珠海2月住宅銷(xiāo)售回暖 斗門(mén)簽約量最多

《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》出臺(tái)，珠海樓市表現(xiàn)如何？受2月份出現(xiàn)的春節(jié)假期及商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售遇冷等因素的影響，珠海2月份新建商品房成交量?jī)r(jià)齊跌，住宅價(jià)格卻略有上升。

不過(guò)，這并不意味著珠海全面遇冷。受年初西區(qū)針對(duì)人才政策的住房條件放松影響，目前限制最少的斗門(mén)成為2月份及近期樓市成交的最大贏家。有項(xiàng)目甚至因?yàn)橥曝浹杆偃セ扇×恕鞍瞪钡那闆r。有從業(yè)者分析，自2月份部分項(xiàng)目采取特價(jià)房促銷(xiāo)等使得部分區(qū)域銷(xiāo)售回暖，加上銀行利率近期下調(diào)，最低只上浮5%，部分購(gòu)房者選擇果斷出手。

商品房市場(chǎng)

量?jī)r(jià)齊跌

住宅占大頭

如不少人預(yù)料一般，受春節(jié)長(zhǎng)假影響，珠海商品房成交量環(huán)比下滑，同時(shí)受到春節(jié)期間的特價(jià)房促銷(xiāo)、商用物業(yè)降價(jià)等原因影響，整體價(jià)格出現(xiàn)下降。

根據(jù)合富研究院(珠海)統(tǒng)計(jì)珠海住規(guī)建局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2019年2月商品房市場(chǎng)供應(yīng)約12 .56萬(wàn)平方米，環(huán)比1月份的36 .02萬(wàn)平方米下降65%，同比2018年的27 .46萬(wàn)平方米下降54%，其中住宅供應(yīng)占比超9成。新建商品房成交約14 .96萬(wàn)平方米，環(huán)比1月份的28 .73萬(wàn)平方米下降48%，同比20 18年的7 .0 5萬(wàn)平方米則大漲112%，其中住宅占比9成，集中在西區(qū)約7成。折合商品房成交均價(jià)19803元/平方米，環(huán)比1月份的21070元/平方米下降24%，同比20 18年的26169元/平方米下降6%，整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。

區(qū)域上則明顯的冷暖不一。主城中心區(qū)(包括新香洲、老香洲、前山、吉大和拱北)商品房市場(chǎng)2月份無(wú)新增供應(yīng)；2月網(wǎng)簽成交0 .88萬(wàn)平方米，環(huán)比1月的2 .07萬(wàn)平方米下跌57%，同比去年同期的1 .06萬(wàn)平方米下跌17%，占總成交6%；成交均價(jià)33065元/平方米，環(huán)比基本持平，同比上漲4%，市場(chǎng)量跌價(jià)穩(wěn)。

主城新區(qū)(包括南灣和唐家)2月商品房市場(chǎng)供應(yīng)約2 .80萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌71%，同比下跌1%，占總供應(yīng)26%；2月網(wǎng)簽成交2 .62萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌48%，同比上漲102%，占總成交17%；成交均價(jià)28653元/平方米，環(huán)比1月的27254元/平方米上漲5%，同比持平，市場(chǎng)量跌價(jià)升。

橫琴新區(qū)2月商品房市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)；2月網(wǎng)簽成交0 .72萬(wàn)平方米，環(huán)比1月份的2 .18萬(wàn)平方米下跌67%，同比去年同期的0 .96萬(wàn)平方米下跌25%，占總成交5%；成交均價(jià)44792元/平方米，環(huán)比1月份的43574元/平方米上漲3%，同比去年同期的52376元/平方米下跌14%，市場(chǎng)量跌價(jià)升。

西區(qū)則受金灣成交拖累，成交量有所下降。2019年2月西區(qū)商品房市場(chǎng)供應(yīng)約9.76萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌51%，同比下跌58%，占總供應(yīng)78%；網(wǎng)簽成交10 .74萬(wàn)平方米，環(huán)比1月份的19 .42萬(wàn)平方米下跌45%，同比去年的3 .74萬(wàn)平方米上漲187%，占總成交72%；成交均價(jià)14887元/平方米，環(huán)比1月份的13665元/平方米上漲9%，同比去年的17011元/平方米下跌12%，市場(chǎng)量跌價(jià)升。

新建住宅

價(jià)格小幅上升

與新建商品房量?jī)r(jià)齊跌不同，珠海新建住宅價(jià)格則出現(xiàn)小幅上升。2019年2月珠海新建住宅市場(chǎng)供應(yīng)約12 .25萬(wàn)平方米，占全市總供應(yīng)98%，環(huán)比1月的27.43萬(wàn)平方米下跌55%，同比去年的25 .78萬(wàn)平方米下降52%；網(wǎng)簽成交約13 .51萬(wàn)平方米，占全市總成交90%，環(huán)比1月的23 .77萬(wàn)平方米下跌43%，同比去年的4 .91萬(wàn)平方米則上漲175%；成交均價(jià)21558元/平方米，環(huán)比1月份的20492元/平方米上漲5%，同比則基本保持不變。

2019年2月住宅供應(yīng)及成交集中在西區(qū)，占比8成；本月含春節(jié)長(zhǎng)假，各板塊成交均價(jià)呈現(xiàn)不等漲幅，其中吉大漲幅最大，增長(zhǎng)約2成。

2月住宅成交以90-100平方米剛需和100-144平方米改善戶型為主，占比近6成，3(+1)房單位成為銷(xiāo)售主力；主城中心區(qū)以120- 144平方米戶型為主，主城新區(qū)以100- 140平方米戶型為主，西區(qū)以90-120平方米戶型為主。

2019年2月珠海新建住宅市場(chǎng)以斗門(mén)佳兆業(yè)御金山和海倫堡香海里147套簽約量并行領(lǐng)跑，單盤(pán)銷(xiāo)售排名前十項(xiàng)目主要集中在西區(qū)，其中斗門(mén)6個(gè)，金灣、高欄港、橫琴和唐家各1個(gè)，三個(gè)項(xiàng)目成交套數(shù)過(guò)百。

庫(kù)存及未來(lái)供應(yīng)方面，2019年2月末新建住宅存量約286萬(wàn)平方米，近半年月均成交約22萬(wàn)平方米，整體去化周期約13個(gè)月。同時(shí)，上述統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)未來(lái)半年新增供應(yīng)量約161萬(wàn)平方米，西區(qū)仍為供應(yīng)主要區(qū)域，其中斗門(mén)供應(yīng)貨量約占新增供應(yīng)3成。

商用物業(yè)

量?jī)r(jià)齊跌

供應(yīng)縮減

珠海住宅市場(chǎng)有冷有熱，但商用物業(yè)市場(chǎng)成交則陷入全面倒退?！吧谈淖　鳖?lèi)型產(chǎn)品受政府限制開(kāi)發(fā)等影響，目前供應(yīng)量大幅減少，同時(shí)有業(yè)內(nèi)人士透露，目前部分已經(jīng)成功報(bào)批或封頂?shù)漠a(chǎn)品，也無(wú)法獲得預(yù)售證及價(jià)格備案，致使不少渠道商紛紛改道而行，進(jìn)而推廣斗門(mén)等銷(xiāo)售更佳的市場(chǎng)。

其中，寫(xiě)字樓方面，2019年2月珠海寫(xiě)字樓市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)；成交量約0.03萬(wàn)平方米，占全市總成交不足1%，環(huán)比下跌98%；成交均價(jià)31227元/平方米，環(huán)比下跌12%；寫(xiě)字樓市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。2月寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交環(huán)比大幅下跌，成交3套，約0.03萬(wàn)平方米，集中在橫琴和南灣，華策國(guó)際大廈、中國(guó)鐵建大廈和佳兆業(yè)中心均成交1套。2019年2月寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交以100-150平方米戶型為主，占總成交7成，其中南灣成交100平方米以下戶型，橫琴成交100-150平方米戶型。庫(kù)存方面，截至2019年2月末珠海寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量約27萬(wàn)平方米，近半年月均成交約0.55萬(wàn)平方米，整體去化周期約49個(gè)月。

“商改住”類(lèi)型產(chǎn)品同樣表現(xiàn)不佳。2019年2月公寓市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)；成交約1萬(wàn)平方米，占全市總成交7%，下跌6成；成交均價(jià)27731元/平方米，下跌2%；公寓市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌。成交則以保稅區(qū)為主力區(qū)域，成交占比66%；各板塊成交價(jià)格基本持平上月，區(qū)域成交結(jié)構(gòu)因素導(dǎo)致市場(chǎng)整體均價(jià)下跌2%。成交面積段以40-80平方米和100平方米以上戶型為主，其中主城中心區(qū)以40-60平方米戶型為主，保稅區(qū)以40-80平方米及100平方米以上戶型為主，橫琴新區(qū)以30-60平方米戶型為主。此外項(xiàng)目以保稅區(qū)龍光玖龍匯38套簽約量領(lǐng)跑全市；單盤(pán)銷(xiāo)售排名前十項(xiàng)目中保稅區(qū)6個(gè)，橫琴新區(qū)2個(gè)，拱北2個(gè)。庫(kù)存及未來(lái)供應(yīng)上，截至2019年2月末公寓市場(chǎng)存量約90萬(wàn)平方米，近半年月均成交約3萬(wàn)平方米，整體去化周期約28個(gè)月；未來(lái)半年新增供應(yīng)量約72萬(wàn)平方米，集中在橫琴、南灣和拱北區(qū)域，占比超過(guò)7成。

業(yè)內(nèi)分析

利率下調(diào)

購(gòu)房者或可再等等

記者走訪了解到，珠海樓市部分項(xiàng)目的確出現(xiàn)了復(fù)蘇。除了2月份斗門(mén)成交依舊保持不俗的勢(shì)頭外，市區(qū)內(nèi)以五洲花城等主打本地改善型購(gòu)房者的項(xiàng)目銷(xiāo)售不再冷清。同時(shí)唐家等新區(qū)也開(kāi)始有新項(xiàng)目積極進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，為未來(lái)推貨做準(zhǔn)備。據(jù)了解，2019年2月4個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)或加推入市，全住宅項(xiàng)目，共推出434套，成交104套，整體去化率24%；首開(kāi)去化約10套，首開(kāi)去化約1成。預(yù)計(jì)3月份的數(shù)據(jù)將有望超越2月份。

此外，銀行利率出現(xiàn)了調(diào)整，有業(yè)內(nèi)人士表示，珠海繼一線城市后也出現(xiàn)了首套房?jī)H上浮5%的最低利率?！敖谥楹潜P(pán)的確出現(xiàn)了利率下調(diào)的動(dòng)作?！焙细谎芯吭菏袌?chǎng)分析師梁文燦認(rèn)為，雖然目前利率下降促使部分購(gòu)房者果斷上車(chē)，但是他預(yù)計(jì)未來(lái)不排除利率方面或會(huì)繼續(xù)下調(diào)，最低預(yù)計(jì)再9 .5折左右，認(rèn)為購(gòu)房者還可以根據(jù)自身需求再等一等。他表示，目前珠海在粵港澳大灣區(qū)的熱潮下有外地投資客進(jìn)入，而這些購(gòu)房客由于資格等原因選擇了斗門(mén)，加上渠道商也大力推廣斗門(mén)，使得斗門(mén)樓市目前熱度不減，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格并沒(méi)有太大變化。有從業(yè)者也透露，例如海倫堡湖心里等樓盤(pán)已經(jīng)能做到一周一加推，消化率在8成以上。對(duì)此，他表示，該項(xiàng)目目前價(jià)格已經(jīng)從毛胚13000元/平方米左右上調(diào)到帶精裝修15500元/平方米，屬于“暗升”，但依舊受到不少購(gòu)房者的青睞。