樓市又回暖了？

嚴(yán)冬漸退，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻比想象中復(fù)雜。春節(jié)后，購(gòu)房者被千人看房、樓盤漲價(jià)、土拍升溫刺激到神經(jīng)?！盎嘏甭曇舨粩啵瑯鞘小爱悇?dòng)”頻頻。

北京的一位購(gòu)房者也感受到這份躁動(dòng)氣息。臨近傍晚，她還在房山區(qū)一售樓中心看房。均價(jià)4萬的限競(jìng)房，遠(yuǎn)在六環(huán)郊區(qū)?！白罱薪榭傉f房?jī)r(jià)要上漲，所以趕緊來了解一下?！?/p>

在這位購(gòu)房者的朋友圈，一位房產(chǎn)中介稱：“請(qǐng)假也出來看房吧，畢竟房?jī)r(jià)上漲十萬比你賺十萬要容易很多?！痹撝薪檫€在朋友圈配了一張關(guān)于1月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的截圖，圖中顯示，1月一線城市新房售價(jià)同比上漲3.3%。

那幾天，不少房產(chǎn)中介都不約而同轉(zhuǎn)發(fā)這張圖，以此作為樓市回暖、房?jī)r(jià)上漲的依據(jù)。

除了北京以外，同為一線城市的上海、廣州、深圳三地樓市，也開始人氣回升。

上海：二手房成交出現(xiàn)回暖

在剛剛過去的2月，盡管經(jīng)歷了春節(jié)假期，但是上海二手房成交卻保持平穩(wěn)。上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，2月二手房成交9797套，同比增加了36.2%。分析人士指出，從年后的走勢(shì)來看，市場(chǎng)恢復(fù)的溫度較快的，尤其是二月份春節(jié)后的兩周，單周的成交套數(shù)基本上要在4000套左右。

與此同時(shí)，一手房市場(chǎng)也暗流涌動(dòng)。本周，包括金地2040、安亭瑞仕等3個(gè)樓盤即將開盤。整個(gè)3月，截至目前預(yù)計(jì)有13個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)認(rèn)籌或開盤。其中有一些項(xiàng)目的價(jià)格，也出現(xiàn)了松動(dòng)。

在上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，農(nóng)歷新年后開發(fā)商推盤速度比較快，那么，在這樣一些一部分的改善、置換的力量帶動(dòng)下，二手房的交易也比較活躍。此外，今年年初，上海很多地方也是開啟了舊改，這部分的購(gòu)買力進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)來說也是一個(gè)支撐力。

廣州：樓市人氣回升

上周末以來，無論是廣州一手市場(chǎng)還是二手市場(chǎng)，人氣都明顯開始升溫，這一方面是由于春節(jié)放假導(dǎo)致市場(chǎng)冷清，現(xiàn)在“庫存”購(gòu)買力正在釋放；另一方面則是一手新貨的增加帶動(dòng)了買家的看樓熱情。這也在一定程度上對(duì)二手市場(chǎng)產(chǎn)生了傳導(dǎo)效應(yīng)，天氣暖了，樓市的人氣也升溫了。

從供應(yīng)量看，來自世聯(lián)行的分析指出，2019年，預(yù)計(jì)廣州一手住宅新增供應(yīng)998萬平方米，或比2018年實(shí)際供應(yīng)的1081萬平方米有所下降。供應(yīng)量增長(zhǎng)較大的區(qū)域有花都，供應(yīng)量縮減的區(qū)域有番禺、南沙、增城、從化。參考2018年成交的997萬平方米，2019年樓市將表現(xiàn)為供求平衡，其中荔灣、白云、南沙、花都有可能出現(xiàn)“供大于求”的情況。

具體到3月，市場(chǎng)的新貨供應(yīng)明顯開始增多。據(jù)中地行的不完全統(tǒng)計(jì)，3月廣州全市共有38個(gè)項(xiàng)目有動(dòng)作，3個(gè)全新開盤，32個(gè)舊盤加推，2個(gè)開放樣板間，1個(gè)開放營(yíng)銷中心，合計(jì)新增約4013套貨量。業(yè)界普遍預(yù)測(cè)，在人氣漸漸升溫的3月，樓市小陽春值得期待。

深圳：回暖消息頻傳

豪宅熱銷、排隊(duì)搶房、房貸利率下降……關(guān)于深圳樓市逐漸熱絡(luò)的消息在最近頻頻傳來，但其中一些消息隨后又被否認(rèn)。

近日開盤的某個(gè)項(xiàng)目引發(fā)多方關(guān)注，先是傳出“連夜排隊(duì)”，中介稱有上萬批客戶登記，預(yù)計(jì)500多套公寓當(dāng)日可清盤。結(jié)果，開盤當(dāng)天由于現(xiàn)場(chǎng)人太多，警察到場(chǎng)要求停止銷售活動(dòng)。

此前，一份中海深圳宣稱旗下項(xiàng)目要漲價(jià)5%的文件在微信朋友圈炸開了鍋。文件顯示，公司旗下項(xiàng)目將從2月4日起全面提升在售價(jià)格，在現(xiàn)有售價(jià)基礎(chǔ)上上漲5%。不過，記者向中海地產(chǎn)深圳公司求證，相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱此系假消息。

盡管相關(guān)房企都予以否認(rèn)，但對(duì)于市場(chǎng)頻頻傳出類似的消息，不排除是一種營(yíng)銷炒作行為，從而再度刺激觀望者入市。

此外，值得注意的是，深圳多家銀行下調(diào)房貸利率上浮比例，也在一定程度上給市場(chǎng)帶來利好。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸利率下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)交易有利好作用，但小范圍浮動(dòng)適度調(diào)整利率并不代表放松信貸，而且政策放松的可能性很小。

“春節(jié)過后，看房的人的確多了一些?！痹诹_湖水貝經(jīng)營(yíng)中介業(yè)務(wù)的吳經(jīng)理表示，“但二手房成交還是要看賣家的心態(tài)，是否愿意調(diào)低價(jià)格。”樂有家研究中心數(shù)據(jù)也顯示，春節(jié)一過，一二手房帶看量確實(shí)均有大幅上漲。

熱銷個(gè)案撩撥市場(chǎng)神經(jīng)

除了滬廣深這些一線城市，部分二三線房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒也隱隱活躍。春節(jié)后，蘇州土拍市場(chǎng)重回"爭(zhēng)搶模式"，一天成交近百億元人民幣。隨后，無錫、南京、蚌埠等地相繼傳出在售樓盤漲價(jià)的消息。

樓市的小陽春是否真的已經(jīng)來臨？

然而，現(xiàn)實(shí)并非這么樂觀，"一葉障目，不見泰山"，或許是更好的注腳。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1月樓市表現(xiàn)平穩(wěn)。新房數(shù)據(jù)參考意義不大，而一二線城市的二手房?jī)r(jià)格已全面下行。

從過去一個(gè)月成交數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)仍是低溫態(tài)勢(shì)，斷言"回暖"似乎有些為時(shí)過早。業(yè)內(nèi)專家表示，部分火爆現(xiàn)象是個(gè)別城市的個(gè)別樓盤，整體市場(chǎng)依然未走出冷區(qū)間，關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，或許會(huì)出現(xiàn)在“五一”之前。

深圳8000萬豪宅被秒光，其實(shí)并不影響樓市，豪宅與全國(guó)樓市整體情況關(guān)系不大；而南京千人看房團(tuán)只是一平臺(tái)組織的例行商業(yè)活動(dòng)，已經(jīng)持續(xù)七年。

一位上市房企高管稱，最近一些項(xiàng)目確實(shí)有回暖跡象，來訪認(rèn)購(gòu)額均有改善，但只是個(gè)別城市的個(gè)別項(xiàng)目，并不具有普遍意義。

在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，從去年到今年，一系列貨幣信貸政策和調(diào)控政策使整個(gè)購(gòu)房預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變。此外，一些城市房?jī)r(jià)小幅度下調(diào)，觸發(fā)了購(gòu)房者的抄底心態(tài)。

更值得注意的是，頭部房企的行動(dòng)指向了另一個(gè)反向。日前，恒大宣布全國(guó)住宅均可9折出售，碧桂園開啟大規(guī)模人員調(diào)整，有部門已確定裁員50%。而萬科郁亮在內(nèi)部郵件中表示不要再寄望于"觸底反彈"，要做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備。

同時(shí)，從他們的銷售數(shù)據(jù)來看，房企三強(qiáng)的開年銷售節(jié)奏都在放緩。碧桂園，前2個(gè)月權(quán)益合同銷售額約748.8億元，以市場(chǎng)較為普遍的權(quán)益占比反推，很難超過去年的全口徑銷售1238.4億元。恒大地產(chǎn)，今年前2個(gè)月合同銷售金額647億元，同比下降42.5%；累計(jì)合同銷售面積590.1萬平，同比下降46.85%。萬科，前2個(gè)月合同銷售金額920.7億元，合同銷售面積564.4萬平方米，同比分別下降11.11%和17.55%。

整體市場(chǎng)仍不樂觀

與蠢蠢欲動(dòng)的樓市情緒相比，實(shí)際交易數(shù)據(jù)才更能反映真實(shí)情況。而從銷售數(shù)據(jù)和土地成交來看，整體市場(chǎng)難言徹底“回暖”。

過去一個(gè)月，銷售下滑趨勢(shì)仍未扭轉(zhuǎn)。根據(jù)克而瑞公布的2019年1~2月銷售業(yè)績(jī)排行榜數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企銷售情況不佳，同比下滑幅度較大，尤其是龍頭房企1~10強(qiáng)下滑幅度最大，達(dá)到21.4%。

而土地市場(chǎng)上，雖然2月份相比上月有更多暖意，溢價(jià)率及流拍率等都表現(xiàn)出向好的趨勢(shì)，但成交規(guī)模則同比下降四成。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地共成交1079幅，不足上月一半，比去年同期減少四成多；成交建筑面積總計(jì)為6995萬平方米，同比下降43%。

對(duì)于個(gè)別“回暖”跡象與整體銷售數(shù)據(jù)之差，克而瑞研究認(rèn)為，2月份全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市整體成交960萬平方米，環(huán)比銳減53%，相比2018年降幅達(dá)28%；節(jié)后市場(chǎng)回暖僅限于部分城市、部分項(xiàng)目，持續(xù)時(shí)間周期存疑，并非市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖的信號(hào)。未來，預(yù)計(jì)一二線城市成交量在政策趨緩下基本保持穩(wěn)定，三四線城市依舊面臨較大的調(diào)整壓力。

海通證券研究報(bào)告同樣指出，2月數(shù)據(jù)下行幅度較大與當(dāng)期推盤收縮和上年基數(shù)較大有關(guān)，同時(shí)也受到需求萎靡影響。預(yù)期全年TOP100銷售同比最差增速應(yīng)該在一季度，而二季度伴隨銷售下行和正常推盤，銷售同比增速有望觸底回升。