哪個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)程度最高？最新報(bào)告來(lái)了

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布《經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房地產(chǎn)研究報(bào)告》。該報(bào)告顯示:海南經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)度最高，其次為重慶和安徽。在選取的45個(gè)大中城市中，三亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重為67.7%，在45城中排在首位，其次為海口（40.3%）和昆明（35.3%）。

易居研究院研究員姚方表示，2018年經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，整體固定資產(chǎn)投資增速呈現(xiàn)持續(xù)降溫態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也將跟隨固定資產(chǎn)投資增速呈現(xiàn)逐漸下行走勢(shì)，并慢于后者，從而拖經(jīng)濟(jì)后腿。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，且房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之后，國(guó)家才會(huì)大概率為了穩(wěn)增長(zhǎng)而明顯放松房地產(chǎn)調(diào)控政策。

按省市來(lái)看，海南經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)度最高。2018年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重最大的省市是海南，占比為35.5%。海南作為一個(gè)擁有最豐富的海景資源的省份，本該大力發(fā)展旅游業(yè)和高端服務(wù)業(yè)，但由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度過(guò)高。海南當(dāng)?shù)卣惨庾R(shí)到了問(wèn)題的嚴(yán)重性，2018年以來(lái)多次出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍將拖后腿

易居報(bào)告指出，2018年GDP同比增速呈下行趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。2016年GDP同比增速較2015年有所回落，2017年一季度同比增速提高至7.9%，2018年四季度，同比增速回落至6.4%，已低于2016年的最低值6.7%。

2018年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資120264億元，同比增長(zhǎng)9.5%，增速比上年同期提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全部投資的比重為13.4%，比上年同期提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。

分結(jié)構(gòu)看，受庫(kù)存量大、去化緩慢的影響，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資增速均為負(fù)值，分別為-11.3%和-9.4%，僅有住宅開(kāi)發(fā)投資增速保持較高水平的增長(zhǎng)（13.4%）。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨租賃市場(chǎng)發(fā)展滯緩、土地和住房供應(yīng)主體單一、住房保障渠道多元化不夠等問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需要把繼續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)作為突破口和著力點(diǎn)。

從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的累計(jì)增速走勢(shì)大體一致，具有正相關(guān)性，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速變化波幅更大。2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速低于固定資產(chǎn)投資，2015年進(jìn)一步加劇，前者對(duì)后者造成了“拖后腿”，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，于是樓市調(diào)控政策出現(xiàn)放松。2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速漸漸有了起色，與固定資產(chǎn)投資增速的差距縮小。2017年兩個(gè)增速基本持平。2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯高于固定資產(chǎn)投資增速，對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用有所提升。第四季度固定資產(chǎn)投資增速降幅較2018年第三季度有所收窄，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速處于盤(pán)整狀態(tài)。鑒于2018年商品房銷(xiāo)售面積增速回落，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將滯后性呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，并且在下半年低于固定資產(chǎn)投資增速。

海南、重慶和安徽經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)度最高

GDP增速反映了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的快慢程度，而經(jīng)濟(jì)是支撐房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的重要因素，因此，通過(guò)觀(guān)測(cè)各省市的GDP增速可以大體判斷房?jī)r(jià)變化的合理性。

易居報(bào)告顯示，2018年，西藏和貴州的GDP增速分別排在全國(guó)前兩位，他們均處于西部地區(qū)，具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。在西部大開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，貴州是西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為活躍的區(qū)域，因此房地產(chǎn)在西部地區(qū)中具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

2018年，福建以8.3%的GDP增速排在東部省市首位，本輪樓市上漲周期中，廈門(mén)、福州、泉州等城市漲幅明顯，這其中有經(jīng)濟(jì)面較強(qiáng)的因素。中部省份中，江西以8.7%的GDP增速名列第一，其省會(huì)城市南昌的GDP增速也名列45城第7，在經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展的支撐下，南昌的二手房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅也達(dá)到了30.8%，位居中部城市前列。

2018年，天津的GDP增速在全國(guó)省市中處于墊底的位置，天津近幾年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型效果欠佳有關(guān)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重可以用來(lái)衡量當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)程度，占比越高，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度越高。2018年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重排名前3位的省市分別是海南、重慶和安徽，占比分別為35.5%、20.9%和19.9%。海南作為一個(gè)擁有最豐富的海景資源的省份，本該大力發(fā)展旅游業(yè)和高端服務(wù)業(yè)，但由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度過(guò)高。海南當(dāng)?shù)卣惨庾R(shí)到了問(wèn)題的嚴(yán)重性，2018年以來(lái)多次出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重小有兩種情況：一種情況是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度較小，典型的省份如山東；另外一種情況是經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，人口流出，導(dǎo)致住房需求不旺盛，投資房地產(chǎn)效益很差，典型的省份如內(nèi)蒙古、黑龍江和吉林。

按城市看，三亞對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)程度最高

易居報(bào)告還顯示，在選取的45個(gè)大中城市中，2018年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重排名前三位的城市分別是三亞、?？诤屠ッ鳎急确謩e為67.7%、40.3%和35.3%。三亞、?？诤屠ッ骶捎诋a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度過(guò)高。其中，海南省政府已多次出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策，三亞對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)在逐漸下降。

2018年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重排名后三位的城市分別是唐山、岳陽(yáng)和洛陽(yáng)，占比分別為5.4%、5.9%和6.7%。唐山大力發(fā)展貿(mào)易港口，加快新型工業(yè)化基地建設(shè)，在房地產(chǎn)方面，唐山政府嚴(yán)控土地且房地產(chǎn)整體調(diào)控不放松，使得唐山在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度上所有下降。常德和岳陽(yáng)都是以工業(yè)為主的城市，對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)程度不高。

報(bào)告指出，在選取的45個(gè)大中城市中，貴陽(yáng)、常德和岳陽(yáng)2018年GDP增速排在前三位。中西部部分城市崛起，2018年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁。在本輪房?jī)r(jià)上漲周期中，貴陽(yáng)的二手房房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅為21.8%，房?jī)r(jià)漲幅排名中等。同屬于湖南省的常德和岳陽(yáng)，二手房房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅分別為15.2%和14.4%，房?jī)r(jià)漲幅排名靠后。經(jīng)濟(jì)強(qiáng)增長(zhǎng)還未完全體現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，從這個(gè)層面看，此三個(gè)城市房?jī)r(jià)基本無(wú)泡沫。

西寧2018年的GDP增速在省會(huì)城市中排名靠前，達(dá)到9.0%，但二手房累計(jì)漲幅相對(duì)其他省會(huì)城市來(lái)說(shuō)較低，為9.5%。天津的表現(xiàn)則與情況相反，2018年天津的GDP增速僅為3.6%，在45個(gè)城市中排名倒數(shù)第一，但其二手房累計(jì)漲幅卻高達(dá)34.3%。天津房?jī)r(jià)的上漲缺乏經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的支撐，蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)較大，在樓市降溫時(shí)下跌壓力也更大。

需要指出的是，本報(bào)告中的二手房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅是根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《70個(gè)大中城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)》計(jì)算所得，由于該指數(shù)并非原始房?jī)r(jià)，且進(jìn)行過(guò)平滑處理，與實(shí)際價(jià)格相比波動(dòng)較小，可能會(huì)造成與實(shí)際感受不太一致的現(xiàn)象。