樓市調(diào)控的變與不變

　今年的《政府工作報告》強(qiáng)調(diào)首次將“市場體系”和“保障體系”并列，這個變化代表了對房地產(chǎn)發(fā)展更清晰的定位：市場的歸市場，保障的歸保障。要把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處，只有百姓對房地產(chǎn)市場的預(yù)期穩(wěn)定了，建設(shè)長效機(jī)制才能贏得時間和空間。

兩年前，全國多個城市房價一路高歌猛進(jìn)，各地炒房氛圍濃厚，房地產(chǎn)市場面臨失控的危險。北京市住建委聯(lián)合多部門發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，明確購房資格認(rèn)定實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房最低首付比例提高至6成，最高貸款年限降至25年?！?·17新政”不僅深刻影響了北京樓市，全國上百個城市隨后陸續(xù)加入“精準(zhǔn)調(diào)控”大潮，“房住不炒”開始成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的主旋律。

昨天，被稱為“最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控措施”的北京“3·17新政”迎來兩周年節(jié)點(diǎn)。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，兩年來北京樓市明顯降溫，市場均價較2017年3月高點(diǎn)下調(diào)超過10%，市場成交調(diào)整至歷史中等水平。截至2018年四季度，北京主要接觸到投資性需求占比的經(jīng)紀(jì)人僅為1.2%，這意味著炒房人群已經(jīng)基本退出了市場。

今年以來，嚴(yán)厲調(diào)控措施下的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些微妙的變化。一方面，各地紛紛出臺人才政策，一些地方的人才政策被市場認(rèn)為是變相給樓市松綁；另一方面，包括北京在內(nèi)的部分城市樓市出現(xiàn)回溫，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)“小陽春”

2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策會不會出現(xiàn)大的變化？這是業(yè)界、研究界和公眾都倍加關(guān)心的問題。今年國務(wù)院《政府工作報告》沒有特別強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，有人認(rèn)為這是房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的一個信號。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在本次全國人大會議“部長通道”答記者問時強(qiáng)調(diào)，今年會繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止樓市大起大落?！墩ぷ鲌蟾妗菲鸩萁M成員、國務(wù)院研究室副主任郭瑋隨后在國新辦吹風(fēng)會上回應(yīng)稱，《政府工作報告》的文字雖然有變化，但樓市調(diào)控基本政策取向沒有變化。

“房住不炒”的基本政策沒有變化，但《政府工作報告》關(guān)于房地產(chǎn)市場的論述中，有一個比較重要的變化值得重視。報告強(qiáng)調(diào)，“落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系”，首次將“市場體系”和“保障體系”并列，這個變化代表了對房地產(chǎn)發(fā)展更清晰的定位：市場的歸市場，保障的歸保障。

按照郭瑋的解釋，解決群眾的住房問題要靠兩個體系，一個是市場體系，一個是保障體系，要發(fā)揮市場在配置資源中的決定性作用，也要更好地發(fā)揮政府作用。市場體系必須堅持市場主導(dǎo)，堅持適合國情的市場化方向，以居住為主，以居民消費(fèi)為主，滿足不同層次的需求。保障體系則要以政府為主，為群眾提供最基本的住房保障，并明確準(zhǔn)入門檻，防止保障與市場出現(xiàn)錯位。今年國務(wù)院《政府工作報告》對房地產(chǎn)保障體系有更多著墨，強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)以及老舊小區(qū)改造，確保困難群眾基本居住需要等等。

目前，部分地方房地產(chǎn)市場的確出現(xiàn)了一些松動跡象，但總的來看，限制炒房的核心邏輯沒有發(fā)生根本變化，發(fā)生變化的是房地產(chǎn)調(diào)控逐步從短期措施向長效機(jī)制過渡。過去幾年主要采取限購限售限貸等短期措施，但建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，最終還是要靠長期的政策，穩(wěn)定公眾對樓市的理性預(yù)期。因此，一些地方臨時性措施的松動或者退出不值得大驚小怪，而應(yīng)更多地從土地、金融、稅收、法律等多方面探索建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。

與此相應(yīng)的，這兩年公眾對樓市的心態(tài)也發(fā)生了明顯變化，房地產(chǎn)單邊看漲的時代已經(jīng)結(jié)束了。有人預(yù)測上漲，也有人預(yù)測短期可能會調(diào)整，買房不再是穩(wěn)賺不賠，部分在“3·17新政”出臺前追漲買入的投資客已經(jīng)出現(xiàn)虧損。正如住建部部長王蒙徽所說，要把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處，只有百姓對房地產(chǎn)市場的預(yù)期穩(wěn)定了，建設(shè)長效機(jī)制才能贏得時間和空間。