劃重點！政府工作報告透露的房地產(chǎn)關鍵詞

3月5日，十三屆全國人大二次會議在人民大會堂開幕，聽取和審議國務院總理李克強關于政府工作的報告。

與房地產(chǎn)方面有關的層面上，李克強總理在報告的第一部分“2018年工作回顧”中表示：

過去一年，經(jīng)濟運行保持在合理區(qū)間。宏觀杠桿率趨于穩(wěn)定，金融運行總體平穩(wěn)。棚戶區(qū)住房改造620多萬套，農(nóng)村危房改造190萬戶。

創(chuàng)新和完善宏觀調(diào)控，堅持不搞“大水漫灌”式強刺激，保持宏觀政策連續(xù)性穩(wěn)定性，在區(qū)間調(diào)控基礎上加強定向、相機調(diào)控，主動預調(diào)、微調(diào)。堅持實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。

穩(wěn)步推進結構性去杠桿，穩(wěn)妥處置金融領域風險，防控地方政府債務風險，改革完善房地產(chǎn)市場調(diào)控機制。

新型城鎮(zhèn)化扎實推進，近1400萬農(nóng)業(yè)轉移人口在城鎮(zhèn)落戶。京津冀協(xié)同發(fā)展取得明顯進展，長江經(jīng)濟帶生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展格局不斷鞏固?；浉郯拇鬄硡^(qū)規(guī)劃建設邁出實質(zhì)性步伐。

在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房、食品藥品安全、收入分配等方面，群眾還有不少不滿意的地方。

在報告的第二部分“2019年經(jīng)濟社會發(fā)展總體要求和政策取向”中這樣描述的：

【主要目標】

GDP增長6%－6.5%

國內(nèi)生產(chǎn)總值增長6%－6.5%；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬人以上；居民消費價格漲幅3%左右；國際收支基本平衡，進出口穩(wěn)中提質(zhì)；宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，金融財政風險有效防控；農(nóng)村貧困人口減少1000萬以上；生態(tài)環(huán)境進一步改善，單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗下降3%左右。

簡評：總理自己也說了，實現(xiàn)這些目標，需要付出艱苦努力。“大環(huán)境”自然也將影響到行業(yè)的“小環(huán)境”

【貨幣政策】

貨幣政策要松緊適度

要正確把握宏觀政策取向，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，實施就業(yè)優(yōu)先政策，加強政策協(xié)調(diào)配合，確保經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。積極的財政政策要加力提效。今年赤字率擬按2.8%安排，比去年預算高0.2個百分點。穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度。廣義貨幣M2和社會融資規(guī)模增速要與國內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配，以更好滿足經(jīng)濟運行保持在合理區(qū)間的需要。在實際執(zhí)行中，既要把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，又要靈活運用多種貨幣政策工具，疏通貨幣政策傳導渠道，保持流動性合理充裕，有效緩解實體經(jīng)濟特別是民營和小微企業(yè)融資難融資貴問題，防范化解金融風險。

簡評：與去年定調(diào)基本一致，強調(diào)了把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”。

在報告的第三部分“2019年政府工作任務”中，有關房地產(chǎn)的內(nèi)容，政府工作報告中是這樣描述的：

【減稅】

增值稅改革

實施更大規(guī)模的減稅，普惠性減稅與結構性減稅并舉。深化增值稅改革，將制造業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行16%的稅率降至13%，將交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行10%的稅率降至9%，確保主要行業(yè)稅負明顯降低。保持6%一檔的稅率不變，但通過采取對生產(chǎn)、生活性服務業(yè)增加稅收抵扣等配套措施，確保所有行業(yè)稅負只減不增。

簡評：房地產(chǎn)、建筑業(yè)由10%減至9%，將有利減輕企業(yè)負擔、激發(fā)市場活力。

【降費】

明顯降低企業(yè)社保繳費負擔

下調(diào)城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險單位繳費比例，各地可降至16%，且不得自行對歷史欠費進行集中清繳。繼續(xù)執(zhí)行階段性降低失業(yè)和工傷保險費率政策。

簡評：會使得房地產(chǎn)企業(yè)社保繳費負擔有實質(zhì)性下降。

【中介費】

專項治理中介服務收費

以改革推動降低涉企收費。深化電力市場化改革，清理電價附加收費，一般工商業(yè)平均電價再降低10%。深化收費公路制度改革。兩年內(nèi)基本取消全國高速公路省界收費站。取消或降低一批鐵路、港口收費。專項治理中介服務收費。繼續(xù)清理規(guī)范行政事業(yè)性收費。

簡評：專項治理中介服務收費，是否會對房地產(chǎn)中介服務產(chǎn)生影響，還待后續(xù)細則落地。對房地產(chǎn)來說，行政事業(yè)性收費項目不少，不知道這次清理規(guī)范的會不會涉及。

【養(yǎng)老】

大力發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)

我國60歲以上人口已達2.5億。要大力發(fā)展養(yǎng)老特別是社區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)，對在社區(qū)提供日間照料、康復護理、助餐助行等服務的機構給予稅費減免、資金支持、水電氣熱價格優(yōu)惠等扶持，新建居住區(qū)應配套建設社區(qū)養(yǎng)老服務設施，改革完善醫(yī)養(yǎng)結合政策，擴大長期護理保險制度試點。

簡評：在過去機構養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老的爭議中，政策逐漸清晰，即重點推進社區(qū)養(yǎng)老服務業(yè)。此外，從“新建居住區(qū)應配套建設社區(qū)養(yǎng)老服務設施”來看，后續(xù)住宅開發(fā)商應該重點研究此類配套設施的比例和分布，以及后續(xù)運營等內(nèi)容。

【旅游產(chǎn)業(yè)】

發(fā)展壯大旅游產(chǎn)業(yè)。

簡評：一些旅游地產(chǎn)或有機會。

【農(nóng)村改革】

集體經(jīng)營性建設用地入市

全面深化農(nóng)村改革。推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點成果。深化集體產(chǎn)權、林權、國有林區(qū)林場、農(nóng)墾、供銷社等改革。

簡評：今年將修改土地管理法，主要就聚焦在農(nóng)村土地制度改革，涉及到農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市等主要內(nèi)容。從房地產(chǎn)發(fā)展的角度看，集體經(jīng)營性建設用地入市更與當前發(fā)展租賃市場的改革導向有關。從此次政策來看，強調(diào)了“推廣”的概念，那就意味著此前全國18個城市試點工作會推廣，預計今年各地城市后續(xù)在集體建設用地配建租賃住房等方面會有較多的動作和政策導向。

【區(qū)域發(fā)展】

大灣區(qū)、長三角

優(yōu)化區(qū)域發(fā)展格局。京津冀協(xié)同發(fā)展重在疏解北京非首都功能，高標準建設雄安新區(qū)。落實粵港澳大灣區(qū)建設規(guī)劃，促進規(guī)則銜接，推動生產(chǎn)要素流動和人員往來便利化。將長三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，編制實施發(fā)展規(guī)劃綱要。

簡評：在京津冀、粵港澳大灣區(qū)之后，長三角區(qū)域一體化發(fā)展也被上升為國家戰(zhàn)略，雖然這在去年11月的進博會上已經(jīng)宣布，但政府工作報告中的正式表述，會給區(qū)域帶來更多利好。大灣區(qū)和長三角將是未來一段時間最受關注的兩個區(qū)域。

【藍色經(jīng)濟】

保護海洋環(huán)境

大力發(fā)展藍色經(jīng)濟，保護海洋環(huán)境，建設海洋強國。

簡評：報告強調(diào)保護海洋環(huán)境，一些房地產(chǎn)開發(fā)商填海造地的事，會被監(jiān)管得更嚴了。

【新型城鎮(zhèn)化】

堅持以中心城市引領城市群發(fā)展

深入推進新型城鎮(zhèn)化。堅持以中心城市引領城市群發(fā)展。抓好農(nóng)業(yè)轉移人口落戶，推動城鎮(zhèn)基本公共服務覆蓋常住人口。更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進保障性住房建設和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。

簡評：今年報告中的這段文字對于整個房地產(chǎn)行業(yè)都是重點。報告明確，堅持以中心城市引領城市群發(fā)展，開發(fā)商可以針對一些有發(fā)展機會的中心城市及其周邊的中小城市布局。此次政策中提到了要抓好農(nóng)業(yè)轉移人口落戶政策，預計未來會有一波通過落戶政策而帶動的購房消費需求紅利。

本次報告繼續(xù)強調(diào)更好解決群眾住房問題，要落實城市主體責任、完善住房體系（市場體系和保障體系）、繼續(xù)推進保障性住房建設和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造。落實城市主體責任的概念，預計今年會不斷推進對各地樓市調(diào)控的考核，雖然沒有提“一城一策”，但估計接下來會有陸續(xù)細分政策出臺。

此外，對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進行大力改造和提升，這和過去的推倒重建做法是有差異的，涉及城市運營的開發(fā)商可以積極關注。

【壯大綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)】

推廣綠色建筑

促進資源節(jié)約和循環(huán)利用，推廣綠色建筑。

簡評：推廣綠色建筑是必然趨勢，對于改善人居環(huán)境和能源匱乏問題有著重大意義。

【房地產(chǎn)稅】

穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法

健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法。

簡評：房地產(chǎn)稅立法是近幾年來社會共同關注的話題。去年報告中的表述是“穩(wěn)妥推進”，今年的表述為“穩(wěn)步推進”。這也意味著后續(xù)會積極推進，房地產(chǎn)稅進程加快已成普遍共識。但同時，房地產(chǎn)稅作為一個重要稅種，需要有較長時間的準備期。從目前的信息來看，2019年房地產(chǎn)稅依然處于立法前的準備階段，今年正式進入立法日程的可能性相對較小。