珠海部分項(xiàng)目備案價(jià)格甚至低于樓面地價(jià)

“貼地”被形容為接地氣，而珠海部分樓盤目前的價(jià)格也相當(dāng)“貼地”———不僅僅價(jià)格下調(diào)，還貼近成本價(jià)發(fā)售。

記者近期調(diào)查珠海樓盤銷售情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，珠海市場雖然局部出現(xiàn)一定的回暖，但距離“小陽春”行情還有一定距離。部分久未謀面的樓盤開始試水市場，但價(jià)格卻與樓面地價(jià)和建筑成本相當(dāng)。甚至有樓盤爆出低于樓面地價(jià)發(fā)售。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，珠海目前還是以住宅市場銷售為主，其中人才政策放松的斗門銷售行情最暢旺，其次商用物業(yè)銷售不佳的保十琴區(qū)域住宅市場反而有所反彈。但競爭激烈的區(qū)域如唐家北圍等區(qū)域陷入了“高地價(jià)、低樓價(jià)”怪圈。

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樓盤悄然“貼地價(jià)”銷售

不少人認(rèn)為，“高價(jià)地=高價(jià)盤”，面粉價(jià)格上漲了面包價(jià)格一定上漲，但近期珠海樓市卻走出不一樣的態(tài)勢。

近日，位于斗門白蕉的招商蛇口依云華府開盤，首次推售3棟共124套貨，根據(jù)現(xiàn)場銷售表情況看，現(xiàn)場折扣包括開盤9 .9折、認(rèn)籌9 .9折、準(zhǔn)簽9 .9折等，折后單價(jià)約1.45萬-1.65萬元/平方米，統(tǒng)一帶精裝修出售。據(jù)了解，3棟的戶型為建筑面積約91平方米的“2+1”房和約103平方米的3房。

而追溯過往，2016年12月29日，該樓盤開發(fā)商招商蛇口以樓面價(jià)9350元/平方米+配建17123平方米人才房奪得該地塊，一度刷新斗門的最高地價(jià)。撇除配建的人才房成本，樓面地價(jià)約在10296元/平方米。

這意味著什么？有業(yè)內(nèi)人士這樣算一筆賬：若按照2500元/平方米的建筑成本計(jì)算，再加上三四成的稅費(fèi)、人才房的建筑成本、裝修成本1500元/平方米和營銷費(fèi)用等，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在的價(jià)格幾乎賺不到什么錢。

然而，這一價(jià)格依舊是區(qū)內(nèi)最高。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前斗門白蕉、湖心路等片區(qū)在售的項(xiàng)目均價(jià)約在1.2萬-1.5萬/平方米。例如，海倫堡·香海里對外價(jià)格約為1.5萬元/平方米、時(shí)代傾城約為1.3萬元/平方米、龍光·玖龍湖約為1.38萬元/平方米、旭日華府　約1.4萬元/平方米、金地格林泊樂約為1.28萬元/平方米、寧海世紀(jì)城三期約為1.2萬元/平方米等。依云華府這批首推單位的價(jià)格依舊在區(qū)內(nèi)屬于偏高的水平。

業(yè)內(nèi)

這一價(jià)格不會(huì)是這類大盤的“終點(diǎn)”

不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，這一價(jià)格不算不理想?！霸擁?xiàng)目總建筑面積至少30萬平方米，現(xiàn)在只是推出其中一些單位試水。”合富研究院市場分析師梁文燦表示，斗門目前屬于銷售偏好的區(qū)域，已經(jīng)是全市回暖速度最快的地方，不排除在人才政策放松的延續(xù)下，斗門市場繼續(xù)發(fā)力，未來價(jià)格或會(huì)出現(xiàn)適當(dāng)調(diào)整，這一價(jià)格并不會(huì)是這類大盤的“終點(diǎn)”。

若把眼光放到土地上，2016- 2018年，斗門一共誕生了10幅高價(jià)地，主要集中在白蕉和湖心路兩大板塊。其中，樓面地價(jià)比招商蛇口依云華府還要昂貴的有13417元/平方米的時(shí)代傾城雅筑花園、15833元/平方米的建發(fā)·璽院和13121元/平方米的中鐵建湖心路地塊，這些地塊雖然暫時(shí)未推出，但面對目前的市場情況，無疑有一定的壓力。

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有開發(fā)商甚至低于樓面價(jià)賣房

“貼地價(jià)”賣房的可不只招商蛇口依云華府。同屬西區(qū)的金灣，同樣有高地價(jià)項(xiàng)目出沒。今年2月中，有中介爆出金灣高價(jià)地崇峰壹號院特價(jià)賣房，推出20套特價(jià)單位，折扣低至8.5折，低層單位最低2.6萬元/平方米起。而在去年11月30日，該盤首度開盤的對外均價(jià)約3.3萬元/平方米。這樣一對比，單價(jià)出現(xiàn)了近7000元/平方米的價(jià)差。

這還不是該項(xiàng)目最貴的價(jià)格。該項(xiàng)目重點(diǎn)主打大戶型平層單位，以豪華裝修著稱，當(dāng)時(shí)6棟的毛坯備案均價(jià)約3.5萬元/平方米，最高44432元/平方米，最低要29732元/平方米。該項(xiàng)目的土地則是當(dāng)時(shí)該區(qū)域的最高天花板———2016年，開發(fā)商以19050元/平方米的樓面地價(jià)拿下地塊，樓面地價(jià)至今還是金灣樓面價(jià)(不計(jì)配建)最高的商住地。

甚至，有開發(fā)商不惜虧本賣房，在售房價(jià)低于樓面地價(jià)，典型屬于“面粉比面包貴”。近期被傳出重新銷售的雅居樂國際花園就是一個(gè)明顯的例子。該樓盤一度在去年8月份首次推出一期11棟86-113平方米的復(fù)式單位，銷售均價(jià)約為帶精裝修3.3萬元/平方米。而且是帶贈(zèng)送面積發(fā)售。

不過后來以項(xiàng)目調(diào)整為由，暫停對外銷售。今年3月初，該項(xiàng)目低調(diào)重新對外納客，銷售人員對外一度稱項(xiàng)目價(jià)格只需要2萬元/平方米多些，毛坯價(jià)發(fā)售，目前推出的是一期12棟，戶型為約100-130平方米的復(fù)式住宅。

雖然該項(xiàng)目暫時(shí)未正式對外公布新一輪的價(jià)格，但若按照這一價(jià)格對外銷售，這意味著不算上建筑成本、稅費(fèi)等費(fèi)用，僅僅是樓價(jià)就比土地價(jià)格低上數(shù)千元/平方米不等的幅度。2016年8月26日，雅居樂以2 .8萬元/平方米以上的樓面地價(jià)，拿下珠海北圍三個(gè)地塊，地價(jià)僅次于29120元/平方米的格力地塊，是唐家片區(qū)最貴住宅用地之一。其中，該項(xiàng)目一期樓面地價(jià)為28050元/平方米。

背后

唐家北圍云集超10家品牌開發(fā)商

造就這一狀況的，有唐家北圍片區(qū)的激烈競爭。除了上述提及的格力地塊以外，記者根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，唐家北圍目前已經(jīng)云集了超過10家品牌開發(fā)商，今年將陸續(xù)有多個(gè)項(xiàng)目入市。

其中，首開龍湖·天鉅在售4棟、5棟、6棟，價(jià)格集中在2.5萬-2.7萬元/平方米之間，但春節(jié)期間一度出現(xiàn)2.2萬元/平方米的特價(jià)房。這一土地的樓面地價(jià)雖然不及雅居樂項(xiàng)目，但也要15020元/平方米，這還是目前該片區(qū)的最低地價(jià)。不遠(yuǎn)處的萬科翡翠中央也如火如荼建設(shè)中，近期或?qū)⑷胧?，將?棟95-109平方米三房和四房，銷售口頭對外均價(jià)約2.4萬-2.5萬/平方米。而該地塊的樓面地價(jià)約在1.8萬元/平方米。

而唐家區(qū)域的樓盤扎堆情況嚴(yán)重，加上沒有如斗門一般的人才政策放松支持，因此價(jià)格難以向上。珠海中原研究中心的報(bào)告指出，自從2018年8月唐家均價(jià)在新入市項(xiàng)目的沖擊下大幅度拔高后，區(qū)域均價(jià)持續(xù)回調(diào)，趨于平穩(wěn)，2019年1月均價(jià)為28101.38元/平方米。

實(shí)際上有樓盤連這一價(jià)格都沒有達(dá)到———例如，惠景暢園在售39-51平方米一房公寓，對外價(jià)格約為2.1萬元/平方米；在售119平方米三房，對外價(jià)格約為2.3萬元/平方米。目前，只有唐家前環(huán)區(qū)域的樓價(jià)相對較高。

聲音

當(dāng)時(shí)的火爆影響投資判斷

梁文燦認(rèn)為，短時(shí)間內(nèi)部分貼地價(jià)賣房的項(xiàng)目因?yàn)榈貎r(jià)成本而大漲的可能性不大。他表示，開發(fā)商拿地很大程度受到了當(dāng)時(shí)政府供地計(jì)劃、市場面等情況的影響。以唐 家 北 圍 為 例 ，2016年大部分項(xiàng)目走貨暢銷，供不應(yīng)求，外地客戶大規(guī)模涌入，加上當(dāng)?shù)卣畬?biāo)橫琴新區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn)打造，因此使得開發(fā)商在投資測算時(shí)更看好該區(qū)樓價(jià)。

然而政策一旦收緊，外地客戶較多的樓盤反而面臨無法進(jìn)入的問題，而本地客戶更傾向市區(qū)項(xiàng)目，加上激烈的競爭下，該區(qū)域的樓價(jià)無法走高。因此，部分高地價(jià)項(xiàng)目短期面臨成本賣房甚至虧本賣房的問題，這只能靠未來市場轉(zhuǎn)好來解決。