qū)“半小時交通圈”交通樞紐，在此重磅利好帶動下，南沙部分項目隨即“借東風(fēng)”加推，市場反應(yīng)積極。今年第一季度，黃閣、金洲板塊成交量占全市一手成交總量的12%，成為支撐成交的“頂梁柱”。

其中，金洲作為南沙發(fā)展成熟度較高的“傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)板塊”，由于供貨量充足，不同項目存在明顯價差，可滿足各類購房者的置業(yè)需求。對于總價預(yù)算160萬—180萬元區(qū)間的購房者，可選擇越秀濱海新城、陽光城麗景灣等項目；對于購置預(yù)算相對充裕，總價在200萬—220萬元區(qū)間的購房者，可選擇越秀東坡、碧桂園·璽悅等進(jìn)港大道沿線新盤，生活配套更加完善。

對比南沙其他板塊，金洲的突出優(yōu)勢在于現(xiàn)有配套完備，生活氛圍濃厚，同時2019年以來，已引入星河、上海升龍等優(yōu)質(zhì)房企推進(jìn)舊村改造。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，舊改將為金洲中心區(qū)補(bǔ)充大量居住配套商業(yè)配套，提升金洲中心區(qū)宜居程度和營商環(huán)境，舊改對城市形象的提升亦有助于金洲完成南沙“城市會客廳”的規(guī)劃定位升級。

另一方面，近年供地充足的黃閣板塊從去年第四季度起新盤供應(yīng)力度不斷提高，成交較為突出的項目有萬科海上明月、方圓合景·南沙水戀，其中萬科海上明月主推59-75平方米小戶型單位，以低總價吸客；方圓合景·南沙水戀臨近4號線黃閣汽車城站，對于市區(qū)上班族而言，45分鐘通勤可覆蓋萬博、琶洲、金融城等重要商服區(qū)。

增城

永和“貨量為王”通勤與配套升級

雖然第一季度增城整體一手供應(yīng)量較去年第四季度少，但永和板塊憑借大盤眾多，順銷貨量充足的優(yōu)勢吸客，成為2019年至今全市成交量最大的板塊，占全市成交量的10.6%。

永和板塊的招商臻園、金地香山湖、譽(yù)山國際等項目成交表現(xiàn)不俗。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，新塘萬達(dá)廣場建設(shè)推進(jìn)、增城有軌電車示范線環(huán)評等利好將進(jìn)一步帶動永和板塊價值升級，板塊客戶群亦將由以往剛需上班族為主陸續(xù)變化為剛需+中高端置業(yè)。

荔灣廣鋼南區(qū)陸續(xù)入市滘口優(yōu)質(zhì)項目可觀

目前，廣鋼中軸線以北項目陸續(xù)進(jìn)入一手銷售中、尾段，未來廣鋼南區(qū)項目將接棒成為廣鋼板塊的銷售主力，目前南區(qū)如保利碧桂園·公園大道、保利和光晨樾等項目已投入市場，價格在4.7萬-5萬元/平方米之間。

值得一提的是，今年2月，廣鋼掛出AF040225-B“蚊型宅地”，地塊條件平庸，但起拍樓面價達(dá)28140元/平方米，為廣州宅地拍賣史上最高的樓面價。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，廣鋼時隔2年再次掛地，加上金融城黃埔大道646號地塊出讓“珠玉在前”，預(yù)計房企會爭奪較為激烈，為廣鋼市場帶來積極氛圍，也將引導(dǎo)市區(qū)地價整體走高。

除廣鋼新城外，滘口、茶滘板塊自去年下半年起，一手項目供應(yīng)量亦有所增加，今年第一季度，保利花海灣、悅江上品苑、珠江鵝潭灣等項目都陸續(xù)加大供應(yīng)量。

與廣鋼板塊相比，滘口、茶滘具備臨近地鐵5號線的優(yōu)勢，可不換乘一線直達(dá)淘金、珠江新城、科韻路等商服區(qū)，加上購物、餐飲、公交、醫(yī)療等生活配套完善，對強(qiáng)調(diào)生活氛圍以及“三代同堂”改善置業(yè)的買家具備吸引力。

熱門板塊分析

天河

依靠東圃、奧體供貨金融城標(biāo)桿地帶動熱度

截至2月底，天河一手住宅庫存量為14.6萬平方米，僅次于越秀為全市庫存量第二小的區(qū)域，庫存消化周期為2個月。2018年下半年起，牛奶廠板塊一手銷售陸續(xù)進(jìn)入尾聲，目前天河主要依靠蘭亭盛薈、珠江花城兩個項目供貨。

另一方面，近期出讓備受矚目的金融城黃埔大道646號地塊以37億+自持55%的條件出讓，折合樓面價37465元/平方米，刷新天河地塊單價標(biāo)桿。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，天河地塊出讓競爭激烈，反映了當(dāng)前廣州“中心”天河用地買少見少，加上珠江新城—金融城—琶洲“黃金三角”加持，房企對于優(yōu)質(zhì)地塊有著樂觀預(yù)期。天河對于高端人群的吸引力不言而喻，未來區(qū)域客戶群將覆蓋粵港澳大灣區(qū)等實力雄厚的買家；對于購房者而言，當(dāng)前天河面臨“一手缺貨+地價變動”的現(xiàn)狀，更需把握機(jī)會適時入市，以免過分等待造成購房成本增加。

從化

地鐵14號線與價格洼地優(yōu)勢帶動街口—江浦板塊成交

去年底地鐵14號線開通標(biāo)志著從化正式納入廣州“地鐵圈”，從街口—江浦通往白云的時間將控制在45分鐘左右；同時，通過知識城接駁，從化與知識城通勤時間在半小時內(nèi)。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，從化樓盤“低價優(yōu)勢”對白云、越秀、黃埔知識城上班族具有較強(qiáng)吸引力。

從長遠(yuǎn)角度來看，從化將承接白云人口轉(zhuǎn)移及居住需求。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，當(dāng)前白云正積極推進(jìn)“三舊”改造，優(yōu)化低端專業(yè)市場，作為廣州常住人口最多的區(qū)域（271萬人），未來部分居住、置業(yè)需求沿地鐵線往北部外溢的可能性較高。

北部兩區(qū)中，花都優(yōu)質(zhì)板塊均價已達(dá)2.5萬—3萬元/平方米，相比之下從化優(yōu)質(zhì)項目單價在2萬元/平方米上下，雖然從化生活配套成熟度仍有待提高，但對價格敏感度較高的購房者而言，具備較強(qiáng)吸引力。

　　數(shù)據(jù)來源：廣州中原研究發(fā)展部

　　統(tǒng)計周期為2018.12.26-2019.3.17

　　本版制圖/圖表/制表：張芬