居民購房杠桿率連降7季度 預計房價漲幅將收窄

2月20日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年四季度全國居民購房杠桿研究》報告。報告顯示，2018年四季度，個人房貸余額同比增速和全國居民購房杠桿率分別回落至17.8%和31%，雙雙連續(xù)7個季度下行。

易居研究院研究員沈昕表示，從目前已經(jīng)發(fā)布的眾多省、自治區(qū)和直轄市的2019年政府工作報告中，多地強調(diào)“房住不炒”、“一城一策”、“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。預計短期內(nèi)全國性的調(diào)控政策不會放松，2019年一季度，全國居民購房杠桿率將進一步下降至30%左右。隨著居民購房杠桿率的進一步回落，預計2019年一季度全國房價漲幅將繼續(xù)收窄。

個人房貸余額連續(xù)收窄7個季度

報告稱，從人民銀行公布的個人購房貸款余額走勢來看，近年來呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2018年四季度末個人購房貸款余額25.75萬億元，同比增長 17.8%，增速比三季度低0.1個百分點。

回顧過去13年數(shù)據(jù)，個人購房貸款余額同比增速最高點出現(xiàn)在2009年四季度（60%），這與四萬億刺激有關(guān)。此后2010-2011年間，中央相繼出臺了“國十一條”、“國十條”、“9.29新政”、“新國八條”等調(diào)控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個人房貸余額增速隨之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度個人房貸余額同比增速開始回升，2013年四季度達到21%后重新回落。2014年-2015年二季度間，個人房貸余額同比增速一直在17-18%區(qū)間內(nèi)盤整。2015年三季度開始，個人房貸余額同比增速快速提升加上國家不斷出臺的一系列去庫存利好政策，2016年四季度超過了過去5年的增速水平達到36.8%。2016年底，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“嚴格限制信貸流向投資投機性購房”，熱點城市紛紛出臺政策收緊信貸政策。

2017年一季度，個人房貸余額同比增速出現(xiàn)收窄（35.5%），此后7個季度繼續(xù)保持收窄態(tài)勢，2018年二季度以來回落速度有所趨緩，2018年四季度回落至17.8%。2019年一季度來看，預計短期內(nèi)全國性的調(diào)控政策不會放松，個人房貸余額同比增速將進一步放緩，但回落速度或有所趨緩。

住戶房貸部門去杠桿未來仍有空間

數(shù)據(jù)顯示，2018年四季度，個人住房貸款余額新增8700億元，環(huán)比下降16%，同比增長9%，房貸余額新增的絕對值仍處于歷史較高位。

觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年四季度以來，個人購房貸款余額新增額連續(xù)回落。2017年四季度，個人購房貸款余額新增額進一步降至8000億元，同比下降33%。2018年一二季度反彈至9800億元，三季度繼續(xù)反彈至10400億元，四季度下降至8700億元，距離2016年的高點有較大差距。種種跡象表明，隨著調(diào)控政策的不斷發(fā)酵，全國多地房地產(chǎn)市場降溫明顯，投機需求得到有效抑制。

報告稱，從全國人民幣新增貸款中個人房貸占比來看，2018年四季度，個人住房按揭貸款占新增境內(nèi)貸款比例為29%，較三季度上升3個百分點。歷史上，該指標大致出現(xiàn)三個高點（30%以上），分別發(fā)生在2007、2009年和2016年。2016年三、四季度，該指標連續(xù)刷新歷史最高值，達到49%和51%。也就是說，新增境內(nèi)貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。易居研究院分析指出，目前從絕對值來看，該指標已經(jīng)回到2016年初水平，但仍高于2008年以來平均值較多，說明住戶房貸部門去杠桿未來仍有空間。

當前個人購房杠桿率正處于下行通道

報告指出，將個人購房貸款新增余額占全國一二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民表內(nèi)購房杠桿率。

數(shù)據(jù)顯示，2018年四季度，全國居民表內(nèi)購房杠桿率為31%，環(huán)比下降0.3個百分點，同比下降3.4個百分點。觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位，為44.1%。2017年一季度，該指標小幅回落至43.8%，此后7個季度連續(xù)下行。目前來看，當前全國個人購房杠桿率正處于下行通道。

一季度房價漲幅將繼續(xù)收窄

報告指出，比較全國居民購房杠桿率與70城房價指數(shù)季度環(huán)比漲幅走勢發(fā)現(xiàn)，房價漲幅與居民杠桿率總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

2015年一季度起，居民購房杠桿率和房價指數(shù)同時出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢，房價指數(shù)季度環(huán)比漲幅在2016年三季度見頂，居民住房杠桿率在2017年一季度見頂。本輪居民住房杠桿率滯后于房價指數(shù)季度環(huán)比回落，反映了在“因城施策”的政策環(huán)境下，部分熱點城市收緊信貸的同時，一些三四線城市信貸依舊寬松。

2017年一季度，部分三四線城市出臺調(diào)控政策之后，居民購房杠桿率連續(xù)7個季度回落，房價季度環(huán)比漲幅也呈現(xiàn)收窄趨勢。

2018年一季度，杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行。二三季度杠桿率進一步下行，房價指數(shù)漲幅擴大，這主要是由于成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，2017年部分熱門城市嚴格限價后部分高價盤或延續(xù)至2018年二三季度開盤，或網(wǎng)簽滯后，導致部分城市高價盤成交比例明顯上升，其次二三季度部分二線城市樓市有升溫跡象，三四線城市還在輪動上漲。四季度杠桿率和房價指數(shù)漲幅同步下行。易居研究院報告因此指出，隨著居民購房杠桿率下降，預計2019年一季度房價漲幅將繼續(xù)收窄。