50城賣地5967億元同比降20% 土地溢價(jià)率下行房企拿地退燒

有些房企去年下半年就大幅減少了拿地投資金融，從某種程度上來(lái)說(shuō)，克制擴(kuò)張欲望成為房企發(fā)展的穩(wěn)定劑。

實(shí)際上，自2018年下半年起，全國(guó)各城市土地流拍現(xiàn)象明顯增多，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)。2018年全國(guó)土地出讓收入6.5萬(wàn)億元，較2017年同期下降15.7個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)入2019年，熱點(diǎn)城市整體土地市場(chǎng)依然處于相對(duì)低迷狀態(tài)中。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月18日，全國(guó)賣地最多的50大城市合計(jì)賣地土地成交金額為5966.9億元，同比減少了20%。其中，35個(gè)城市土地出讓溢價(jià)率下調(diào)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體看，2019年樓市調(diào)控將繼續(xù)保持較為嚴(yán)厲的狀態(tài)，因此大部分房企對(duì)土地市場(chǎng)的熱度逐漸降低，搶地積極性降低，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的溢價(jià)率有所降低。以北京為例，大量的共有產(chǎn)權(quán)和限競(jìng)房明顯降低了房企拿地積極性。

另?yè)?jù)易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從土地出讓金來(lái)看，2019年1月份至2月份，40城土地出讓金累計(jì)收入3553.5億元，同比大幅下降20.9%，延續(xù)2018年下半年的下降態(tài)勢(shì)。

從土地成交均價(jià)來(lái)看，2018年4月份以來(lái)，40城土地成交均價(jià)穩(wěn)定在4200元/平方米左右。2019年2月份，40城土地成交均價(jià)為4194元/平方米，同比下跌11.3%，這已是連續(xù)第12個(gè)月同比下跌。從土地成交溢價(jià)率來(lái)看，2016年9月份，政策開(kāi)始由松轉(zhuǎn)緊，市場(chǎng)逐漸降溫，溢價(jià)率也進(jìn)入下行通道。2018年11月份至今，40城土地成交溢價(jià)率已處于歷史低點(diǎn)附近，目前已有企穩(wěn)的趨勢(shì)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份至2月份，“房企拿地金額TOP50”的門檻僅為22億元，較上年同期額30億元下降26.7%。

更重要的是，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為2019年是房地產(chǎn)行業(yè)“小年”，是房企還債高峰期。開(kāi)年之后，房企整體都在忙著融資儲(chǔ)備糧食，但并未大規(guī)模出擊土地市場(chǎng)，一方面有各地土地市場(chǎng)供應(yīng)并未大規(guī)模放量；另一方面則是開(kāi)發(fā)商的資金鏈確實(shí)壓力很大，導(dǎo)致不敢大量買地，這是收縮戰(zhàn)線應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整期的投資策略。

不過(guò)，張大偉也表示，房企目前更青睞住宅用地，一、二線城市仍是開(kāi)發(fā)商布局的重要區(qū)域。實(shí)際上，北京、上海等地的優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目一直是各家房企爭(zhēng)奪的對(duì)象，而對(duì)于增加二線以下城市的土地儲(chǔ)備，房企之間就表現(xiàn)出了不同的態(tài)度。恒大、碧桂園等房地產(chǎn)企業(yè)除了大城市外，還在不少三線城市也大量進(jìn)購(gòu)?fù)恋?。但有些房企則認(rèn)為既然沒(méi)有搭上三、四線城市的樓市銷售快車，接下來(lái)也不應(yīng)該盲目投資，反而更應(yīng)該深耕熱點(diǎn)城市。