昔日四線"地王"城市阜陽賣地頻遭流拍 悄悄取消限價

《舌尖上的中國》導演陳曉卿鏡頭下的“形似枕頭白如玉，香甜筋道焦黃金”，是人們能夠從公共視野中獲取的對安徽阜陽這個四線城市為數不多的認知。最近，阜陽再次引起外界關注，則是因為阜陽市國土資源局2019年新掛出的幾宗商業(yè)住宅用地悄悄取消了限價，盡管并未正式發(fā)文。

這樣的消息在當前“一城一策”及諸多城市住房政策調整之際引發(fā)市場關注。

對于商業(yè)住宅用地取消限價一事，阜陽市國土局辦公室工作人員告訴中國房地產報記者，“因為考慮到過去土地流拍的因素，我們暫時在出讓土地的條件中取消了限價，未來一段時間內會維持。不過，如果以后土地市場價格又出現新的變化，不排除有可能會重新采取限價措施”。中國房地產報記者隨后又致電阜陽市國土局土地利用科進一步采訪，電話并未接通。

在經歷地市火熱之后，阜陽的房價和地價在全國樓市的嚴厲調控下出現下滑，而土地流拍，只是其過去一年眾多序幕中的一幀。

從這次取消限價可以看出，這既是因城施策之舉，也是三四線城市住房市場甚至是發(fā)展自救的序幕。

消失的限價政策

查看阜陽市國土資源局土地出讓公告可以發(fā)現，自2019年起，土地出讓時的限價條款均被取消，這意味著住宅備案價格不受土地出讓限制，房企可根據市場價格自行調整。

據了解，此前的土拍信息要求：競得人所開發(fā)的商品住宅備案均價原則上不得高于同一區(qū)域、同一類型、同一品質當月備案均價。

對于限價條款的取消，有業(yè)內人士表示這與阜陽近幾個月來不斷流拍的土地有關。

2018年3月份還地王頻出的阜陽，在6月份很快遭遇滑鐵盧。6月20日，在阜陽市民中心舉行土地出讓的【2017】-32地塊和【2017】-55地塊流拍，另一地塊由拍賣轉為掛牌。6月28日，阜陽迎來6月最后一場土拍，公開拍賣【2017】-1，【2017】-21，【2017】-22及等4塊土地中，三宗地塊因競拍人不足全部流拍。

彼時，上海易居研究院副院長楊紅旭發(fā)消息稱，“三四線阜陽，居然連續(xù)三次土拍全部流拍，最近一次，大部分土地流拍。部分地塊，政府定的起拍價較高，逼到喉嚨眼了，開發(fā)商不敢買了；部分地區(qū)，溢價率不高，但有配建要求?？傮w來看，熱點城市地市多已降溫?！?/p>

多宗土地流拍牽動著阜陽的神經。隨后的7月份，阜陽市國土局開始放寬條件、降低要求，這事實上已經為如今的取消限價埋下伏筆。比如【2017】-55地塊，經過一次流拍后再次出讓，政府降低了一般的保證金，且地塊的繳款比例也調整到了30%。這宗地塊于2018年8月9號再次拍賣。

緊接著在2018年8月24日，阜陽市國土局在住宅用地出讓文件中將原來的限價信息更改為“競得人所開發(fā)的商品住宅備案均價原則上不得高于同一區(qū)域、同一類型、同一品質當月備案均價”。也就是說將原來的“2016年10月份”更改為“當月”，將“銷售均價”改為“備案均價”。

另外，中國房地產報記者查閱公開資料發(fā)現。2016年10月份，阜陽樓市整體網簽均價為7289.4元/平方米，其中住宅網簽均價為6393.23元/平方米，環(huán)比微降0.25%；到了2018年8月，住宅類商品房備案2250套，備案均價7774元/平方米。

土地市場趨冷之際，阜陽市國土局似乎早已在為放寬與降低土地出讓條件做著準備。在全國多個城市降低調控要求的同時，阜陽暫時取消限價政策舉動也在意料之中。

對于阜陽市此舉，一位不愿具名的阜陽市地產職業(yè)經理人告訴中國房地產報記者，“取消限價肯定是好事。現在阜陽市房子不好賣，政府取消限價其實也是想給開發(fā)商和買房者信心。”    

土地市場的火熱與報告的揭秘

實際上，在土地拍賣市場，阜陽這個三四線小城曾是小有名氣。

2017年8月的一天，阜陽國土局在出讓商住土地的條件中新增一條，“競買人在競得土地后，所開發(fā)的商品住宅房屋銷售均價不得高于同一區(qū)域、同一類別、同一品質的2016年10月份銷售均價?！?016年10月是全國多個城市普遍調整房地產政策的一個時間節(jié)點。

限價政策直接反應在了房企的備案價格上。中國房地產報記者翻閱公開資料發(fā)現，碧桂園黃金時代項目此前宣傳的1.3萬元至1.4萬元/平方米價格，備案整體均價顯示為9133元/平方米，低于預期。

但這并未立竿見影地影響阜陽土地市場的火熱。限價政策出臺后的當月，阜陽市出讓3宗商住用地，成交溢價率均超過150%，最高達174%。隨后的一年多時間里，碧桂園、華潤置地、當代置業(yè)等紛紛瞄準進擊阜陽。比如僅2018年3月5日一天，阜陽就炸出3個地王，融信、碧桂園、萬科等大房企競相角逐。

一位安徽省房地產人士表示，“2016年10月開始，以阜陽為代表的一些三四線城市地價房價都出現上升。合肥及周邊大城市限購限價，促使房企選擇進入阜陽這樣人口規(guī)模大的城市。即便阜陽限購限價，皖北振興戰(zhàn)略、棚改政策等也會拉動市場保持堅挺”。

2017年，阜陽市出讓土地37塊，共572萬平方米，攬金192億元，出讓總金額在安徽省16個城市僅次于省會合肥。阜陽在全國地市中也不遜色，根據中原地產研究中心數據，2017年阜陽市土地出讓金額在全國50個大中城市賣地中排名第39位。

隨著地價上漲，阜陽市2018年土地出讓金額拔得新高。根據中商產業(yè)研究院數據，在2018年全國主要城市土地收入排行榜中，阜陽以出讓48宗地攬金225億元的成績位列第42名。

阜陽市，這個三四線小城因土地出讓而名噪。

市場因為調控的到來而發(fā)生著變化。

來自《2018年阜陽市地價狀況分析報告》表示，2018年上半年的阜陽樓市，房地產市場火熱依舊，開盤熱銷、土地市場熱度不減，但2018年下半年卻有一系列房產相關政策在影響著樓市。2018年下半年由于政府加大力度調控房地產市場，開發(fā)商謹慎拿地，特別是2018年第四季度土地流拍現象嚴重，有幾塊商住用地拍賣轉掛牌，2018年第四季度商品住宅價格有所松動。

從具體數據來看，2018年度阜陽市城市總體地價水平值為1639元/平方米，增長率為-0.12%，其中商業(yè)用地平均地價為3881元/平方米，增長率為-0.64%；住宅用地平均地價為2731元/平方米，增長率為-0.11%；工業(yè)用地平均地價為185元/平方米，增長率為0.00%。

一方面，根據阜陽市統計局發(fā)布的2018年1-10份全市經濟情況統計數據，2018年1-10月份全市財政收入281.8億元，同比增長18.1%，總量居全省第3位，增速居全省第2位。

地價總值與經濟總值呈反方向變化，反應了與其他市場要素的協調變化，地價增長明顯低于經濟增長，有利于土地資源的合理配置，有利于降低社會市場要素成本，促進國民經濟健康發(fā)展。

另一方面，按2018年整年阜陽的商品房的銷售情況來看，商品住宅供不應求。同時，阜陽市城市化進程的加快和城市輻射功能的增強，又促進了居民的住房需求。

“大量的土地流拍將對經濟發(fā)展與住房需求會形成掣肘?！鄙鲜鰳I(yè)內人士表示。

自1月份以來，阜陽已推出多宗土地入市，有的土地起拍價超500萬/畝，兩宗位于城南，一宗位于老城中心，這些土地將受到市場的何種對待，目前還沒有消息。