棚改降溫立法提速 房地產(chǎn)調(diào)控漸別短期化政策

在決勝全面建成小康社會第一個百年奮斗目標(biāo)的關(guān)鍵之年，對政策最為敏感的房地產(chǎn)行業(yè)，更希望從今年兩會期間的地產(chǎn)政策表態(tài)中，看出2019年的房地產(chǎn)市場發(fā)展端倪。

與過往不同，今年從人民大會堂傳來的權(quán)威聲音中，直接針對房地產(chǎn)的表述并不多。記者梳理發(fā)現(xiàn)，過去兩年一直強調(diào)的“房住不炒”沒有出現(xiàn)在今年的政府工作報告中，“長效機制”“租購并舉”“共有產(chǎn)權(quán)”等熱門詞匯，同樣沒有再被提及。

多位專家對記者表示，今年的政府工作報告已經(jīng)為未來房地產(chǎn)市場定調(diào)，依舊要在“平穩(wěn)”“健康”軌道上運行，“預(yù)計今年不會有更大力度的改革新舉措，也不會有更大力度的刺激政策或抑制政策?！?/p>

從政府工作報告內(nèi)容來看，當(dāng)前政府的調(diào)控手段已經(jīng)從短期行政干預(yù)轉(zhuǎn)向改革完善住房市場體系和保障體系；工作重心也轉(zhuǎn)向了新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等涉及民生的領(lǐng)域；調(diào)控的主體責(zé)任要落實到地方政府，強調(diào)要以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展，“因城施策”成為下一步調(diào)控的主旋律。

這當(dāng)中，對于未來房地產(chǎn)工作部署有兩大最值得關(guān)注的地方，一是房地產(chǎn)稅立法進(jìn)度超預(yù)期；二是棚改目標(biāo)被弱化，整體放緩已是大趨勢。

落實房地產(chǎn)稅立法

3月8日，全國人大常委會委員長栗戰(zhàn)書在人大二次會議上表示，要集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括房地產(chǎn)稅法等多項立法調(diào)研、起草。

隨后，全國人大財政經(jīng)濟(jì)委員會副主任委員烏日圖介紹，目前，相關(guān)部門正在完善房地產(chǎn)稅法案草案、重大問題的論證等方面的工作，待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議。

事實上，包括今年的政府工作報告在內(nèi)，國務(wù)院相關(guān)部委已經(jīng)在多個重要場合就房地產(chǎn)稅立法表態(tài)，釋放出的信息量清晰、具體，這也意味著“征收房地產(chǎn)稅”不再有任何懸念。

“今年雖然政府工作報告以及人大常委會工作報告都專門提到了房地產(chǎn)稅立法工作，但這也僅僅意味著今年可能會審議，整體步伐與節(jié)奏明顯加快，并不會馬上落地?！北本┐髮W(xué)法學(xué)院教授劉劍文認(rèn)為。

事實上，截至目前，外界沒有看到一張清晰的房地產(chǎn)稅立法及落地的時間表和路線圖。

“房地產(chǎn)稅當(dāng)前仍處于立法層面的穩(wěn)步推進(jìn)過程中，距離推出和開征尚早，”中金在最新分析報告中指出，房地產(chǎn)稅自2015年被列入全國人大立法計劃以來，幾乎每年（尤其兩會期間）都會有出臺的預(yù)期和討論。但4年來，房地產(chǎn)稅始終處于草案起草完善階段，從未向人大常委會提請審議（按照立法程序，房地產(chǎn)稅須至少經(jīng)過人大常委會“三審”之后方可提交人大表決）。

中金報告稱，去年9月，被列入人大常委會立法規(guī)劃第一類項目表明，房地產(chǎn)稅的立法工作仍在穩(wěn)步推進(jìn)中。但時至今日“一審”尚未開啟，顯示立法層面仍有不少問題需要論證和完善（征收范圍、稅基選取、免征條件、稅率、現(xiàn)有稅制歸并調(diào)整等）。而立法僅僅是第一步，距離全面推出和實施仍然任重而道遠(yuǎn)。

棚改降溫是大趨勢

與去年提出“開工580萬套”的棚改目標(biāo)不同，今年的政府工作報告并未提出明確的棚改目標(biāo)。

記者查閱住建部2019年全國城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議內(nèi)容后發(fā)現(xiàn)，該部委同樣未對2019年全國棚改開工套數(shù)做明確部署，僅提及“繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造”。

“往年的全國兩會均有提及當(dāng)年的棚改目標(biāo)，但今年沒有提及這一內(nèi)容，這其實延續(xù)了2018年下半年以來政府對于棚改（貨幣化）的謹(jǐn)慎態(tài)度，”天風(fēng)證券固收首席分析師孫彬彬撰文指出，現(xiàn)在弱化棚改目標(biāo)，也是要讓棚改逐漸退出。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅也認(rèn)為，這是棚改降溫的一個體現(xiàn)。她對記者說：“隨著全國棚改工作的有序推進(jìn)，棚戶區(qū)改造的逐步完成，棚改的量以及重要性肯定是處在一個持續(xù)減少和降溫的過程中?！?/p>

去年開始，棚改貨幣化收緊信號從上而下迅速傳達(dá)。去年12月，在住建部下發(fā)的2019年棚改計劃中，明確提出，政府購買棚改服務(wù)模式將被取消。對于新開工的棚改項目，不得以政府購買服務(wù)的名義變相舉債或?qū)嵤┙ㄔO(shè)工程，而是要求以發(fā)行地方政府債券方式（棚改專項債）為主進(jìn)行融資。

舉國范圍內(nèi)的棚改戰(zhàn)役，也因此更加迅速地進(jìn)入減速通道?！按蠖鄶?shù)城市仍然需要棚改來拉動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，但關(guān)鍵在于棚改配套資金是否到位?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者如是分析。

棚改資金來源不再由政府兜底，而是改為需要進(jìn)行謹(jǐn)慎使用的專項債券，這當(dāng)中的資金掣肘已經(jīng)開始凸顯。

記者粗略統(tǒng)計了國內(nèi)各省的2019年度棚改目標(biāo)—今年，已有20余省市下調(diào)棚改計劃量。其中河南全省棚改任務(wù)從2018年的50萬套，大幅下調(diào)至2019年的15萬套；山西省的數(shù)據(jù)則從2018年的12.52萬套，下調(diào)至2019年的3.26萬套。以上兩地棚改計劃量降幅超過70%。