廣州樓市：身披漲價(jià)“外衣” 一成首付和特價(jià)房卻成標(biāo)配

一方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的去年12月的房?jī)r(jià)漲幅中，廣州以3%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國(guó)；一方面，特價(jià)房與分期首付成標(biāo)配卻成了廣州不少樓盤(pán)的標(biāo)配。在博弈之間，未來(lái)廣州樓市的走向充滿(mǎn)不確定性。

4個(gè)月前，廣州住建委一紙官宣嚴(yán)禁房企在銷(xiāo)售中拆分價(jià)格報(bào)備，在廣州市場(chǎng)悄然存在了一年多的“雙合同”被終結(jié)。上個(gè)月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的去年12月的房?jī)r(jià)漲幅中，廣州以3%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。

以去年底沖業(yè)績(jī)結(jié)束以及2019年開(kāi)年為分水嶺，廣州樓盤(pán)將漲價(jià)的消息開(kāi)始在市場(chǎng)傳播開(kāi)來(lái)，加上國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)佐證了廣州新房?jī)r(jià)格上漲的事實(shí)，催促購(gòu)房者加快入市步伐。

近日，記者（以購(gòu)房者身份，下同）實(shí)地調(diào)查廣州部分樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，揚(yáng)言房?jī)r(jià)將上漲實(shí)為開(kāi)發(fā)商一種屢試不爽的營(yíng)銷(xiāo)手段。而在市場(chǎng)下行壓力下，一成首付、特價(jià)房和大力度折扣仍然存在，面臨現(xiàn)金回籠壓力的開(kāi)發(fā)商在千方百計(jì)融資的同時(shí)，正以?xún)r(jià)換量加速資金回籠。

疑問(wèn)：房?jī)r(jià)“上漲”真相幾何？

一直以來(lái)，在一線(xiàn)城市中廣州的房?jī)r(jià)一直“穩(wěn)”字當(dāng)頭。曾因房?jī)r(jià)不敵部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，廣州“被剔除一線(xiàn)城市”的言論盛極一時(shí)。 

在2016年房?jī)r(jià)暴漲階段，廣州沒(méi)有斬獲太多流量，但卻在樓市下行期因房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國(guó)而備受關(guān)注。2018年12月3%的環(huán)比漲幅是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的廣州新房的價(jià)格漲幅。

“其實(shí)廣州市場(chǎng)房?jī)r(jià)是下跌的?！钡禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志在接受記者采訪時(shí)給出了與官方數(shù)據(jù)相反的答案。他認(rèn)為，廣州“雙合同”被終結(jié)之后，網(wǎng)簽價(jià)反應(yīng)真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示廣州房?jī)r(jià)上漲是對(duì)早前房?jī)r(jià)上漲的一種滯后反應(yīng)。

據(jù)了解，早在兩年前廣州即開(kāi)始實(shí)行限價(jià)，“雙合同”也在廣州泛濫，備案價(jià)一個(gè)合同，高于備案價(jià)部分的房款則以裝修款合同或者其他合同形式簽約，這樣開(kāi)發(fā)商就能逃避限價(jià)，造成網(wǎng)簽價(jià)格失真。同時(shí)，購(gòu)房者的首付門(mén)檻大大提升。

“雙合同”被禁，取消限價(jià)，網(wǎng)簽價(jià)格回歸真實(shí)，早前房?jī)r(jià)上漲的情況在網(wǎng)簽價(jià)格中得到體現(xiàn)，造成數(shù)據(jù)層面出現(xiàn)房?jī)r(jià)較大幅度的上漲。

同時(shí)，記者在實(shí)地調(diào)查中了解到，目前廣州樓盤(pán)均以單合同形式簽約，“雙合同”已成過(guò)去式。

與其他一線(xiàn)城市一樣，廣州樓市面臨下行壓力。調(diào)控下的2018年，廣州樓市成交相當(dāng)暗淡。據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，2018年廣州一手樓網(wǎng)簽成交76056宗，同比下跌18.9%，為近4年成交最差的年份。

實(shí)探：特價(jià)房與分期首付成標(biāo)配

“雙合同”被禁，購(gòu)房門(mén)檻降低，年后漲價(jià)成為不少樓盤(pán)催促購(gòu)房者下定的營(yíng)銷(xiāo)手段。而一位活躍在新房市場(chǎng)的中介人士則告訴記者：“年后廣州房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲?！?/p>

記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，特價(jià)房、大力度折扣以及一成首付仍活躍在廣州樓市。

以廣州大盤(pán)亞運(yùn)城為例，2018年該盤(pán)以約100億元的銷(xiāo)售金額成為廣州銷(xiāo)冠。2019年春節(jié)期間，亞運(yùn)城“不打烊”，馬不停蹄地進(jìn)入新年的業(yè)績(jī)沖刺，打出限時(shí)首付10萬(wàn)元起置業(yè)亞運(yùn)城的廣告。

近日，記者在亞運(yùn)城售樓部現(xiàn)場(chǎng)看到，已有不少購(gòu)房者在看房。銷(xiāo)售人員楊軍（化名）告訴記者，春節(jié)期間項(xiàng)目也有一定的成交量，到正月初七銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)回歸后，每天保持10套左右的銷(xiāo)售成績(jī)。一邊向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹項(xiàng)目，楊軍一邊展示團(tuán)隊(duì)近期的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

目前亞運(yùn)城在售的為天峰組團(tuán)，目前正在清貨階段，項(xiàng)目馬上要推出新的組團(tuán)。楊軍告訴記者，為了加快銷(xiāo)售，亞運(yùn)城推出一口價(jià)單位以及一成首付形式，降低購(gòu)房門(mén)檻。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員介紹，亞運(yùn)城新春的優(yōu)惠幅度還是挺大，大約在10%左右。優(yōu)惠形式分為一口價(jià)單位和非特價(jià)單位。以89平方米的一口價(jià)單位來(lái)說(shuō)，總價(jià)277萬(wàn)元左右，一口價(jià)單位優(yōu)惠幅度約為30萬(wàn)元，折后總價(jià)約為247萬(wàn)元。

整體而言，一口價(jià)單位比非一口價(jià)單位便宜7萬(wàn)~15萬(wàn)元，楊軍告訴記者。關(guān)于是否是不好的樓層才拿出來(lái)做一口價(jià)單位，楊軍對(duì)此予以否認(rèn)。而記者要求的中樓層卻已找不到一口價(jià)單位，一口價(jià)單位主要集中在高樓層以及低樓層單位。

非特價(jià)單位則給出新春九五折再減8萬(wàn)元的優(yōu)惠，一套中間的89平方米戶(hù)型，原價(jià)約為277萬(wàn)元，折后價(jià)約為248萬(wàn)元，與一口價(jià)單位總價(jià)相差不大。

同時(shí)，楊軍告訴記者，項(xiàng)目為加快資金回籠，目前購(gòu)房者付10%房款即可網(wǎng)簽，最長(zhǎng)可在剩余的半年內(nèi)給清剩余的首付款。如在3個(gè)月內(nèi)給清首付則可以再享受九六折優(yōu)惠，而半年內(nèi)給清首付只能享受九八折優(yōu)惠。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前市場(chǎng)上分期首付以及特價(jià)房已成普遍現(xiàn)象，10%的折扣力度算是常見(jiàn)的。

記者實(shí)地調(diào)查的另一個(gè)樓盤(pán)也存在分期首付以及特價(jià)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)。珠江?鉑世灣項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)在3.7萬(wàn)~4.3萬(wàn)元之間，同樣存在特價(jià)單位和非特價(jià)單位。

以96平方米戶(hù)型計(jì)算，一套低樓層單位原總價(jià)約為414萬(wàn)元，一口價(jià)折后378萬(wàn)元；而同樣面積26樓單位原總價(jià)約為448萬(wàn)元，折扣后417萬(wàn)元。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，一般而言，樓層和朝向差不多的戶(hù)型，特價(jià)單位和非特價(jià)單位差價(jià)約為10萬(wàn)元左右。

記者從珠江?鉑世灣一口價(jià)房源信息表獲悉，130平方米的大戶(hù)型一口價(jià)單位總價(jià)優(yōu)惠幅度超過(guò)50萬(wàn)元，一口價(jià)單位單價(jià)的優(yōu)惠在3700元~4000元/平方米。

博弈：房企資金承壓VS庫(kù)存降低

“漲價(jià)”與特價(jià)降價(jià)之間的矛盾最終可以辨明真相，但當(dāng)房企以?xún)r(jià)換量與市場(chǎng)庫(kù)存降低這對(duì)矛盾同時(shí)存在時(shí)，在博弈之間，未來(lái)廣州市場(chǎng)的走向充滿(mǎn)不確定性。

經(jīng)歷2018年年底房企的以?xún)r(jià)換量加速資金回籠后，2019年房企依然面臨不小的資金壓力。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，房企通過(guò)分期首付降低門(mén)檻，以特價(jià)房以及各種優(yōu)惠措施吸引買(mǎi)家入市，加速去化以及資金回籠，成為房企緩解資金壓力的一種方式。

在融資方面，2019年，房企頻頻開(kāi)啟融資渠道，償債壓力不容小覷?？硕鸢l(fā)布研報(bào)顯示，2019年1月，房企境內(nèi)外發(fā)債總量為1095.79億元，環(huán)比上升91.8%。其中，境外債發(fā)行規(guī)模為740.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)141.9%。

銷(xiāo)售方面，1月市場(chǎng)成交出現(xiàn)明顯的環(huán)比下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1月TOP30房企合計(jì)操盤(pán)銷(xiāo)售金額3988.6億元，同比下降19.02%；權(quán)益銷(xiāo)售金額3365.6億元，同比下降13.40%。

當(dāng)房企遭遇資金壓力，開(kāi)源節(jié)流成為房企不二選擇。不少房企以?xún)r(jià)換量加速資金回籠，同時(shí)減少銷(xiāo)售去化不佳項(xiàng)目的開(kāi)工，保障現(xiàn)金流安全。這樣一來(lái)，市場(chǎng)新貨量減少，同時(shí)庫(kù)存量逐漸降低，市場(chǎng)或面臨轉(zhuǎn)向。

據(jù)中地行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年廣州全市約有170個(gè)住宅、別墅及公寓項(xiàng)目入市，總貨量約66981套，整體供應(yīng)比2018年少。同時(shí)，2018年廣州網(wǎng)簽成交量為76056套，為近4年最差成交水平，這意味著2019年的新貨供應(yīng)量可能會(huì)小于市場(chǎng)需求量。據(jù)中原數(shù)據(jù)，截至2019年1月25日，廣州庫(kù)存量去化周期為9.6個(gè)月。

鄧浩志認(rèn)為，從目前的庫(kù)存以及新貨供應(yīng)情況來(lái)看，2019年廣州的基調(diào)是缺貨，可能價(jià)格將面臨一定幅度的上漲。

一面是以?xún)r(jià)換量加速資金回籠的壓力，另一面則是因缺貨可能引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲，在這一對(duì)矛盾的博弈中，2019年廣州樓市的走向或許更加撲朔迷離。