樓市開年快報：銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)分化，住宅庫存觸底反彈

3月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2019年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12090億元，同比增長11.6%。商品房銷售方面，1-2月份商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%；商品房銷售額12803億元，增長2.8%。

從官方公布的前兩月各項房地產(chǎn)主要指標來看，樓市出現(xiàn)一定的降溫趨勢。業(yè)內(nèi)分析人士認為，從以往來看，歷來年初階段屬于全年淡季，因此并不能全面反映市場趨勢。同時，由于部分房企面臨銷售壓力，要警惕市場降溫所帶來的資金回籠壓力。

前兩月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長11.6%

從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況來看，2019年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12090億元，同比增長11.6%，增速比2018年全年提高2.1個百分點。其中，住宅投資8711億元，增長18.0%，增速提高4.6個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為72.1%。

從官方公布的數(shù)據(jù)來看，前兩月房地產(chǎn)開發(fā)投資情況明顯好于預期。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，或與兩方面因素有關(guān)：一方面是房地產(chǎn)新開工和施工等數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好，這會直接體現(xiàn)到開發(fā)投資等數(shù)據(jù)上來，也進一步體現(xiàn)了部分房企主動開發(fā)以爭取預售許可證的心態(tài)。另一方面，不排除建材等價格繼續(xù)上漲，類似價格因素都會反映到開發(fā)投資數(shù)據(jù)上來。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積來看，1-2月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1545萬平方米，同比下降34.1%，2018年全年為增長14.2%；土地成交價款690億元，下降13.1%，2018年全年為增長18.0%。

從同比數(shù)據(jù)來看，企業(yè)購地方面相對偏保守。嚴躍進對記者表示，房企目前的聚焦點在于去庫存，所以拿地方面會趨于保守。還有一些企業(yè)近期會轉(zhuǎn)向股權(quán)收購和項目收購，這對于土地購置方面的節(jié)奏會放緩。不過嚴躍進預計，后續(xù)銷售端和資金端改善后，企業(yè)拿地積極性會繼續(xù)增強。尤其是部分棚改政策依然偏利好的城市，土地交易依然會活躍。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-2月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金24497億元，同比增長2.1%，增速比2018年全年回落4.3個百分點。其中，國內(nèi)貸款4976億元，下降0.5%；利用外資52億元，增長3.3倍；自籌資金7279億元，下降1.5%；定金及預收款7366億元，增長5.6%；個人按揭貸款3458億元，增長6.5%。

從到位資金數(shù)據(jù)看，喜憂參半。嚴躍進分析認為，到位資金依然是正增長，這說明企業(yè)還沒有出現(xiàn)資金方面的壓力。但另一方面，到位資金同比增速明顯放緩，要警惕房屋銷售降溫所帶來的資金回籠壓力。

房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)方面，2月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.57，比2018年12月份回落1.27點。

前兩月商品房銷售數(shù)據(jù)現(xiàn)分化

商品房銷售方面，在相對悲觀的市場預期下，市場已經(jīng)開始出現(xiàn)降溫態(tài)勢。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，2018年全年為增長1.3%。其中，住宅銷售面積下降3.2%，辦公樓銷售面積下降15.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降13.6%。商品房銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點。其中，住宅銷售額增長4.5%，辦公樓銷售額下降6.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降9.4%。

從商品房銷售數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積呈現(xiàn)同比下滑態(tài)勢，說明市場已經(jīng)開始降溫，但商品房銷售額仍然實現(xiàn)正增長。嚴躍進預計，更大的下滑壓力在于三四線城市，而其他一二線城市近期有所回暖。

庫存方面，商品房待售面積繼續(xù)減少。2月末，商品房待售面積52251萬平方米，比2018年末減少162萬平方米。其中，住宅待售面積增加117萬平方米，辦公樓待售面積增加49萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少393萬平方米。

據(jù)記者粗略統(tǒng)計，2019年1-2月份商品房待售面積處于近40個月最低值。但值得注意的是，如果單從住宅待售面積來看，在經(jīng)歷了51個月的連續(xù)跌勢后，2019年前兩月已經(jīng)出現(xiàn)觸底回升態(tài)勢。嚴躍進對此分析認為，去庫存已經(jīng)進入后續(xù)階段，但去庫存的速度不會加快。但部分房企面臨銷售壓力，預計會出現(xiàn)打折促銷等動作。