樓市“假陽春”：房產(chǎn)中介炒作，個(gè)案被無限放大

春節(jié)過后，經(jīng)過一番休整的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開啟了猛烈的宣傳攻勢(shì)，借助一些數(shù)據(jù)、利好政策在朋友圈唱多樓市，有意營造出房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的氛圍。同時(shí)，一些開發(fā)商也開始上調(diào)關(guān)注度較高的項(xiàng)目售價(jià)。

但實(shí)際上，盡管1月、2月的房?jī)r(jià)跌幅有所減緩，趨穩(wěn)跡象顯現(xiàn)，但官方及機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)都不能證實(shí)樓市開始大幅回暖。分析人士也認(rèn)為，所謂的火爆行情實(shí)際上只出現(xiàn)在部分城市的部分區(qū)域，只是在房企和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的炒作下，個(gè)案被無限放大。

房企和房產(chǎn)中介集體“唱多”

2月22日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了1月份70城的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，受春節(jié)因素影響，1月樓市表現(xiàn)平穩(wěn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一二線城市的二手房?jī)r(jià)格開始全面下行，表明持續(xù)了45個(gè)月的房?jī)r(jià)上漲周期結(jié)束，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

沒想到的是，上述數(shù)據(jù)卻讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開啟了“自嗨”模式。廈門貝殼新房一位葉姓置業(yè)顧問24日在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)央視財(cái)經(jīng)關(guān)于解讀70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的一期節(jié)目視頻時(shí)稱：“說好的降價(jià)呢？(1月)一線城市同比上漲3.3%，二線城市同比上漲11.6%，三線城市同比上漲11%?！?/p>

在千里之外的合肥，德佑地產(chǎn)的鄭姓置業(yè)顧問也轉(zhuǎn)發(fā)了這段視頻。鄭州某樓盤的置業(yè)顧問在發(fā)布視頻的同時(shí)，還稱“家里有礦，請(qǐng)繼續(xù)觀望”。與此同時(shí)，記者還發(fā)現(xiàn)，廈門、合肥、鄭州的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并不認(rèn)識(shí)，卻都不約而同地轉(zhuǎn)發(fā)了關(guān)于1月樓市上漲的視頻，并以此作為樓市回暖、價(jià)格將上漲的依據(jù)。

一位置業(yè)顧問在朋友圈稱：“壓制了3年的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在已經(jīng)快壓不住了！房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是波段式上漲，任何的調(diào)控都是為下一波的上漲積蓄力量！現(xiàn)在就是買房的最佳時(shí)機(jī)！”。

與此同時(shí)，一些房地產(chǎn)開放商也動(dòng)作頻頻。近日，某房企在其北京豪宅項(xiàng)目大幅提價(jià)的通知中稱，新品開盤在即，開盤單價(jià)18萬元/平方米，接下來將對(duì)部分已開盤的房源提價(jià)15%。

根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，在春節(jié)過后的一段時(shí)間里，樓市可能出現(xiàn)“小陽春”現(xiàn)象，成交量、成交套數(shù)與帶看量等數(shù)據(jù)會(huì)有一定上升。但中國城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)記者表示，從成交量等數(shù)據(jù)看，今年1-2月并沒有出現(xiàn)“小陽春”，“市場(chǎng)躁動(dòng)，不排除有房企和中介煽風(fēng)點(diǎn)火甚至造謠的可能。”

上述提到的某房企在北京的豪宅項(xiàng)目將要漲價(jià)的消息，媒體報(bào)道稱，北京市住建委網(wǎng)站上并無該項(xiàng)目領(lǐng)取新預(yù)售許可證的信息，該房企也只是透露，后續(xù)會(huì)有升級(jí)版的新品推出。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，從過去的歷史看，春節(jié)后房地產(chǎn)行業(yè)一般都有一波市場(chǎng)炒作，由于春節(jié)期間市場(chǎng)成交冰封，3月份必然會(huì)積蓄大量購房者。從現(xiàn)在看，炒作已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

不過，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)發(fā)的火爆項(xiàng)目中，也有一些是真實(shí)的。比如多家媒體證實(shí)，動(dòng)輒幾千萬元甚至上億元、緊鄰華潤(rùn)春筍總部大廈高端商務(wù)公寓華潤(rùn)瑞府，確實(shí)較為搶手，8000萬元的公寓一開售就“秒光”。不過，謝逸楓認(rèn)為，單個(gè)項(xiàng)目的火爆，并不能代表整體市場(chǎng)。

謝逸楓稱，的確有一些城市的部分區(qū)域和項(xiàng)目，1-2月出現(xiàn)了比較好的行情，但這是個(gè)案與局部現(xiàn)象。有些項(xiàng)目是因?yàn)榻?jīng)過了很長(zhǎng)時(shí)間的蓄客，在開盤后集中釋放，才出現(xiàn)了成交量猛增的假象。

同策研究院首席分析師張宏偉對(duì)記者說：“據(jù)我了解，一些城市的限價(jià)樓盤由于具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開盤后會(huì)受到熱捧，而除此之外的大部分樓盤銷售情況并不樂觀。整個(gè)行業(yè)的未來預(yù)期不好，恒大剛剛宣布住宅打九折出售，碧桂園也在進(jìn)行人員優(yōu)化，龍頭房企尚且如此，中小房企更加艱難，市場(chǎng)沒有出現(xiàn)‘小陽春’?！?/p>

諸葛找房研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年第8周(2月18日-2月24日)百城二手住宅掛牌均價(jià)為14810元/平方米，環(huán)比上周下跌0.01%。分城市等級(jí)來看，監(jiān)測(cè)二線城市二手住宅掛牌均價(jià)微漲，一線城市及三四線城市小幅下跌。分區(qū)域來看，東部城市二手住宅掛牌均價(jià)上漲，其他區(qū)域均價(jià)均有不同程度下跌。

克而瑞研究中心稱，從全國20個(gè)典型城市2月的項(xiàng)目去化率表現(xiàn)看，多數(shù)城市的去化率依舊保持了下行趨勢(shì)，而諸如南京、武漢等城市節(jié)后的短暫回升，也極有可能是因前期供應(yīng)疲軟所致。

此外，自2018年年底山東菏澤取消限售以來，多地政策都有微調(diào)，加上信貸政策松動(dòng)，這些都會(huì)對(duì)購房人的預(yù)期產(chǎn)生影響。張大偉稱，之前，調(diào)控政策不斷加碼，房企想炒作也沒用，但現(xiàn)在寬松政策不斷，房企就是抓住了這一時(shí)機(jī)加大了宣傳攻勢(shì)。

據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前全國約有20個(gè)城市不同程度地放松了樓市調(diào)控，“因地制宜、分類調(diào)控”的特點(diǎn)更為突出，這成為開年以來樓市“回暖”背后的重要推手。不過，調(diào)控政策試探性放松雖然帶來部分城市市場(chǎng)短期升溫、部分項(xiàng)目熱銷，但難改市場(chǎng)總體向下調(diào)整的大趨勢(shì)。

2018年，全國商品房銷售面積171654萬平方米，商品房銷售額149973億元，兩者均創(chuàng)下歷史新高。張大偉認(rèn)為，2019年的市場(chǎng)行情難與2018年匹敵，商品房銷售面積、銷售額都將負(fù)增長(zhǎng)。

不過，從1-2月的房?jī)r(jià)變化來看，市場(chǎng)趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)還將繼續(xù)。中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組近日發(fā)布的《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，1月全國房?jī)r(jià)總體趨穩(wěn)，環(huán)比跌幅較上月顯著收窄，下跌城市個(gè)數(shù)較快減少。監(jiān)測(cè)顯示，1月份，142個(gè)樣本城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.17%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.51個(gè)百分點(diǎn)。

諸葛找房研究中心也認(rèn)為，2019年第8周(2月18日-2月24日)百城二手住宅掛牌均價(jià)雖然還在下跌，但近乎持平，市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)明顯。

張大偉對(duì)記者稱，3月份市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)回暖，一二線城市房?jī)r(jià)或止跌、跌幅減緩跡象，但大幅上漲的可能性不大。這波行情能持續(xù)多久，關(guān)鍵看信貸政策的寬松程度，最典型的就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化，這一政策不變，市場(chǎng)就不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，反之，將出現(xiàn)明顯反彈。

謝逸楓判斷，部分一二線城市在3月份會(huì)出現(xiàn)“小陽春”，三四線城市則要等到二季度乃至三季度才有可能回暖。

張宏偉則較為悲觀。他分析稱，3月的樓市成交量可能會(huì)有小幅上升，但價(jià)格不會(huì)上漲，到今年三季度末之前，市場(chǎng)都不會(huì)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。一二線城市或許會(huì)在三季度末企穩(wěn)，而三四線城市則要等到明年上半年。