京滬穗深3月房價均現(xiàn)下降 何時迎來降價拐點

　　央行5日晚宣布，自2011年4月6日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。業(yè)內(nèi)人士分析，連續(xù)加息將與限購等一系列政策形成巨大的疊加力量，對未來一段時間的中國房地產(chǎn)市場定將產(chǎn)生很大影響。那么，這是否意味著房價在調(diào)控壓力下會出現(xiàn)降價的拐點？

　　房價持續(xù)出現(xiàn)松動跡象

　　國家統(tǒng)計局不久前發(fā)布了2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價格下降的有8個城市，持平的有6個城市。與去年同月相比，70個大中城市中，同比價格下降的有1個城市，同比漲幅回落的有31個城市。與上月相比，二手住宅環(huán)比價格下降的有4個城市，持平的有16個城市。與去年同月相比，同比價格下降的有3個城市，漲幅回落的有22個城市。應(yīng)當(dāng)說房價過快上漲的勢頭得到初步遏制。

　　3月份應(yīng)是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季，而嚴厲的調(diào)控政策使樓市成交量大幅縮水。數(shù)據(jù)顯示，3月監(jiān)測的30個大中城市中，七成城市樓市成交量環(huán)比上漲。但是相比去年3月，則有近八成城市下跌。尤其值得關(guān)注的是，所監(jiān)測的重點城市同比全線下滑，總體下滑40.5%。

　　北京一季度新房網(wǎng)簽和二手房成交量也出現(xiàn)大幅下降，與去年同期相比，分別下跌了35.8%和56.9%。與此同時，北京房價也出現(xiàn)松動的跡象，亞豪(微博)機構(gòu)(博客)統(tǒng)計顯示，3月北京商品住宅成交均價出現(xiàn)了大幅下挫，跌落至19213元/平方米，創(chuàng)連續(xù)8個月成交價格新低，環(huán)比降幅超過兩成，同比也下降了9.8%。部分新盤價格甚至出現(xiàn)了10%左右的降幅。

　　多重因素均“打壓”房價

　　分析人士認為，在信貸政策收緊的情況下，1月底出臺的“新國八條”從購房資格、交易稅費、土地供應(yīng)等多方面再度收緊了樓市調(diào)控緊箍咒，對房價構(gòu)成了很大壓力。而此次加息無疑更加大了“打壓”房價的力度。

　　中國社科院金融所研究員易憲容(博客)表示，此次加息必然會對樓市造成一定沖擊。他說，央行加息是必然的趨勢，信貸政策收緊對樓市的刺激作用較為明顯，在多重政策作用下房價或下降。

　　上海易居(博客)房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭(微博 博客)認為，這次加息將會有效疊加此前出臺的有關(guān)樓市的各項調(diào)控政策效應(yīng)，量變轉(zhuǎn)為質(zhì)變將是必然之勢。他認為，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈將明顯緊張，同時個人房貸也將進一步受到抑制，加之“新國八條”的影響，預(yù)計第二季度樓市將現(xiàn)促銷潮。

　　中國人民大學(xué)金融與證券研究所副所長趙錫軍說，本次加息是預(yù)期中的事情。他認為，央行本次加息從另一方面來說也是為了抑制房價。

　　據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，此次加息之后，商業(yè)貸款購房成本再次明顯增加。以貸款100萬元，20年期為例，加息之后每月還款約為7633.4元，比加息前月還款7514.7元增加118.7元，而二套房月還款由7909.8元增加至8043.71元，增加約133.9元。業(yè)內(nèi)分析人士指出，從歷史情況來看，單次的加息對于購房的需求抑制作用可能不是很明顯，但在當(dāng)下，結(jié)合宏觀調(diào)控措施以及市場情況，尤其是各地加大保障房建設(shè)力度，此次加息將對樓市需求起到比較明顯的抑制作用。

　　四五月份或迎來降價拐點

　　關(guān)于房價調(diào)控是否出現(xiàn)“拐點”，業(yè)內(nèi)人士持比較樂觀的看法。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強說，如果未來一段時間內(nèi)不出現(xiàn)政策松動等情況，樓市的降價窗口會提前到來。他預(yù)測，很可能會在二季度到來。

　　長江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認為，貨幣政策與調(diào)控政策雙管齊下，不僅抑制了投資投機需求，甚至部分剛性需求和改善性需求也被抑制。政府對于地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控暫時看不到松動跡象，因此降價促銷是開發(fā)商的必然選擇，預(yù)計二季度各大房企的推盤量將逐漸增大，打折促銷的樓盤數(shù)量和優(yōu)惠幅度也將加大。

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉說：“一般而言，新一輪的限購措施出臺后，樓市會陸續(xù)經(jīng)歷量跌價穩(wěn)、量平價跌、量升價漲三個階段。而量平價跌一般是在限購措施出臺3個月之后發(fā)生，預(yù)計房價高位僵持還將持續(xù)2個月左右，之后將開始有所松動。”

　　目前，在樓市調(diào)控措施的層層緊逼下，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的房價在3月份都出現(xiàn)不同程度的下降。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，這次加息極有可能促使中國房價走勢出現(xiàn)令人吃驚的實質(zhì)性反轉(zhuǎn)，加上對持續(xù)加息的市場預(yù)期，以及保障性住房大量投放市場，估計中國高房價拐點將提前到來，大約在四五月份，最晚也在第三季度。