北京“317新政”兩周年：量?jī)r(jià)齊跌，購(gòu)房者不再跟風(fēng)“搶房”

被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”的北京“3·17新政”已經(jīng)執(zhí)行兩年。

兩年來，隨著信貸收縮等調(diào)控落地，北京樓市降溫明顯，交易量下降，市場(chǎng)情緒日漸理性。不過，日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和北京市統(tǒng)計(jì)局分別發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，北京住宅開工面積、銷售面積以及新建住宅價(jià)格、二手房?jī)r(jià)均出現(xiàn)上漲。但對(duì)于這一輪“小陽(yáng)春”能否持續(xù)，業(yè)內(nèi)人士表示，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍待觀察。

市場(chǎng)降溫明顯

回首2017年3月，北京二手房市場(chǎng)溫度升至最高點(diǎn)。這也直接導(dǎo)致調(diào)控政策出臺(tái)：2017年3月17日，北京升級(jí)版“認(rèn)房又認(rèn)貸” 政策空降，二套房的最低首付比例提高至六成，最高貸款年限降至25年，并對(duì)企業(yè)購(gòu)房實(shí)施限售，期限為三年

信貸問題是“3·17新政”的核心內(nèi)容。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂指出，房貸是短期市場(chǎng)的決定因素?！?·17新政”不僅“認(rèn)房又認(rèn)貸”，還大幅提高了賣一買一的換房者首付比，且房貸利率持續(xù)上浮增加了購(gòu)房者成本，致使成交量大幅下降。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，樓市降溫符合預(yù)期，首付和貸款的政策調(diào)整以后，一些購(gòu)房需求勢(shì)必被抑制。從北京這兩年的市場(chǎng)交易和價(jià)格來說，量?jī)r(jià)齊跌是主要的特征。

而占據(jù)著市場(chǎng)近九成的二手房市，也在這兩年間受到影響，最低時(shí)月成交量甚至不足萬(wàn)套。

來自我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示，以“3·17”新政為臨界點(diǎn)，前一年，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽254916套；新政出臺(tái)后的一年里，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽121946套，二手房網(wǎng)簽量降幅達(dá)52.2%；新政出臺(tái)第二年里，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽152699套，同比回升25.4%，但仍比政策實(shí)施前下降40%。

另?yè)?jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，2019年2月，北京二手房均價(jià)為59898元/平方米，較2017年3月的高點(diǎn)下跌11.3%。

新房方面，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京新建商品房住宅簽約套數(shù)在調(diào)控后2年只有50643套，而在調(diào)控前2年則高達(dá)98399套,下調(diào)了48.5%，連續(xù)2年市場(chǎng)成交量處于低迷狀態(tài)。跌幅最大的是商住類物業(yè)，調(diào)控2年來，實(shí)際簽約只有9000套。在商辦調(diào)控新政后，市場(chǎng)簽約只有6000套左右。調(diào)控2周年，商住類物業(yè)同比跌幅91%。

許小樂表示，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，北京房地產(chǎn)調(diào)控已取得明顯效果，成交量調(diào)整至歷史中等水平。

購(gòu)房者不再跟風(fēng)“搶房”

“3·17”新政后，購(gòu)房人開啟了漫長(zhǎng)的“觀望模式”。這樣一來，無(wú)論是新房、還是二手房市場(chǎng)，購(gòu)房人不再跟風(fēng)“搶房”，有了更多的選擇。

在業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是市場(chǎng)回歸理性的表現(xiàn)。據(jù)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，在“3·17”新政前一年，北京每套成交二手房源的平均被看次數(shù)為8.31次，新政后一年則為13.87次，在新政后兩年小幅下降至11.88次，這說明房源從掛出到賣出，經(jīng)過了更多人看房。   

此外，“3·17”新政前一年，北京每位最終成交的客戶在成交前的平均看房次數(shù)為2.88次，新政后一年上升至4.86次，新政第二年進(jìn)一步上升至5.82次，客戶的看房次數(shù)進(jìn)一步增加，購(gòu)房決策明顯更加謹(jǐn)慎。

“樓市嚴(yán)控兩年來，市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)已達(dá)到調(diào)控預(yù)期，目前價(jià)格穩(wěn)定，成交量逐步回升，但需求端仍處于觀望狀態(tài)，客戶看房次數(shù)增多，市場(chǎng)仍處微冷狀態(tài)。”我愛我家研究院方面稱，后續(xù)可能會(huì)有一些政策微調(diào)，但對(duì)房?jī)r(jià)的嚴(yán)控目標(biāo)應(yīng)該不會(huì)發(fā)生變化。

換房自住為主要需求

在政策嚴(yán)厲、市場(chǎng)低溫的情況下，市場(chǎng)的修復(fù)主要是來源于首次置業(yè)者和換房者的自住需求，投資需求下降明顯。

“3·17”新政的認(rèn)房認(rèn)貸政策也使得賣一買一的換房需求首付比例大增，換房難度增加，而純剛需的首付在調(diào)控前后變化不大。因此，調(diào)控后剛需占比出現(xiàn)明顯增加。從總價(jià)段來看，400萬(wàn)元總價(jià)的房源成交占比在調(diào)控后明顯提升。

貝殼研究院發(fā)布的報(bào)告指出，自“3·17”調(diào)控后，北京二手房市場(chǎng)成交明顯下降。雖然后期市場(chǎng)有所修復(fù)，但主要是來源于首次置業(yè)者和換房者的自住需求，投資需求下降明顯。2018年四季度，北京主要接觸到投資性需求占比的經(jīng)紀(jì)人僅為1.2%。

許小樂表示，從歷次調(diào)控后，市場(chǎng)回溫均是剛需入場(chǎng)；換房也是市場(chǎng)交易主力?！皳Q房需求是北京二手房市場(chǎng)上的主要需求，占比超60%，并且其杠桿風(fēng)險(xiǎn)低，可以適度滿足換房需求，適當(dāng)降低其房貸成本?！?/p>

除此之外，新房供給增多也緩解了市場(chǎng)緊張情緒。許小樂說，2018年北京新房供應(yīng)量明顯增多，對(duì)二手房形成了一定分流。更重要的是，新政調(diào)控也給市場(chǎng)帶來啟示——買房不是穩(wěn)賺不賠?！按舜握{(diào)控后，均價(jià)持續(xù)下跌，投資者資產(chǎn)價(jià)值下降，尤其是在調(diào)控前追漲買入的投資者，在之后賣出時(shí)出現(xiàn)虧損。所以，投資房產(chǎn)還需謹(jǐn)慎，要有抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，量力而行?！?/p>

“小陽(yáng)春”能否持續(xù)

不過，進(jìn)入2019年，北京二手房的銷售市場(chǎng)有所回暖。但2019年帶看量已于3月第一周出現(xiàn)了回落，預(yù)計(jì)后期市場(chǎng)的活躍度將會(huì)有所下降。

北京市統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全市商品房新開工面積156.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)93.5%；其中，住宅新開工面積88.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)45.4%。而住宅銷售面積達(dá)60.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)55%，一舉扭轉(zhuǎn)了此前長(zhǎng)期處于負(fù)增長(zhǎng)的局勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也可窺探出回暖苗頭。2月，北京新房?jī)r(jià)格同比上漲2.9%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲了0.2%。

北京近期出臺(tái)的增值稅附加稅率調(diào)整政策被視為對(duì)樓市利好。北京城六區(qū)增值稅附加稅稅率將從12%降到6%，其他區(qū)域從10%降到5%。根據(jù)新規(guī)，據(jù)測(cè)算，在北京西城區(qū)出售一套網(wǎng)簽價(jià)為400萬(wàn)元、不滿兩年的二手房，稅率下調(diào)之后，賣房時(shí)可以少交1萬(wàn)多元稅。

但也有分析認(rèn)為，減少了小部分交易稅費(fèi)對(duì)市場(chǎng)有一定心理影響，不過，對(duì)北京樓市的直接影響并不大。

而在許小樂看來，此輪“小陽(yáng)春”主要受近期季節(jié)性因素疊加政策松動(dòng)預(yù)期影響。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析稱，政策方面是否會(huì)放松，很大程度上和商業(yè)銀行貸款政策有關(guān)。如果銀行的可貸資金相對(duì)多，那么接下來政策放松的可能性就很大。反過來就還是會(huì)維持現(xiàn)行政策。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則認(rèn)為，北京2019年政策全面松綁的可能性極小，尤其是限購(gòu)政策的松綁的概率最小，但不排除結(jié)合市場(chǎng)對(duì)政策進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)。