環(huán)京樓市 春潮涌動(dòng)下的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

環(huán)首都“半小時(shí)通勤圈”、北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)進(jìn)入內(nèi)部精裝修階段、北京產(chǎn)業(yè)外遷與轉(zhuǎn)移……

可以看到，近年來(lái)京津冀一體化的進(jìn)程在加速推進(jìn)，良好的政策引導(dǎo)正在為城市圈發(fā)展創(chuàng)造良好條件。毋庸置疑，未來(lái)京津冀協(xié)同發(fā)展將進(jìn)一步深化，產(chǎn)城融合、職住均衡將逐步實(shí)現(xiàn)。

環(huán)京樓市一直以來(lái)備受關(guān)注。近些年，諸多品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐環(huán)京區(qū)域，包括萬(wàn)科、華夏幸福、融創(chuàng)、碧桂園等。品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐給環(huán)京人民的居住品質(zhì)帶來(lái)了提升，為購(gòu)房者提供了更多優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目選擇。

過(guò)去兩年，環(huán)京市場(chǎng)受到政策嚴(yán)控，成交量直線下降，眾多本地中小開(kāi)發(fā)商面臨較大資金壓力，有些品牌房企也開(kāi)始悄悄尋找接盤方，也有一些開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持看好環(huán)京區(qū)域市場(chǎng)，認(rèn)為調(diào)控只是暫時(shí)抑制了需求，購(gòu)房需求仍然存在，隨著京津冀一體化的推進(jìn)，未來(lái)環(huán)京樓市價(jià)值潛力很大。

近日，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)“一城一策”政策的實(shí)施，高碑店、石家莊陸續(xù)推出了人才引進(jìn)政策，變相放松了樓市調(diào)控。

新政策的陸續(xù)出臺(tái)，再度掀起人們對(duì)環(huán)京樓市的熱議。春潮涌動(dòng)下，哪些區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)生變化？哪些項(xiàng)目會(huì)熱銷？環(huán)京樓市機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

高碑店人才引進(jìn)政策出臺(tái)

打開(kāi)環(huán)京樓市新窗口

3月9日，河北省高碑店市下發(fā)的《關(guān)于支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》中提到，允許特定人群在高碑店市購(gòu)買一套商品房，但3年內(nèi)不得上市交易。

對(duì)比當(dāng)?shù)卣?017年5月27日頒布的政策：對(duì)于非高碑店戶籍家庭，需提供3年及以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納，且限購(gòu)一套。此次政策被解讀為借助人才引進(jìn)政策變相放開(kāi)樓市限購(gòu)。

值得注意的是，繼菏澤、濟(jì)南、鄭州等多地調(diào)整樓市限購(gòu)政策后，高碑店是環(huán)京首個(gè)調(diào)整政策的區(qū)域。

業(yè)內(nèi)人士指出，高碑店這次為環(huán)京區(qū)域樓市打開(kāi)了一個(gè)新的窗口，具有信號(hào)意義。目前人才引進(jìn)落戶政策細(xì)則尚未確定，對(duì)環(huán)京樓市能否產(chǎn)生積極作用，還需觀察主管部門的實(shí)際政策執(zhí)行情況。

政策出臺(tái)后樓市穩(wěn)定

筆者了解到，高碑店新房?jī)r(jià)格在2016年也經(jīng)歷了一輪快速上漲，最高時(shí)，高碑店新房?jī)r(jià)格達(dá)到1.5萬(wàn)/平方米。隨著去年環(huán)京最嚴(yán)調(diào)控政策的實(shí)施，高碑店樓市“虛火”漸去，新房?jī)r(jià)格逐漸回歸到8000-10000元/平方米左右。

高碑店人才引進(jìn)政策出臺(tái)后，并沒(méi)有對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)帶來(lái)明顯的影響。目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目均價(jià)在萬(wàn)元左右，也有部分高端產(chǎn)品單價(jià)在1.6萬(wàn)元上下。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前看，政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)有限，在“房住不炒”的政策大背景下，環(huán)京樓市不會(huì)出現(xiàn)上一輪暴漲的可能。高碑店目前的情況是尚沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，也不具有人口快速聚集的條件，投資客想快速?gòu)臉鞘蝎@利也不可能，大多持觀望情緒。剛需客戶短時(shí)間不會(huì)快速上漲。

樓市是否回暖需待細(xì)則明確

上有政策，下有對(duì)策。其實(shí)，環(huán)京應(yīng)對(duì)限購(gòu)的“潛規(guī)則”一直存在。

據(jù)悉，2017年的高碑店限購(gòu)政策出臺(tái)后，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商就為了賣房采取了“變通”策略：即顧客從購(gòu)房時(shí)開(kāi)始繳納社保，以最低標(biāo)準(zhǔn)，三年僅需幾千元，三年后再辦理網(wǎng)簽和不動(dòng)產(chǎn)登記證，待三年后業(yè)主拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，就可以將房子抵押出去再獲得貸款，雖然利率高一些，但也相當(dāng)于辦理了按揭。

“之前環(huán)京很多城市希望通過(guò)人才引進(jìn)政策來(lái)作為變相放松限購(gòu)的方式，但是很多區(qū)域都沒(méi)有獲得批準(zhǔn)，高碑店這次能夠?qū)嵤?，為環(huán)京區(qū)域樓市打開(kāi)了一個(gè)新的窗口，在實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)能夠促進(jìn)職住平衡，這也符合大的發(fā)展趨勢(shì)?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受采訪時(shí)表示。

郭毅認(rèn)為，隨著高碑店政策的獲批，預(yù)計(jì)還會(huì)有更多的環(huán)京以產(chǎn)業(yè)為龍頭的限購(gòu)放松政策出臺(tái)，對(duì)環(huán)京樓市來(lái)說(shuō)會(huì)產(chǎn)生積極作用，對(duì)關(guān)注環(huán)京樓市的購(gòu)房者提供了一個(gè)機(jī)會(huì)。但政策放開(kāi)之后還要看市場(chǎng)監(jiān)管層的實(shí)際落實(shí)情況，包括主管部門執(zhí)行層面的松緊度。

戶籍政策放開(kāi)兩天千人遷入

石家莊購(gòu)房全面寬松

3月19日，石家莊市全面放開(kāi)了城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶限制，并將戶口遷入審批權(quán)限直接下放至各城鎮(zhèn)戶籍派出所，真正實(shí)現(xiàn)了城區(qū)、城鎮(zhèn)戶口準(zhǔn)遷遷入業(yè)務(wù)“一門辦、即時(shí)辦”，戶口遷入“零”門檻。

根據(jù)媒體報(bào)道，新政策實(shí)施后，石家莊市各派出所內(nèi)前來(lái)咨詢、辦理落戶手續(xù)的群眾絡(luò)繹不絕。19日、20日兩天時(shí)間，已有1123名群眾辦理了石家莊城區(qū)、城鎮(zhèn)戶口。

限購(gòu)政策變相調(diào)整

2017年9月，石家莊也迎來(lái)了最嚴(yán)厲的“四限”調(diào)控，在此前的限購(gòu)、限貸之上再添“限售”“限價(jià)”。

2018年石家莊的樓市也是在這種艱難的環(huán)境下度過(guò)的。

值得注意的是，石家莊限購(gòu)政策是，非本市戶籍居民家庭，需要提供本市1年（含）以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，才能夠在石家莊購(gòu)房，但是一個(gè)家庭限購(gòu)1套住房。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，此次戶籍政策的完全放開(kāi)，基本就代表了房地產(chǎn)限購(gòu)政策的調(diào)整。之前石家莊落戶政策就不嚴(yán)格，現(xiàn)在全面寬松。

正定縣：6類人才購(gòu)房

可享最高30萬(wàn)元貨幣補(bǔ)貼

3月21日，石家莊正定縣人民政府發(fā)布《關(guān)于強(qiáng)化人才支撐加快培育創(chuàng)新型領(lǐng)軍企業(yè)的若干措施》的通知。

根據(jù)《措施》內(nèi)容，對(duì)引進(jìn)到正定縣企業(yè)工作并簽訂服務(wù)協(xié)議，未在正定縣購(gòu)房的人才，在工作前5年逐年發(fā)放安家補(bǔ)貼，標(biāo)準(zhǔn)為1200元/月。各類人才與正定縣企業(yè)簽約工作時(shí)間5年以上，工作滿2年，戶籍關(guān)系和人事關(guān)系在正定一年以上，在正定首次購(gòu)買商品住房，可憑購(gòu)房發(fā)票和房產(chǎn)證一次性給予30萬(wàn)元貨幣補(bǔ)助。

6類人才包括中國(guó)科學(xué)學(xué)院和中國(guó)工程院院士；國(guó)內(nèi)有一定知名度的高級(jí)專家、市管拔尖人才，博士研究生（不含在職教育學(xué)歷），正高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格人員等。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受采訪時(shí)表示，石家莊作為省會(huì)城市能夠放開(kāi)戶籍政策，對(duì)樓市會(huì)有深遠(yuǎn)影響，購(gòu)房和戶籍政策是密切掛鉤的。尤其石家莊作為環(huán)京重點(diǎn)區(qū)域、雄安周邊區(qū)域，有一定購(gòu)房潛力。嚴(yán)躍進(jìn)表示，預(yù)計(jì)后續(xù)全國(guó)各地會(huì)有購(gòu)房無(wú)門檻的調(diào)整，對(duì)市場(chǎng)交易會(huì)產(chǎn)生影響，也需要謹(jǐn)防市場(chǎng)價(jià)格快速波動(dòng)。

燕郊：市場(chǎng)回暖 業(yè)主信心回升

經(jīng)歷了去年一年的谷底徘徊，燕郊樓市在今年年初觸底回暖。

與通州僅一河之隔，燕郊之于北京而言一直是個(gè)特殊的存在。多年前，燕郊便是“北漂”們五味雜陳的棲居地。在北京工作，住在燕郊，每天早上人群涌向北京，傍晚再折回燕郊。“千人擠爆930公交”“30萬(wàn)北漂跨省上班”的新聞也傳遍網(wǎng)絡(luò)。

燕郊房?jī)r(jià)近幾年經(jīng)歷了一輪較大的波動(dòng)，牽動(dòng)著住在這里的每個(gè)“北漂”的心，也是環(huán)京樓市的重要風(fēng)向標(biāo)。筆者了解到，目前燕郊樓市略有回暖，整體市場(chǎng)平穩(wěn)，業(yè)主對(duì)樓市信心回升。

最嚴(yán)限購(gòu)致房?jī)r(jià)幾近腰斬 業(yè)主拋房

從2015年年底開(kāi)始，燕郊樓市開(kāi)始了上一波快速上漲。一年時(shí)間內(nèi)，新房?jī)r(jià)格從單價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米快速上漲到3萬(wàn)元/平方米左右。

一方面原因是因?yàn)槿珖?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入上升周期，燕郊樓市隨著樓市周期水漲船高。另一方面的重要原因就是北京市政府搬遷通州政策的確立，給燕郊區(qū)域帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

“去燕郊買房”“去燕郊投資”成為當(dāng)時(shí)熱門話題。

2017年6月，三河出臺(tái)了限購(gòu)政策，非本地戶籍居民家庭在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，需繳納3年社保或提供納稅證明，首套房首付統(tǒng)一為30%。

隨后，燕郊房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌。一些炒房客迫于資金壓力不得不降價(jià)賣房。當(dāng)時(shí)，首爾甜城一套310萬(wàn)元的80平方米兩居室掛出的售價(jià)為165萬(wàn)元，幾近腰斬。

在燕郊房產(chǎn)中介工作的小劉告訴筆者，前幾年很多同事跟家里借錢炒房，他以單價(jià)1.5萬(wàn)元左右入手了一套新房，但沒(méi)想到價(jià)格下跌太快，在未跌到成本線前，他協(xié)議賣出了房子。也就是在2017年下半年到2018年，燕郊經(jīng)常會(huì)有被套的投資客低價(jià)拋售房產(chǎn)。

求購(gòu)房源客戶增多 業(yè)主持房待漲

“最近很多客戶來(lái)問(wèn)燕郊購(gòu)房政策，房?jī)r(jià)有所回暖，很多業(yè)主并不著急賣房?！毙⒈硎?，購(gòu)房人和業(yè)主的心理發(fā)生了一些微妙的變化，市場(chǎng)信心正在回升。

數(shù)據(jù)顯示，近兩個(gè)月，北三縣尤其是燕郊房?jī)r(jià)上演春季躁動(dòng)，短期內(nèi)部分二手房漲價(jià)10%到20%，部分新盤到訪量亦有50%以上的明顯提升。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這是長(zhǎng)短期因素共同作用的結(jié)果。長(zhǎng)期因素主要是兩年嚴(yán)格限購(gòu)后，投資需求大量擠出，房?jī)r(jià)泡沫大幅縮??；短期則是副中心搬遷完成、與副中心規(guī)劃“四統(tǒng)一”、地鐵平谷線規(guī)劃調(diào)整利好信息的催化。

“低于4萬(wàn)不要賣，低于3000不出租。”蘇女士在燕郊業(yè)主群里對(duì)鄰居們這樣說(shuō)。她告訴筆者，她家住通州，購(gòu)房并非投資，主要為兒子備一套房，北京購(gòu)房的資金門檻高，燕郊離北京這么近，未來(lái)交通越來(lái)越便利，借助副中心的發(fā)展，燕郊的房?jī)r(jià)一定會(huì)向通州靠攏。目前通州二手房單價(jià)在5萬(wàn)元左右，再過(guò)幾年說(shuō)不定燕郊就會(huì)到4萬(wàn)元了。

對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，市場(chǎng)確有回暖，但炒作肯定也會(huì)有，這兩塊兒是并行的。市場(chǎng)有回暖的跡象，一部分小業(yè)主包括中介機(jī)構(gòu)都在炒作燕郊的回暖，希望能把部分小區(qū)市場(chǎng)行情變成一個(gè)大行情。

環(huán)京政策松動(dòng) 北三縣將何去何從？

隨著“一城一策”政策思路的推進(jìn)與落實(shí)，全國(guó)各地樓市政策出現(xiàn)了一輪調(diào)整。

環(huán)京區(qū)域接連有高碑店、石家莊出臺(tái)了人才引進(jìn)政策，打開(kāi)了環(huán)京樓市政策調(diào)整的窗口。北三縣是否也會(huì)有相應(yīng)的樓市松綁政策成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，北三縣樓市政策松綁的可能性不大，因?yàn)橐坏┧山売锌赡軙?huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。

3月11日，由廊坊市住建局、市市場(chǎng)監(jiān)管局（工商、價(jià)格）、市人社局、市稅務(wù)局、市公安局、廊坊日?qǐng)?bào)社六部門聯(lián)合組成檢查組，對(duì)在本市范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，包括商品房代理機(jī)構(gòu)、存量房中介機(jī)構(gòu)等開(kāi)展打擊其違法銷售行為的專項(xiàng)行動(dòng)。

就此，廊坊市住建局房產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法稽查大隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)張建立表示：“本次專項(xiàng)行動(dòng)時(shí)間緊、任務(wù)重、針對(duì)性強(qiáng)、重點(diǎn)突出，核心是一個(gè)‘穩(wěn)’字，即實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，既不能大漲又不能大跌?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化，這些政策不變市場(chǎng)波動(dòng)不會(huì)大。政策一旦變化，市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯反彈。燕郊的小陽(yáng)春已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)短期市場(chǎng)將出現(xiàn)一波上行，主要原因是超跌反彈，但再漲到之前高位的可能性不存在。