東莞二手房個(gè)稅可“二選一”：180萬的房子能輕松省下十幾萬

自3月11日起，東莞二手房交易中個(gè)人所得稅可“二選一”：即差額20%或全額2%征收。具體采取哪種征收方式，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人提供的資料來確認(rèn)。

減稅降費(fèi)利好在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷體現(xiàn)。

繼北上廣深一線城市對(duì)房屋交易增值稅附加稅和印花稅減半征收后，有消息稱，自3月11日起，東莞二手房交易中個(gè)人所得稅可選擇差額20%或全額2%征收。

記者就此致電東莞黃江、塘廈稅務(wù)分局和中介機(jī)構(gòu)獲悉，3月11日起開始執(zhí)行新政策，可以按差額20%或全額2%征收。具體采取哪種征收方式，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人提供的資料來確認(rèn)。不過，截至發(fā)稿，記者并未看到官方分布的文件或通知。

個(gè)稅二選一  結(jié)果相差十幾萬

其實(shí)，東莞二手房個(gè)稅征收差額20%已多次被納稅人建議更改。

記者在東莞陽光熱線問政平臺(tái)上看到多條與東莞?jìng)€(gè)稅相關(guān)的建議。多名納稅人表示，二手房交易中的個(gè)人所得稅按差額20%征收，該稅費(fèi)應(yīng)由賣方承擔(dān)，但實(shí)際交易中都轉(zhuǎn)嫁到買方，加重了買房人的負(fù)擔(dān)，建議東莞參照深圳北京等大城市個(gè)稅政策，從而切實(shí)降低買房人的負(fù)擔(dān)。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)局東莞市稅務(wù)局此前的公開回復(fù)，按照政策規(guī)定，在二手房的交易征管方面，凡納稅人能提供房屋購買合同、發(fā)票、契稅稅票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或稅務(wù)部門征稅系統(tǒng)中有上次交易價(jià)格記錄的，應(yīng)按照核實(shí)征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅（即差額20%）。如納稅人不能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，且稅務(wù)部門征稅系統(tǒng)中沒有上次交易價(jià)格記錄的，應(yīng)按全額帶征個(gè)人所得稅（即全額2%）。因此，每一宗具體交易會(huì)根據(jù)其憑證資料是否齊全及稅務(wù)部門征稅系統(tǒng)中能否查詢到相關(guān)數(shù)據(jù)的不同實(shí)際情況確定征收方式。目前各地均有核實(shí)征收方式和全額帶征方式并存的情況。

對(duì)于此次個(gè)稅調(diào)整，黃江稅務(wù)分局的工作人員解釋稱，其實(shí)政策是沒有變化的，只是之前是差額20%優(yōu)先，就算納稅人不提供資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以查征稅系統(tǒng)的。而自3月11日起，就是根據(jù)納稅人提供的資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)不查征稅系統(tǒng)了。至于哪種方式稅費(fèi)更低，具體看房?jī)r(jià)的差額，納稅人可自己計(jì)算比較。值得注意的是，產(chǎn)權(quán)證出證時(shí)間是否滿2年，還涉及到增值稅及附加的繳納。另外，非住宅、滿五唯一的住宅還是按原政策執(zhí)行。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士向記者舉例稱，若市民小王以總價(jià)180萬元出售了一套二手房，該房原購房發(fā)票價(jià)及合理稅費(fèi)等共計(jì)90萬元，契稅發(fā)票填發(fā)日期為2014年7月1日，房產(chǎn)登記日期為2016年9月11日，以業(yè)主紅本、客戶首套房為例，按差額20%計(jì)算，個(gè)稅應(yīng)繳納（180萬-90萬）x20%=18萬元；按全額2%計(jì)算，個(gè)稅應(yīng)繳納180萬x2%=3.6萬元。兩種方式相比，相當(dāng)于節(jié)省了14.4萬元個(gè)稅。

關(guān)于個(gè)稅征收方式，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，東莞現(xiàn)在個(gè)稅調(diào)整為兩種征收方式，應(yīng)該是參考了其他城市的經(jīng)驗(yàn)，像深圳等個(gè)稅二選一已經(jīng)執(zhí)行了很長(zhǎng)一段時(shí)間。

個(gè)稅新政實(shí)施  市場(chǎng)或被激活

在業(yè)內(nèi)看來，此次東莞?jìng)€(gè)稅調(diào)整對(duì)二手房市場(chǎng)影響還是比較大的。

其實(shí)2018年東莞樓市整體表現(xiàn)并不太搶眼，受新房嚴(yán)查社保、備案價(jià)限價(jià)、二手房三價(jià)合一等系列政策影響，東莞樓市相對(duì)比較平淡，二手房整體成交也一般。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，東莞二手房2018年網(wǎng)簽34408套，環(huán)比下跌32.1%；東莞二手房整體價(jià)格比較穩(wěn)定，維持在15000元/平方米左右。

從成交價(jià)來看，相較于新房套均總價(jià)破200萬元，東莞二手房套均總價(jià)相對(duì)“低洼”，2018年東莞二手房套均總價(jià)約為144萬元/套。3年時(shí)間，東莞二手房套均總價(jià)上漲30.3%。據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，這個(gè)上漲幅度與新房3年時(shí)間套均總價(jià)上漲幅度幾乎一致，這也說明新房?jī)r(jià)格上漲也帶動(dòng)了二手房?jī)r(jià)格上漲。

從成交片區(qū)來看，東莞二手房成交主要還是集中在東南臨深及城區(qū)片區(qū)，兩個(gè)片區(qū)年過戶量也突破萬套。業(yè)內(nèi)人士分析稱，主要是因?yàn)檫@兩個(gè)片區(qū)配套相對(duì)成熟，樓盤密集，二手房交易完善，購房客選擇也較多。

那么，此次二手房個(gè)稅征收方式調(diào)整對(duì)東莞二手房市場(chǎng)有何影響？

何倩茹認(rèn)為，對(duì)于二手房市場(chǎng)當(dāng)然是利好的，因?yàn)閷?duì)于一些賣出價(jià)與買入價(jià)差額較大的物業(yè)，若按全額2%來征收，其個(gè)稅會(huì)比另外一種征收方式要低，預(yù)計(jì)二手市場(chǎng)交易會(huì)因此被激活。