北京鼓勵(lì)民企自有土地參建公租房

　　北京市鼓勵(lì)民營企業(yè)利用自有土地建設(shè)公共租賃房。近日，北京市發(fā)改委召開新聞發(fā)布會，強(qiáng)調(diào)北京今年將鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入保障性住房、街區(qū)整治、基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等多個(gè)以往政府和國有投資占主導(dǎo)的領(lǐng)域。 

　　發(fā)改委在最新的《北京市關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的實(shí)施意見》中表示，在保障性住房方面，北京市政府將通過合理政策制度設(shè)計(jì)，進(jìn)一步放寬條件，鼓勵(lì)民間投資積極參與，在符合規(guī)劃的情況下，鼓勵(lì)一定規(guī)模的民營企業(yè)利用自有土地建設(shè)公共租賃房，面向社會公開配租，以優(yōu)先解決職工過渡性住房需求。

　　記者了解到，目前公租房建設(shè)的慣常模式是，在政府主導(dǎo)下開發(fā)商以代建方式介入，完成之后按照事先約定的投資回報(bào)率、治理費(fèi)、財(cái)政費(fèi)等與政府結(jié)算，然后移交給政府經(jīng)營治理。而對于政府不予回購的公租房項(xiàng)目，開發(fā)商并沒有成熟的盈利模式。

　　誰愿意參加？

　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，北京市2011年投建的許多公租房項(xiàng)目都是由開發(fā)商持有。由于公租房利潤回報(bào)周期太長，由此造成上億元的資金占用，對公司財(cái)務(wù)造成一定壓力，使得開發(fā)商在遇到配建公租房項(xiàng)目商品房用地時(shí)，都顯得十分慎重。

　　該人士透露，近年來由于拆遷費(fèi)用、原材料和人力成本的大幅上漲，開發(fā)售價(jià)偏低的保障房利潤非常微弱，在政府主導(dǎo)的公租房項(xiàng)目建設(shè)中亦面臨壓力。事實(shí)上，北京市場較早涉足保障房建設(shè)的遠(yuǎn)洋、住總、首開等大型企業(yè)至今都還沒探索出盈利模式。民營企業(yè)投資參與此前已有先例，同樣因?yàn)橥顿Y回收期過長等因素，使得民間投資參與積極性不高。

　　北京陽光100(微博)置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理范小沖(微博 博客)亦向記者表示，國家保障房建設(shè)任務(wù)艱巨，但是在投資及土地供給上卻面臨巨大缺口，所以公租房建設(shè)需要調(diào)動(dòng)各方面力量已屬迫不得已。

　　范小沖分析認(rèn)為，如果企業(yè)自身原有土地屬于商品房用地，很少有企業(yè)愿意以此參與公租房建設(shè)。因?yàn)樯唐贩坑玫卮蠖嗤恋爻杀竞芨?，建造公租房則投資性回報(bào)太低太慢，一定會面臨虧損。

　　除非企業(yè)有意于公益事業(yè)，否則如今動(dòng)輒數(shù)千萬的地價(jià)及后期市場利潤，很難在公租房建設(shè)中收回來。“公租房的租金周期有的長達(dá)五六十年，就企業(yè)而言這樣的投資回報(bào)可謂很差。”范小沖說。

　　但是如果土地本身是其他性質(zhì)或者是荒地，在性質(zhì)規(guī)劃原本不允許建設(shè)商品房前提下，當(dāng)政府鼓勵(lì)用此建設(shè)公租房時(shí)，則不失為一種出路。“因?yàn)檫@樣的土地成本很低，建安費(fèi)也沒有多少，一般只需要兩三千元/平方米，建設(shè)公租房以后還能優(yōu)先解決自己職工一些居住問題。”范小沖表示，只有在這種情況下企業(yè)才愿意參與公租房建設(shè)。

　　亟待政府監(jiān)管細(xì)則

　　上述業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步認(rèn)為，與商品房開發(fā)利潤率相比，公租房等保障性住房幾乎沒有利潤空間。假如政府鼓勵(lì)民營資本，引入了中小型開發(fā)企業(yè)后，企業(yè)出于逐利目的會控制開發(fā)成本，那么公租房的建筑質(zhì)量則需要政府出面監(jiān)管以有所保證。

　　發(fā)改委及國土部門盡管允許并鼓勵(lì)民營企業(yè)利用自有土地建設(shè)公租房，但是土地性質(zhì)具體如何規(guī)定，以及周邊配套，商業(yè)、學(xué)校等公共設(shè)施如何完善？建設(shè)過程如何監(jiān)管質(zhì)量？發(fā)改委并沒有公布具體細(xì)則。

　　發(fā)改委一位工作人員僅對記者表示，目前北京各個(gè)區(qū)縣和相關(guān)部門正在抓緊組織實(shí)施一批民間投資試點(diǎn)項(xiàng)目，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民營企業(yè)進(jìn)入保障性住房等多個(gè)以往政府和國有投資占主導(dǎo)的領(lǐng)域。“這些項(xiàng)目在稅收、土地、金融服務(wù)等方面享受一定優(yōu)惠政策，具體相關(guān)信息和實(shí)施情況需要等到6月以后才能陸續(xù)向社會公布。”

　　住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林對記者表示，民營企業(yè)參會公租房建設(shè)，首先需要對土地性質(zhì)進(jìn)行具體規(guī)劃，如果原有性質(zhì)改變后用于公租房建設(shè)，那么土地價(jià)格理應(yīng)重新定位。除非劃撥土地，否則企業(yè)利用招拍掛所得土地進(jìn)行公租房建設(shè)，利潤很難得到保障。

　　所以王玨林認(rèn)為，僅僅鼓勵(lì)民營企業(yè)參與并不夠，市政府應(yīng)該統(tǒng)一規(guī)劃管理后將細(xì)則早日公布。“一方面可以保障企業(yè)利益，另一方面可以對公租房建設(shè)質(zhì)量以及未來符合條件的居住人群進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管。”