住建部發(fā)文 買房和“公攤”說再見

《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》建議住宅應(yīng)以套內(nèi)面積交易 專家：若實現(xiàn)有助長遠發(fā)展

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于〈城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范〉等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。其中《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》的第二部分2、4、6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進行交易。

雖然住建部發(fā)布的只是規(guī)范性文件的征求意見稿，但還是引發(fā)了市場熱議，許多業(yè)內(nèi)人士將其解讀為我國廢除房地產(chǎn)交易中“公攤面積”的一個信號。

亂象

買100平方米得70平方米

公攤面積缺少標準

目前我國公攤的測算主要是依據(jù)2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》可分攤的公用建筑面積即公攤面積為：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“公攤面積”的概念就是源自香港樓市。但在2013年起，香港實行住宅物業(yè)銷售新規(guī)，“公攤面積”被逐步廢止。

目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同，而套內(nèi)使用面積不同的問題，加劇了購房者和開發(fā)商的矛盾。部分業(yè)內(nèi)專家認為，公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項指標”。

去年8月，新華每日電訊曾刊發(fā)《買100平方米得70平方米：公攤面積七大亂象》揭露公攤面積帶來的種種，指出在當(dāng)前全國房價企穩(wěn)的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70平方米”，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。公攤面積“貓膩”嚴重影響了群眾的居住獲得感。

新華社亦發(fā)表評論《買100平方米房子只得70平方米 “公攤面積”讓我們很受傷！》指出，公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅出臺，購房者遭遇到的問題還將進一步加劇，產(chǎn)生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳。

分析

各地公攤系數(shù)不一

給購房者帶來價格錯覺

公攤的具體面積在各個城市也有所不同。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，很多人看深圳的住房單價高，其實是因為深圳“偷面積”(變相贈送陽臺等住宅面積)部分比較多。以北京為例，平均單套房成交面積在121.8平方米，而深圳則只有100平方米。實際原因并非北京的套內(nèi)面積更大，而按照建筑面積計算，北京的房價明顯被攤平了。從全國看，公攤系數(shù)在15%-25%的比較普遍，部分不規(guī)范的城市有超過30%的住宅公攤系數(shù)。

以北京一套最近入市的商品房住宅為例，實際商品房住宅的套內(nèi)面積是141平方米，但增加公攤后就變成了173.7平方米，多出了18%的公攤面積。而平均單價也從套內(nèi)的10.8萬元變成了8.8萬元，降低了19%，這給購房者帶來價格的錯覺。如果按照套內(nèi)面積計算，北京的“房價數(shù)值”恐怕還要增加20%左右。

國外房地產(chǎn)市場有無公攤？實際上，國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內(nèi)面積，國內(nèi)對此雖無統(tǒng)一規(guī)定，實際操作中卻普遍采用建筑面積計價。張大偉認為，國外基本都是街區(qū)制，公共部分都是政府維護的多，國內(nèi)出現(xiàn)公攤的核心主要都是小區(qū)制，公共空間建設(shè)依賴開發(fā)商，開發(fā)商只能從業(yè)主身上“薅羊毛”。

觀察

可學(xué)重慶經(jīng)驗

最大限度減少交易糾紛

重慶是我國目前重點城市中唯一強制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的地方。

早在2002年6月，重慶人大常委會就通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%-10%的罰款。

談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅(qū)”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長的曾強在接受媒體采訪時表示：“最大的目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護購房者的合法權(quán)益?！?/p>

張大偉表示，國內(nèi)有很多獨有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，從未來趨勢看，這些都隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展或有改變的可能性。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小。從購房者的角度來看，在買房時少了一個顧慮。從更長遠的觀點看，未來要建設(shè)開放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境，公共通道部分該如何征稅、會否增加公攤面積、如何緩解社會矛盾，都值得深思。

專家認為，住建部此次發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》征求意見稿雖然離真正廢除“公攤面積”還很遠，但能夠在市民中引發(fā)廣泛的關(guān)注和討論，說明我國在法律層面真正廢除“公攤面積”的時機已經(jīng)到來。

專家釋疑

規(guī)范能否取消公攤？

張大偉認為，這只是一個工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見稿，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規(guī)定強制標準。從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

專家認為，這是一個針對工程建設(shè)方面的標準規(guī)范，約束的主要是工程建設(shè)方面。我國商品住宅交易環(huán)節(jié)的主要依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》，要取消“公攤面積”，首先需要修改的是《商品房銷售管理辦法》，或者在更高層面上進行立法或者修法。

取消后導(dǎo)致房價上漲？

張大偉表示，是否套內(nèi)計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

帶公攤房屋價值縮水？

一名業(yè)主提出，套內(nèi)計價推行之后，不動產(chǎn)登記的確權(quán)范圍是否會改變？專家表示，二手房的價值不會因此減少，市場價500萬元，公攤20%的100平方米的二手房，如今算按照80平方米的套內(nèi)面積計價，肯定不會降價到400萬元，而是繼續(xù)按照500萬元的價格出售。