國(guó)內(nèi)限購(gòu)國(guó)外置業(yè)正當(dāng)時(shí)

    海外地產(chǎn)投資置業(yè)正當(dāng)其時(shí)

　　今年以來(lái)，席卷一線城市的的住房限購(gòu)令吹冷了中國(guó)樓市，這讓很多持幣待購(gòu)的中國(guó)人將目光投向了大洋彼岸：近日連創(chuàng)房?jī)r(jià)新低的的歐美樓市潛藏著大量投資置業(yè)機(jī)會(huì)。如今，在美國(guó)、日本、澳大利亞、加拿大、馬來(lái)西亞……各國(guó)樓市中都不乏中國(guó)投資人的身影，這表明中國(guó)人在海外置業(yè)的局面勢(shì)如破竹。面對(duì)調(diào)控新政頻出的國(guó)內(nèi)樓市，仍有旺盛置業(yè)需求中國(guó)人這次能在海外如愿抄底嗎？如愿抄底需要具備哪些必要條件？海外樓市的含金量又體現(xiàn)在哪些方面？

　　自2008北京秋季房展引入國(guó)際地產(chǎn)以來(lái)，經(jīng)過(guò)近三年的時(shí)間，北京四季房展國(guó)際地產(chǎn)的參展項(xiàng)目數(shù)量、規(guī)模、涉獵的國(guó)家和地區(qū)越來(lái)越多，逐漸成為北京四季房展不可或缺的組成部分。將于4月7日至10日在國(guó)貿(mào)舉行的2011北京春季房展還首次以展中展的形式推出北京春季房展海外地產(chǎn)投資置業(yè)主題展，展會(huì)設(shè)在國(guó)貿(mào)二樓，由北京四季房展組委會(huì)聯(lián)合北京金博會(huì)投資集團(tuán)、海外不動(dòng)產(chǎn)投資促進(jìn)會(huì)和美中房地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)共同主辦。聚集了來(lái)自美國(guó)、澳大利亞、加拿大、英國(guó)、新加坡、日本、馬耳他、馬來(lái)西亞、開曼群島、泰國(guó)、西班牙、瑞典、塞浦路斯、韓國(guó)等二十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的八十余個(gè)項(xiàng)目。參展內(nèi)涵豐富，包括純地產(chǎn)項(xiàng)目、投資、留學(xué)、移民項(xiàng)目等，可以滿足多種海外投資置業(yè)需求。

　　澳大利亞：購(gòu)房后做房東收益高

　　據(jù)四季房展組委會(huì)總監(jiān)鄭向東介紹，澳大利亞成為中國(guó)投資者的優(yōu)先選擇地，這其中有諸多原因：首先，對(duì)于高收入的申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，澳大利亞的移民政策相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較寬松的，在2009年，澳大利亞對(duì)于外國(guó)投資者在國(guó)內(nèi)購(gòu)房的限制進(jìn)步放寬。其次，澳大利亞距離中國(guó)較近，再加上豐富多彩的華人社團(tuán)以及溫和適宜的氣候使得短期的移居變得方便快捷。最后，澳大利亞的經(jīng)濟(jì)、人口等基本層面的穩(wěn)定，也為長(zhǎng)期房地產(chǎn)的增值提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　在澳大利亞購(gòu)房引起的各種政府費(fèi)用、雜費(fèi)、印花稅、銀行費(fèi)用和搬家費(fèi)種類繁多。許多在澳大利亞第一次購(gòu)房的中國(guó)人為了買房而買房，沒(méi)有做足夠的功課，在購(gòu)買的時(shí)候往往忽略了這些費(fèi)用。

　　以澳大利亞35萬(wàn)澳幣的房子為例，相關(guān)費(fèi)用有：過(guò)戶律師的費(fèi)用、貸款機(jī)構(gòu)的費(fèi)用、房屋結(jié)構(gòu)檢查的費(fèi)用、房東保險(xiǎn)費(fèi)、印花稅、房屋及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi) 、市容建設(shè)費(fèi)用、搬家費(fèi)用 、地產(chǎn)代理費(fèi)用。

　　目前，澳大利亞也是中國(guó)人投資海外房產(chǎn)最熱的國(guó)家之一。當(dāng)?shù)刭?gòu)房投資人最大的同感就是：在澳大利亞投資房產(chǎn)能夠獲得最大現(xiàn)金流。同樣是300萬(wàn)人民幣的房子，在澳大利亞可以租到人民幣12000元/月，而在上海僅可以租到6000元/月。因此在澳大利亞將房屋出租比較劃算。據(jù)估計(jì)，國(guó)內(nèi)大城市目前房屋空置率在20%左右，而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示澳大利亞的空置率僅為1%.

　　與美國(guó)相似，進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，澳大利亞房?jī)r(jià)漲幅比較緩慢，平均7年才翻一倍，每年以大約10%的速度上漲，這與中國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度和漲幅相差甚遠(yuǎn)，但是投資收益相對(duì)穩(wěn)健。

　　一般來(lái)說(shuō)，月收入在3萬(wàn)至5萬(wàn)人民幣的中國(guó)人都有能力在澳大利亞購(gòu)置房產(chǎn)。澳大利亞悉尼、墨爾本地段好的房子為人民幣5萬(wàn)至6萬(wàn)元/平方米，普通地段只需2萬(wàn)元/平方米。中國(guó)人只需提供收入證明，就可以貸款在澳大利亞買到一套具有永久產(chǎn)權(quán)的房子。

　　目前，澳大利亞回報(bào)最高的投資區(qū)域當(dāng)屬悉尼、墨爾本、黃金海岸，悉尼的北區(qū)和東區(qū)更是號(hào)稱“白金地段”，那里集中了澳大利亞最富有的人群。在北區(qū)一套普通的小一居帶陽(yáng)臺(tái)的住宅總價(jià)就達(dá)到人民幣360萬(wàn)元，但是其資產(chǎn)增值和租金回報(bào)都高于其它區(qū)域，是投資的首選。

　　英國(guó)：每年房?jī)r(jià)持續(xù)平穩(wěn)上漲

　　英國(guó)的代表性城市倫敦在世界的版圖中扮演著舉足輕重的角色。除了倫敦的商業(yè)潛力，英國(guó)的教育質(zhì)量也堪稱世界第一。吸引了世界各地的學(xué)生前往求學(xué)尤其是來(lái)自亞洲的學(xué)生。倫敦的城市吸引力使其成為國(guó)際房產(chǎn)投資的主要目的地，在倫敦市中心的黃金地段，超過(guò)50%的成交來(lái)自國(guó)際購(gòu)買者。

　　據(jù)四季房展組委會(huì)總監(jiān)鄭向東介紹，在英國(guó)，上層人士集中的倫敦地區(qū)是房地產(chǎn)投資的首選。倫敦的John‘s Wood區(qū)域相當(dāng)于北京的二環(huán)路以內(nèi)，由于倫敦市中心對(duì)駛?cè)霗C(jī)動(dòng)車征收擁堵費(fèi)，這使得原本交通方便的該區(qū)域馬路上極少出現(xiàn)堵車，這里還擁有大片的綠地，區(qū)域內(nèi)townhouse總價(jià)大約在300萬(wàn)至500萬(wàn)英鎊之間 ，極具升值潛力。

　　據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，在倫敦的新房市場(chǎng)，來(lái)自中國(guó)大陸及香港的投資者占據(jù)了10.8%的份額。

　　倫敦有限的新房供應(yīng)量是促成房?jī)r(jià)上漲的主要因素，倫敦當(dāng)局公布的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在整個(gè)倫敦每年新房短缺量在35000套，而過(guò)去兩年總共建成的新房數(shù)量只有大約20000套，供需嚴(yán)重失衡。另外，促使房?jī)r(jià)在2010年大漲的原因來(lái)自于創(chuàng)紀(jì)錄的低利率及英鎊的貶值，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，過(guò)去三年英鎊貶值達(dá)到30%，對(duì)比亞洲貨幣，其正處于最近十幾年的最低點(diǎn)。在英鎊匯率較低的時(shí)候，許多投資者為他們的孩子在倫敦購(gòu)置房產(chǎn)，等到他們的孩子畢業(yè)，他們不僅能獲得可觀的租金回報(bào)，更能獲得房產(chǎn)的升值回報(bào)。

　　基于上述原因，在英國(guó)投資房地產(chǎn)的亞洲人非常多，不少熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)因此猛增。上世紀(jì)90年代末，亞洲人尤其是馬來(lái)西亞人特別喜歡在英國(guó)投資酒店。他們通過(guò)銀行貸款，將酒店買下后做一些整合，然后再高價(jià)賣出。陳曉紅供職的英國(guó)中介公司，當(dāng)年就曾有馬來(lái)西亞人通過(guò)酒店的買賣，使其資產(chǎn)在兩三年里翻了十多倍。

　　如果說(shuō)在樓市調(diào)控趨緊的環(huán)境下，未來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)尚有下跌的可能，相比起來(lái)，英國(guó)房?jī)r(jià)下跌的可能就要小得多。早在上世紀(jì)七、八十年代，英國(guó)也經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)泡沫破裂的過(guò)程。之后，英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走向成熟，雖然不會(huì)出現(xiàn)如中國(guó)房地產(chǎn)一樣瘋狂的上漲，但是房?jī)r(jià)每年都會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng)10％至20％，既使在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，房?jī)r(jià)也沒(méi)有下跌，作為一項(xiàng)投資收益十分穩(wěn)定。

　　英國(guó)新建住宅的開發(fā)量受到嚴(yán)格控制，北京一年的開發(fā)量比整個(gè)英國(guó)一年的開發(fā)量都要多，因此在英國(guó)投資房產(chǎn)主要是二手房。英國(guó)的freehold（自由保有不動(dòng)產(chǎn)）擁有永久居住權(quán)，包括土地在內(nèi)都屬于房屋所有人，如果一棟樓里面有一家是freehold，那么這棟樓里的其它住戶都需要交租金給永久居住權(quán)的住戶，大約一年一戶100英鎊。

　　美國(guó)：購(gòu)房要考慮后期持有成本

　　曾任紐約市規(guī)劃局局長(zhǎng)的饒及人說(shuō)過(guò)：“在美國(guó)一個(gè)突出的現(xiàn)象就是華人互炒房產(chǎn)造成房?jī)r(jià)上漲，因此華人聚居區(qū)是投資美國(guó)房產(chǎn)的區(qū)域之一。”據(jù)他介紹，在美國(guó)，白人聚居區(qū)和學(xué)區(qū)地區(qū)都是極具升值潛力的投資區(qū)域。除了學(xué)區(qū)房和白人聚居區(qū)外，華人聚集區(qū)也是投資房產(chǎn)的另外一個(gè)區(qū)域。

　　事實(shí)上，美國(guó)人中的炒房者并不多。美國(guó)社會(huì)已經(jīng)度過(guò)了城市化快速發(fā)展的時(shí)期，在當(dāng)?shù)厝丝磥?lái)，房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)了高速升值期。根據(jù)房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù)，受首次購(gòu)屋稅收優(yōu)惠政策的促進(jìn)，美國(guó)去年同期（第二季度）住房購(gòu)買價(jià)格季度比上升3.1%，年比上升13%，但是價(jià)格仍比一年前低0.2%。此外，美國(guó)稅費(fèi)龐雜，如果加上交易所得稅、物業(yè)稅等等稅費(fèi)，炒房需要支付很高的稅款。

　　即便如此，在美國(guó)生活的華人之間有互相炒房的行為。華人素有群居的習(xí)慣，加上中國(guó)人傳統(tǒng)的置業(yè)觀念，于是在華人比較多的地方，投資房產(chǎn)或炒房的行為相對(duì)普遍，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)因此被拉升起來(lái)。華人在美國(guó)買房50％都用來(lái)自住，其余的基本都當(dāng)上了房東。

　　據(jù)四季房展組委會(huì)總監(jiān)鄭向東介紹，需要注意的是，海外購(gòu)房置業(yè)不能只圖目前便宜的房?jī)r(jià)而去，事實(shí)上在美國(guó)購(gòu)房通常都是后期持有成本比較高，稅費(fèi)每年征收一次，高達(dá)3%至6%。.在美國(guó)養(yǎng)一幢房子，不但要支付物業(yè)管理費(fèi)，每年還要交納房地產(chǎn)稅。比如美國(guó)二居室公寓每月管理費(fèi)用約在500到1000美元；而一套20萬(wàn)美元的房子每月僅房產(chǎn)稅就需要繳納200美元。此外，美國(guó)勞動(dòng)力成本高，房屋維修和清潔也是一筆較大的開支。顯然，名目繁多的稅收可能導(dǎo)致投資成本及交易成本提高，降低了收益。

　　加拿大：近半數(shù)中國(guó)內(nèi)地購(gòu)房人購(gòu)買預(yù)售項(xiàng)目

　　作為全球最大的移民國(guó)家之一，加拿大有著悠久的移民史，比如溫哥華華裔就占了總?cè)丝谄叻种?。科技、文化、?jīng)濟(jì)、教育等區(qū)域水平都處于世界領(lǐng)先水平，成為很多人向往的移民國(guó)家，加上良好的投資環(huán)境，低抵押貸款率，寬松的信貸政策也無(wú)疑吸引了大批投資者，尤其是中國(guó)內(nèi)地投資者。

　　在華人聚集地溫哥華市西區(qū)（Vancouver West）與列志文市（Richmond），中國(guó)內(nèi)地買家?guī)缀跽紦?jù)了整個(gè)市場(chǎng)。在過(guò)去5年里，加拿大房?jī)r(jià)每年都在增長(zhǎng)，平均漲幅在10%左右。據(jù)去年同期加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)表的報(bào)告，加拿大2010年第一季度房?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高，兩層樓房（120平方米）全國(guó)均價(jià)為36.5萬(wàn)加元（約合人民幣240萬(wàn)元），其中溫哥華為98.5萬(wàn)加元（約合人民幣647萬(wàn)元），多倫多為56萬(wàn)加元（約合人民幣368萬(wàn)元）。

　　據(jù)四季房展組委會(huì)總監(jiān)鄭向東介紹，，在溫哥華，有40%至50％的中國(guó)內(nèi)地購(gòu)房者選擇了預(yù)售項(xiàng)目，還有更高比例的購(gòu)房者傾向于溫哥華最具盛名街區(qū)高價(jià)位的獨(dú)立屋。而多倫多是加拿大目前最大的公寓市場(chǎng)，有超過(guò)300個(gè)預(yù)售和不同階段的建設(shè)項(xiàng)目，中國(guó)內(nèi)地購(gòu)房者對(duì)新公寓開盤特別熱衷。預(yù)計(jì)未來(lái)10年內(nèi)，加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)繁榮，房?jī)r(jià)升值空間很大，溫哥華地區(qū)的房地產(chǎn)升值空間可能達(dá)到40%.

　　馬來(lái)西亞：購(gòu)房最好先獲第二家園政策支持

　　在亞洲地產(chǎn)行業(yè)一路飄紅的大背景下，馬來(lái)西亞地產(chǎn)吸引了眾多海外投資者。與2009年相比，2010年馬來(lái)西亞商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了13.4%的漲幅。

　　據(jù)四季房展組委會(huì)總監(jiān)鄭向東介紹，從政策方面來(lái)看，海外投資人打算在馬來(lái)西亞購(gòu)房，最好能夠獲得其第二家園政策支持。馬來(lái)西亞第二家園項(xiàng)目是馬來(lái)西亞政府為吸引外國(guó)資金、促進(jìn)旅游、發(fā)展經(jīng)濟(jì)而出臺(tái)的一項(xiàng)政策，目的是鼓勵(lì)外籍人在馬來(lái)西亞較長(zhǎng)時(shí)間居住。馬來(lái)西亞“我的第二家園”計(jì)劃讓其他國(guó)家的人民能夠在配偶及孩子的陪同下，選擇在馬來(lái)西亞居住或渡過(guò)退休的生活。成功申請(qǐng)者將獲得長(zhǎng)達(dá)10年并可以終身更新的社交簽證。

　　目前，“第二家園”的申請(qǐng)主要需要兩個(gè)條件：一是100萬(wàn)以上人民幣存款，二是月收入2萬(wàn)人民幣以上。申請(qǐng)批準(zhǔn)以后還要在馬來(lái)西亞銀行存入30萬(wàn)馬幣。如果沒(méi)有獲得第二家園身份，則需要向馬來(lái)西亞外國(guó)人投資委員會(huì)F.I.C.申請(qǐng)，難度比較大，手續(xù)也很繁瑣。因此，業(yè)內(nèi)人士建議，投資人先申請(qǐng)第二家園再買房，而且可以獲得優(yōu)惠。

　　獲得第二家園身份，對(duì)于在馬來(lái)西亞投資房地產(chǎn)具有很大的優(yōu)勢(shì)，具體表現(xiàn)如下：

　　1、無(wú)須經(jīng)過(guò)F.I.C.審批

　　馬來(lái)西亞政府規(guī)定，外國(guó)人投資馬來(lái)西亞房地產(chǎn)需要獲得外國(guó)人投資委員會(huì)（Foreigner Investment Committee）批準(zhǔn)，申請(qǐng)繁瑣，審批周期長(zhǎng)（一般時(shí)間為3-6個(gè)月左右）。而第二家園身份則不受此規(guī)定約束，投資者可以直接向房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買。

　　2、申請(qǐng)高額的銀行房屋貸款

　　申請(qǐng)第二家園的資產(chǎn)證明已經(jīng)獲得馬來(lái)西亞政府的認(rèn)可，所以第二家園身份可以非常便捷的提升申請(qǐng)人銀行資信，房屋貸款最高額度可以高達(dá)80%，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)15年。

　　3、便于投資和管理

　　第二家園簽證屬于長(zhǎng)期居留權(quán)，在馬來(lái)西亞居住的地點(diǎn)和時(shí)間沒(méi)有任何的限制。所以不管是投資考察，還是房產(chǎn)管理、出租、投資者都可以隨時(shí)前往馬來(lái)西亞。

　　4、可以設(shè)立公司進(jìn)行商業(yè)管理

　　馬來(lái)西亞政府鼓勵(lì)第二家園申請(qǐng)人在馬來(lái)西亞投資經(jīng)商，可以設(shè)立百分百股份的獨(dú)資公司，無(wú)需本地人參股，有效對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行融資、投資、買賣和租賃業(yè)務(wù)。

　　投資提示：

　　春季房展特設(shè)分展——“北京春季房展海外地產(chǎn)投資置業(yè)主題展”

　　據(jù)四季房展組委會(huì)總監(jiān)鄭向東介紹，目前，中國(guó)人在國(guó)外買房非常方便，通過(guò)房產(chǎn)代理中介購(gòu)買海外房產(chǎn)成為主要途徑。相當(dāng)一部分人把在海外購(gòu)房當(dāng)做單純的投資行為，因此很少到當(dāng)?shù)貙?shí)地考察就出手購(gòu)買。

　　另外，還有一部分在國(guó)外的留學(xué)生買房的初衷也是為了投資。留學(xué)生在國(guó)外讀書一般都在5年以上，與其支付高昂的租金，不少經(jīng)濟(jì)條件比較好的家庭都選擇在學(xué)校附近購(gòu)買房屋自住。孩子回國(guó)后，再將房子交由代理公司租出去，繼續(xù)收取租金。

　　相比在國(guó)內(nèi)購(gòu)房，海外購(gòu)房也存在多種優(yōu)勢(shì)。首先，中國(guó)房產(chǎn)是70年產(chǎn)權(quán)，而海外是永久產(chǎn)權(quán)，在海外買房，意味著在地球上擁有了自己的一塊土地。其次，海外尊重私有產(chǎn)權(quán)，不存在沒(méi)收、抵押等情況。再次，海外不會(huì)存在爛尾樓。國(guó)內(nèi)買房絕大部分都是期房，而國(guó)外，首先只需要支付房款的10%，且這10%并不是直接交給開發(fā)商，而是存在律師的賬戶里面，直到拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證才支付剩余的90%.

　　鄭向東介紹，本次春季房展的重頭——北京春季房展海外地產(chǎn)投資置業(yè)主題展是目前國(guó)內(nèi)最具規(guī)模的海外地產(chǎn)展示平臺(tái)，已成為國(guó)際地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入北京乃至中國(guó)市場(chǎng)的橋頭堡，和中國(guó)購(gòu)房者置業(yè)海外的最具公信力的房地產(chǎn)平臺(tái)。未來(lái)，北京四季房展將邀請(qǐng)更多的海外地產(chǎn)項(xiàng)目共同合作，繼續(xù)擴(kuò)大北京四季房展作為海外優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目展示互動(dòng)主流平臺(tái)的影響力，同時(shí)幫助國(guó)內(nèi)的置業(yè)和投資群體找到適宜的項(xiàng)目、實(shí)現(xiàn)置業(yè)海外的夢(mèng)想。