中國二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇實(shí)錄

　  中國國務(wù)院在2011年1月下旬出臺了被形容為“力度驚人”，嚴(yán)厲程度“前所未有”的八條房價調(diào)控措施（簡稱“國八條”），市場人士認(rèn)為目的就是要及時遏制房價反彈的趨勢。中國一線重點(diǎn)城市的房價漲幅明顯收窄，漲勢向二三線城市轉(zhuǎn)移。國家統(tǒng)計(jì)局2月8日發(fā)表最新數(shù)據(jù)顯示：1月份北京、上海、深圳的商業(yè)性住宅分別同比上漲9.1%，1.8%和3.1%；同期，湖南岳陽與海南海口的價格，則雙雙上升超過20%。

　　京版“國八條”的落實(shí)細(xì)則，其中一個嚴(yán)厲的措施，是限制在北京納稅或者繳納社保未達(dá)到五年的外來戶籍家庭，不準(zhǔn)在北京購房。

　　這個以打擊房地產(chǎn)投資投機(jī)為目的的措施，被認(rèn)為將顯著消減北京房地產(chǎn)的市場需求。萬科、保利、恒大、萬達(dá)、綠地、綠城、珠江、合生、中鐵等深入中國二三線城市發(fā)展，特此舉辦“中國二三線城市發(fā)展高端峰會”。

　　論壇時間：4月7日上午12:25—13:15

　　論壇地點(diǎn)：春季國貿(mào)房展主會場

　　以下為論壇實(shí)錄

　　【主持人 陳摯】各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，大家下午好，由鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)頻道、星空地產(chǎn)網(wǎng)、合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)共同舉行的中國二三線城市發(fā)展論壇現(xiàn)在開始，首先向大家介紹一下出席論壇的嘉賓：金泰集團(tuán)副總經(jīng)理天津公司董事長 謝蘇明、藝苑地產(chǎn)常務(wù)副總　王樹森、中體奧林匹克花園集團(tuán)董事總裁 陳順、盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 王子晨、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)頻道副主編 吳?；ā?br />
　　國務(wù)院在2011年下旬出臺了被形容為“力度驚人”嚴(yán)厲程度“前所未有”的八條房價調(diào)控措施，市場人士認(rèn)為就是要及時遏制房價反彈的趨勢，中國一線重點(diǎn)城市的房價漲幅明顯收窄，漲勢向二三線城市轉(zhuǎn)移。這里面我們討論二三線城市城市論壇的同時，首先請各位嘉賓對2011年房地產(chǎn)形勢做一個判斷。有請我們張會長。

　　【張鳳珠】主持人，各位嘉賓，各位媒體界的朋友，大家好！這次有幸來到北京，參加北京四季房產(chǎn)。在近兩年來，調(diào)控政策頻出的情況下，我們房地產(chǎn)市場還這么火爆，確確實(shí)實(shí)覺得房地產(chǎn)行業(yè)不僅是我們國家重要的支柱行業(yè)，也是很有發(fā)展?jié)摿?。只是在發(fā)展當(dāng)中，個別地方，特別大城市房價漲的太快。我們就出了國十條，國八條，包括我們國十五條，抑制房價過快上漲，簡稱限購令，主要抑制炒房泡沫?，F(xiàn)在政府逐步深入實(shí)施再看到效果，一線城市限購了抑制了，特別是北京限購令非常嚴(yán)格，會不會帶動二三線城市房價上漲，我們分析市場上單從房價來看，房價不是衡量市場唯一指標(biāo)，衡量市場的指標(biāo)很多。我們調(diào)控的目的也不僅僅是打壓房價，是抑制房價過快增長。從總體來看，它還是組合拳，全方位的。里面有很多促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的很多的政策。所以我覺得我們應(yīng)該全面的看這些政策。作為河北省的城市十一個地級市，100多個縣，基本上都是處在二三線和三四線。隨著房地產(chǎn)市場深入發(fā)展，二三線和三四線也在發(fā)展。特別是河北的特殊的區(qū)域位置是環(huán)繞首都。我們正在建一個環(huán)首都綠色經(jīng)濟(jì)圈，這個經(jīng)濟(jì)圈在今年列入了國家的“十二五”規(guī)劃，同時也列入了北京市“十二五”規(guī)劃和河北省“十二五”規(guī)劃，這是我們在國家和地方規(guī)劃的前提下來做好這個區(qū)域的開發(fā)。在這個區(qū)域的二三線城市房地產(chǎn)市場，我們也正在很好的規(guī)范，既要加快發(fā)展，健康發(fā)展又要避免走大城市房價過快上漲的彎路。也就是說現(xiàn)在有了一個二三線城市大發(fā)展的良好機(jī)遇，我們又列入了“十二五”規(guī)劃這樣大好的平臺。

　　【王子晨】主持人的問題比較簡單，比如說預(yù)測今年房地產(chǎn)市場走勢，現(xiàn)在這幾個組合拳出來之后，形勢已經(jīng)非常明朗了?，F(xiàn)在的問題是最新的北京市的目標(biāo)已經(jīng)有降的，然后國家和其他調(diào)控目標(biāo)做了調(diào)整。降的部分讓人擔(dān)心，在今年11月份之前，房地產(chǎn)市場的走勢不會太樂觀。

　　【主持人 陳摯】下面我們有請我們陳總裁。

　　【陳順】大家好，非常高興來到這里跟大家交流一下，2011年與2010年相比發(fā)生了很大變化。作為開發(fā)商來說要面對這個現(xiàn)實(shí)，保持清醒頭腦，不能帶有僥幸的心理，躲過一下，這個調(diào)控可能不是短期的，可能是長期的。還有要加息了，加息給我們的信號通貨膨脹。房地產(chǎn)投資的渠道越來越窄，融資越來越困難。我們看到房地產(chǎn)公司上市不批，增發(fā)不批，配股不批，再融資的渠道沒有了，其中要靠社會的融資，靠股東，你的股東也就是你的父母如果有錢，房地產(chǎn)就會好過。還有賣我們的產(chǎn)品，賣我們的房子，我們看到現(xiàn)在開發(fā)商的房價有所下降，但是幅度不大，但是我們可以看到交易量有很大的下降。第三，我們看到今天來到房展會和往年的房展會有一點(diǎn)區(qū)別，第一，外地的項(xiàng)目多。第二，人我倒覺得與往年沒有太大變化，人還是很多。畢竟今天不是一個星期日，外地的項(xiàng)目多，北京由于實(shí)行限購以后實(shí)行擠出效應(yīng)，可能到河北、廊坊、香河各地去買。我覺得現(xiàn)在環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈14個縣也好，市也好，遠(yuǎn)不是過去的概念了。我們現(xiàn)在看，我們到廊坊距離還是那個距離，30公里或者40公里，但是時間發(fā)生很大變化，第一交通組織越來越合理。第二，我們看有很多高鐵或者是地鐵或是軌道交通已經(jīng)通到河北的郊縣處，我們看到北京河北地界的城市都是電話號碼010，軌道交通也非常的暢通，今后居住在這些地方恐怕和北京沒有太大的區(qū)別。我們有時候從東單到西單開車開40分鐘，從西單到涿州才45分鐘就到了。今后的距離還是這個距離，時間可能會發(fā)生很大變化。也是我們今后在北京想置業(yè)買房可以按照這個渠道。

　　【王樹森】首先我認(rèn)為房地產(chǎn)它的價值怎么來分析呢？如果把時間作為一個橫坐標(biāo)，價值作為縱坐標(biāo)，價值趨向應(yīng)該從左向到右上的曲線。從去年開始，國家出了一輪又一輪的組合拳，去年叫最嚴(yán)厲的調(diào)控，今年叫更嚴(yán)厲的調(diào)控，我分析今年的房地產(chǎn)市場在調(diào)控中發(fā)展，在發(fā)展中調(diào)控。謝謝！

　　【主持人 陳摯】剛才幾位老總都對2011年的房地產(chǎn)調(diào)控市場的形勢做了發(fā)言，關(guān)于限購、加息的情況下，我們很多房地產(chǎn)企業(yè)還在不斷的發(fā)展，在這種調(diào)控中，我們開發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對，請我們張會長給我們談?wù)劸唧w的建議，歡迎！

　　【張鳳珠】前一段應(yīng)該說二三線城市中小企業(yè)，這個區(qū)里面體量比較小一點(diǎn)，住宅有一些。如果迎來了新的開發(fā)的熱潮，建議大的開發(fā)企業(yè)在一線已經(jīng)飽和了，有的已經(jīng)來了。二三線也不失為他們的戰(zhàn)場，他們來了之后不光有實(shí)力，可以開發(fā)一些大盤，另外還帶來了一些新的開發(fā)理念，規(guī)范化的管理，帶動了當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)不斷提高自身的素質(zhì)，不斷創(chuàng)造品牌，使得二三線開發(fā)產(chǎn)品不斷的提質(zhì)。如果二三線開發(fā)的時候，不管外地來的，還是當(dāng)?shù)貋淼?，一定要做好環(huán)境，提高品質(zhì)，做好交通，使得這里的房子不比北京差。但是價格比北京低，環(huán)境要好，而且要把北京的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶過來。造就高端人才就業(yè)的園區(qū)區(qū)域，造就科技成果轉(zhuǎn)換園區(qū)，造就新興產(chǎn)業(yè)示范的園區(qū)，使得在這里就業(yè)更便捷，居住更方便，就會吸引大量的北京人來。

　　【主持人 陳摯】謝謝，剛才我們張會長已經(jīng)代表河北人民熱烈歡迎開發(fā)企業(yè)到河北開發(fā)，不知道王總什么感受？

　　【王子晨】這一輪調(diào)控對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，其實(shí)從本質(zhì)來看，已經(jīng)不是一個所謂的打擊或者一個災(zāi)難。國家提倡的保障性住房本身也是市場機(jī)會，我們房地產(chǎn)企業(yè)可以大膽去干。第二，從發(fā)展區(qū)域上，二三線，甚至三四線城市的發(fā)展還是大有可為，因?yàn)槲覀兪逡舱劦讲皇浅鞘谢膯栴}，是城鎮(zhèn)化的問題，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)企業(yè)要求非常高，也有大量的工作要做。從內(nèi)涵的角度，開發(fā)商企業(yè)從粗放式的管理轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理，從持有物業(yè)管理上要效益，這都是將來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向。

　　【主持人 陳摯】陳總說說您的看法？

　　【陳順】在北京再看不到百萬平米的作坊了，可以看到包括北京五環(huán)外，或者開發(fā)商在開發(fā)土地的面積沒有那么大。土地建筑面積也沒有那么大，也看不到什么地方叫什么什么城了，大部分都叫什么什么花園。北京開發(fā)商沒有走出去之前很羨慕外地做項(xiàng)目的開發(fā)商，他們做得動不動上千萬畝，上百萬畝的項(xiàng)目，他們會有很長時間會為自己沒有活干而發(fā)愁。說實(shí)話，北京土地的取得相對來說比較困難，另外土地的規(guī)模也比較小一點(diǎn)。未來二三線城市也好或者三四線城市也好，應(yīng)該說發(fā)展空間很大。還有一方面，還有強(qiáng)有力的支持城市化的進(jìn)程還是很快的，這方面也給城市的改造，城市功能的完善加大了支撐力度。

　　【主持人 陳摯】公司在二三線城市發(fā)展上有沒有自己的戰(zhàn)略規(guī)劃？

　　【陳順】我們自己也在會長那邊和涿州在談，涿州也在實(shí)施一些產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，包括他們搞的一些示范區(qū)。
 

　　【主持人 陳摯】有請鳳凰的吳主編作為房產(chǎn)資深人士她肯定有很多需要溝通的。

　　【吳?；ā繉τ谛抡露€城市的開發(fā)商的發(fā)展領(lǐng)域，我用兩個詞來形容“未來的眼光來看二三線城市的發(fā)展”“產(chǎn)品為牢”，為什么要用未來的眼光來看呢？也是借鑒了北京、上海、廣州、深圳這些的城市，我們消費(fèi)者選樓盤的時候選區(qū)域的規(guī)劃和政府規(guī)劃，我們買的樓盤將來是什么樣的，有沒有比較大型的配套，有沒有綠地，有沒有公園，有沒有小學(xué)，有沒有醫(yī)療的配套，這種宜居戶型對于我們買房子來講非常重要，我們買房子不僅僅買房子本身，還要買地段和配套，我們買一套房子到二三線城市用未來的眼光挑選自己的樓盤。產(chǎn)品為牢繞，無論一線城市，還是二線城市，三線城市，四線城市，價值的牢地是投資者參考的，產(chǎn)品是第一位的，一個實(shí)打?qū)嵉漠a(chǎn)品是真正贏得市場，贏得好的產(chǎn)品。作為開發(fā)商把產(chǎn)品細(xì)節(jié)做好，我們無論在三線城市，四線城市，我們的產(chǎn)品質(zhì)量過硬，就會贏得消費(fèi)者認(rèn)可，贏得市場，贏得廣大消費(fèi)者的推廣。我希望我們下面這些觀眾朋友們最終能夠到二三線城市時候把握住這兩點(diǎn)，要注意產(chǎn)品的質(zhì)量，其他的不要讓概念被開發(fā)商忽悠。

　　【主持人 陳摯】吳主編講的非常好，他們給在座的消費(fèi)者提了很多很好的建議。最后請各位嘉賓給咱們房產(chǎn)論壇說說看法，對于我們二三線城市發(fā)展提一些希望。

　　【張鳳珠】二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展的春天來了，希望他們走好，要汲取一線開發(fā)的一些經(jīng)驗(yàn)，好的經(jīng)驗(yàn)做法，少走彎路，把二三線，三四線房地產(chǎn)搞的更好，為我們產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動我們經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

　　【陳順】開發(fā)商無論在哪里建房，都應(yīng)該建好而且有能力建好。對于二三線城市的發(fā)展，也是在開發(fā)商共同努力下迎來另外一個春天。

　　【主持人 陳摯】有沒有二三線城市的發(fā)展有沒有什么提問？

　　【提問】這個問題是我在國土資源部參加住交會的時候提的問題，中國房地產(chǎn)剛開始注冊起步的時候就出現(xiàn)了非常大的問題，因?yàn)楦鶕?jù)國際慣例，中國注冊房產(chǎn)公司和地產(chǎn)公司，但是中國沒有地產(chǎn)公司，中國政府幫著地產(chǎn)公司賣土地的商人行為，既是政府也有是地產(chǎn)公司，所以我向你們提兩個問題，中國房地產(chǎn)房價這么高，那么房地產(chǎn)開發(fā)在開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商要打通好關(guān)系，這種關(guān)系房管局、土地規(guī)劃局、城建局等等像這些政府部門打通關(guān)節(jié)的時候，有哪些未通關(guān)系，當(dāng)中也有一些腐敗問題，你們兩位怎么看待這個問題？

　　【張鳳珠】房地產(chǎn)是一個新興的行業(yè)，它是改革開放的產(chǎn)物，改革開放之前我們國家沒有地產(chǎn)行業(yè)，也沒有地產(chǎn)開發(fā)。逐漸完善，我們政府規(guī)范逐漸完善，這當(dāng)中也出現(xiàn)了一些問題，特別在發(fā)展過程當(dāng)中遇上了兩次比較大的危機(jī)，比如說亞洲金融危機(jī)和08年的金融危機(jī)，都是把住宅作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)，因此地方政府推高房價在里面起了一些作用。當(dāng)然有些開發(fā)企業(yè)也參與了開發(fā)，但是不管怎么樣，它是一個市場，我們就要規(guī)范，包括政府也在里面也要在法律范圍內(nèi)調(diào)整。河北省就是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，09年加強(qiáng)行政審批改革，行政審批改革第一刀就是從房地產(chǎn)市場做起，把原來一個項(xiàng)目改好幾年，蓋一百多個章，簡化為很短的時間，有的在幾個月之內(nèi)，十幾天之內(nèi)就能辦的手續(xù)。然后再實(shí)行公開透明，一站式審批，說話部門全在一個大廳里。如果購房者或者企業(yè)在審批過程中發(fā)現(xiàn)了問題可以舉報，我們從09年開始。而且河北的紀(jì)檢部門介入到市場監(jiān)督檢查，所以希望無論是購房者到河北來購房，還開發(fā)企業(yè)到河北開發(fā)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場存在的問題的話，可以舉報。而且河北省房協(xié)，還是河北省消協(xié)的分會，房地產(chǎn)投資方面的，大家發(fā)現(xiàn)什么問題可以投訴，我們不管在哪里出的問題，我們自己解決不了，我們可以和政府部門協(xié)同解決，一定保證這個市場健康發(fā)展。

　　【陳順】作為開發(fā)商來說，第一要自律，第二開發(fā)商主要精力放在研究開發(fā)新的產(chǎn)品。開發(fā)商到今天應(yīng)該走向了成熟，社會越來越開放，越來越透明，開發(fā)商也要自律。作為開發(fā)商來說首先應(yīng)該自律，像剛才會長講的一站式服務(wù)的問題，這方面都是為了引導(dǎo)政府為開發(fā)商服務(wù)，開發(fā)商為社會服務(wù)，通過營造健康良好的產(chǎn)品，別出現(xiàn)樓歪歪、樓倒倒、樓脆脆，大家一起努力。

　　【主持人 陳摯】最后我們下面有請王總，你可以說說自己的看法，還是對二三線城市的觀點(diǎn)。

　　【王樹森】隨著一線城市的調(diào)控力度的加大，隨著一線城市各項(xiàng)成本不斷的推高，隨著一線城市競爭越來越激烈，隨著一線城市開發(fā)空間越來越小，隨著京津冀一體化，環(huán)渤海，長三角的區(qū)域戰(zhàn)略的實(shí)施和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，二線，三線，四線城市是未來房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場。

　　【主持人 陳摯】王總簡單總結(jié)一下。

　　【王子晨】談不上總結(jié)，說一下我個人給消費(fèi)者的建議，如果你確確實(shí)實(shí)是想投資的話，你的現(xiàn)金流很大，你的資產(chǎn)配置找不到出口的話，房地產(chǎn)肯定在中國目前來講還是最好的資產(chǎn)配置，但是像前兩年那樣恐慌性的買房沒有必要的，如果你如果投資的話，我一直提倡的三個一的產(chǎn)品，如果你是投資房地產(chǎn)，應(yīng)該到一線的城市，一線的地段買一流的產(chǎn)品，不要怕價格貴，只要符合這個產(chǎn)品，就有產(chǎn)品可以讓你滿意。如果你沒有那個實(shí)力，沒有存在資產(chǎn)配置，不要急著買，更不用恐慌性的買。這一年大家提的比較多投資春天來了，我給大家提的建議最好少用商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)買的話你會輸?shù)暮軕K。

　　【主持人 陳摯】非常感謝。

　　【吳?；ā恐x謝主持人，對于二三線城市買房的理解，我們在座更多的購房者大家一定要量力而行，根據(jù)自己的財力出發(fā)。我知道業(yè)內(nèi)有非常多的人碰商業(yè)地產(chǎn)做發(fā)達(dá)了，比如說王建林。根據(jù)自己的實(shí)力和情況來做。

　　【主持人 陳摯】在我們論壇即將結(jié)束的時候，我們王總準(zhǔn)備了一首詩。請王總讀一下。

　　【王樹森】玉樓春 三春日日花爭艷，線柳絲絲飛鳥囀，城鄉(xiāng)處處唱和諧，市場融融新畫卷。大家相聚說發(fā)展，有賴嘉賓良策薦，作詩有新篇，為業(yè)何分三四線。如果把前面的詩前面字念下來，三線城市大有作為。

　　【主持人 陳摯】中國高速的發(fā)展，限購令的發(fā)展，更多開發(fā)企業(yè)進(jìn)入二三線城市，會為二三線城市提供更有品質(zhì)的樓盤，謝謝在座的嘉賓和朋友對我們的支持，謝謝大家！