一二線城市二手房價普降 房價走到下行拐點？

導(dǎo)讀：今年1月以來，多個省份召開地方“兩會”，對全年的房地產(chǎn)政策進行定調(diào)。其中，棚改下降、一城一策、“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）是出現(xiàn)頻率最高的關(guān)鍵詞。這也意味著，今年房地產(chǎn)政策的總基調(diào)仍然從緊，并沒有明顯松動。

在房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的持續(xù)累加下，進入2019年，房價漲勢繼續(xù)放緩。

2月22日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市1月房價指數(shù)。其中，1月有58個城市的新房價格環(huán)比上漲，比去年12月減少1個。雖然上漲城市數(shù)量仍多，但70城市新房價格平均環(huán)比漲幅已降至0.61%，連續(xù)三個月下跌。

二手房方面，1月有41個城市的二手房價格環(huán)比上漲，數(shù)量同樣比去年12月有所減少。其中，4個一線城市的二手房價格平均環(huán)比繼續(xù)下降，31個二線城市的二手房價格由升轉(zhuǎn)降。

一二線城市二手房價格普降，還是過去三年多來首次出現(xiàn)。二手房市場的“風向標”特性，似乎意味著整體房價將出現(xiàn)由漲轉(zhuǎn)跌的拐點。

多數(shù)機構(gòu)認為，雖然整體市場處于下行期，但現(xiàn)階段，利好和利空的因素同時出現(xiàn)。擁有人口、產(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢的一二線樓市，后發(fā)動力較足，房價也將得到支撐；而在貨幣化棚改退潮的情況下，三四線城市房價降溫恐不可避免。

房價走勢繼續(xù)分化

與過去幾個月的趨勢類似，今年1月，全國70個大中城市房價總體上漲乏力。房價環(huán)比下跌的城市有所增多，上漲的城市有所減少。

新建商品住房價格方面，4個一線城市、31個二線城市、35個三線城市均出現(xiàn)環(huán)比上漲，漲幅分別為0.4%、0.7%和0.6%。一線城市和三線城市的漲幅均比去年12月有所回落，二線城市漲幅持平。

其中，大理（樓盤）、吉林市、秦皇島（樓盤）成為1月新房價格漲幅最高的城市，分別為2.0%、1.8%和1.7%。岳陽（樓盤）、惠州（樓盤）、廈門（樓盤）則領(lǐng)銜跌幅榜。

從2016年以來，本輪樓市調(diào)控政策已持續(xù)了超過三年的時間。雖然銷售規(guī)模仍然不斷攀高，但從去年四季度開始，市場已經(jīng)進入到下行通道中。多數(shù)分析人士認為，市場銷售的下滑已經(jīng)波及到房價，使整體房價出現(xiàn)頹勢。

不同層級城市之間的房價分化現(xiàn)象仍然存在，并集中體現(xiàn)在二手房領(lǐng)域。

今年1月，4個一線城市的二手房價格平均環(huán)比下降0.1%，除上海（樓盤）持平外，其余三個城市的二手房價均有所下調(diào)。31個二線城市的二手房價格由升轉(zhuǎn)降，平均降幅為0.1%。

35個三線城市的二手房價格繼續(xù)上漲，漲幅為0.2%，比上月回落0.1個百分點。

房價分化現(xiàn)象的出現(xiàn)由來已久。主流觀點認為，三線城市出臺調(diào)控政策晚于一二線城市，力度也比后者稍弱。因此到目前為止，一二線城市市場繼續(xù)低迷，部分三四線市場仍處于上行走勢，其房價的漲幅也高于一二線。

北京某大型房企相關(guān)負責人也向21世紀經(jīng)濟報道指出，過去兩年來，該企業(yè)在北京區(qū)域（含環(huán)北京地區(qū)）的銷售業(yè)績始終沒有增長。相反，三四線城市對銷售的貢獻持續(xù)上漲，由于三四線城市房價上漲，這些區(qū)域?qū)麧櫟呢暙I也明顯提升。

他指出，三四線城市房價的上漲，主因在于這些區(qū)域受到大規(guī)模棚戶區(qū)改造的紅利影響。另一方面，這也和三四線城市房價基數(shù)較低有關(guān)。

核心城市房價仍有支撐

在1月各城市房價變化中，一二線城市二手房均價的同時下降尤其引人注目。中原地產(chǎn)指出，過去三年多來，這種情況還是首次出現(xiàn)。

由于交易分散、受到行政管控較少、市場反應(yīng)敏銳，二手房市場通常被視為樓市的“風向標”。中原地產(chǎn)認為，這一變化的信號意義在于，可能預(yù)示著整體房價將走向由漲轉(zhuǎn)跌的拐點。但前提是，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)保持現(xiàn)有力度不松動。

今年1月以來，多個省份召開地方“兩會”，對全年的房地產(chǎn)政策進行定調(diào)。其中，棚改下降、一城一策、“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）是出現(xiàn)頻率最高的關(guān)鍵詞。這也意味著，今年房地產(chǎn)政策的總基調(diào)仍然從緊，并沒有明顯松動。

不僅如此，按照監(jiān)管層的基調(diào)，棚戶區(qū)改造的范圍和貨幣化安置的比例，未來都將得到控制。這也將成為三四線城市的不利因素。

但在人口、信貸等方面，利好消息仍然不斷釋放。

繼天津（樓盤）、成都、南京（樓盤）、武漢（樓盤）等城市在過去兩年成為攬才大戶后，今年以來，?？?、襄陽（樓盤）、嘉興（樓盤）等三四線城市又開始了新一輪的“搶人大戰(zhàn)”。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認為，通過人才引進計劃的實施，精英人才流入必然會為樓市帶來不同程度的增量置業(yè)需求，有助市場活躍度的提升。

2月21日，發(fā)改委在《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》中也提出，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。郭毅表示，預(yù)計產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對扎實的二線城市將加速人口流入進程，樓市發(fā)展的根基也將得到進一步夯實。

信貸方面，央行數(shù)據(jù)顯示，今年1月，以個人房貸為主的住戶部門中長期貸款新增6969億，創(chuàng)下單月新增貸款額的歷史新高。而融360的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份全國首套房貸款平均利率為5.66%，連續(xù)兩個月回落。

郭毅表示，綜合樓市政策、人口流動、信貸變化等三個層面來看，不同城市將呈現(xiàn)出不同的市場走勢?！?019年，核心一線城市雖然受制于嚴格調(diào)控，房價漲幅趨穩(wěn)，但發(fā)展后勁強勁，仍將保持小幅上漲的價格走勢?！?/p>

但三四線城市在貨幣化安置降溫的大背景下，如果部分城市的調(diào)控寬松的力度有限，空有人才引進計劃而缺少相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)扶持政策，二者疊加，仍未能替代棚改對樓市的驅(qū)動力的話，房價的降溫恐將不可避免。

近日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與省統(tǒng)計局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于2018年湖南省房地產(chǎn)市場形勢的通報》，也預(yù)測了這一分化局面。該報告指出，全省樓市逐漸進入調(diào)整期，“部分經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢好、人口吸引力大的市縣，房價保持基本穩(wěn)定；部分缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的市縣，房價將出現(xiàn)小幅下跌，特別是一些地段較偏遠的樓盤，缺乏配套設(shè)施、人流等條件支撐，房價下跌壓力較大?！?/p>