住建部再發(fā)文 房價調(diào)控掛鉤收入比漸行漸近

　　大限已過，房價目標調(diào)控卻再起波瀾。3月下旬，各地密集出臺的房價調(diào)控目標，除北京提出“穩(wěn)中有降”外均以“漲”為主。在住建部發(fā)文示意酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標后，與此前各地普遍以GDP和人均可支配收入漲幅為參照不同，重慶市重新調(diào)整后的房價調(diào)控將與收入比掛鉤。“重慶模式”是否將如一張多米諾骨牌，引發(fā)參照物調(diào)整的連鎖反應呢？

　　專家表示，目前來看，居民收入水平難以劃分和確定在統(tǒng)計上欠缺一定的可操作性。但值得注意的是，在這一輪房價目標調(diào)控中，對于政策中所涉及到的新建住房的界定、調(diào)控的區(qū)域、參照物數(shù)值本身的科學性乃至調(diào)控執(zhí)行的時限等內(nèi)容，仍需要進一步理清和明確。

　　自3月下旬以來，各地相繼出爐的房價調(diào)控目標均以GDP和人均可支配收入漲幅為參照，避談居民支付能力，“限漲”成為了“調(diào)漲”，引起了社會極大的關(guān)注。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部隨即發(fā)出通知，要求各地要聽取社會的意見，使確定的年度新建住房價格控制目標取得社會的認同和支持，已經(jīng)公布的城市也要據(jù)此酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標。對此，業(yè)內(nèi)普遍解讀為各地的房價調(diào)控目標或?qū)⒅匦抡{(diào)整。

　　近日，重慶市市長黃奇帆在主持召開市政府常務會議時指出，重慶對商品房房價的調(diào)控要把握兩個指標：一是主城區(qū)雙職工家庭平均6—7年收入能買套普通商品房，二是新建住房價格增速低于主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速。“這是繼長春后，全國第二個參照房價收入比的城市，我相信還會有第三個。”上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭表示。在此之前，長春提出了“新建住房房價收入比(住房套型標準按60平方米計算)控制在5.8以內(nèi)”的目標，成為國內(nèi)首個與房價收入比掛鉤的房價調(diào)控目標。

　　重慶此番提出與收入比掛鉤的房價調(diào)控目標，是否會成為今后各地重新調(diào)整的參照物呢？“與收入比掛鉤還欠缺可操作性，主要是居民的收入水平在數(shù)據(jù)和指標上難以確定，這需要有一個過程。”全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存表示。

　　但在楊紅旭看來，衡量居民住房支付能力的最佳指標是房價收入比。“隨著我國住房信息統(tǒng)計制度的趨于完善，建議全國和各地都應考慮將房價收入比列為衡量房價是否合理的標尺，至于合理區(qū)間，全國可以設(shè)定為在6-7，不同層級的城市可有所差異，比如一線城市設(shè)定為9-10等。”

　　不過，除了在確定參照物上存有爭議外，專家認為各地的調(diào)控政策中還有一些內(nèi)容也容易引發(fā)業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑，可能影響政策在操作執(zhí)行層面的有效性。

　　首先，在房價目標的調(diào)控對象上，新建普通住房、商品房等概念較為模糊。如北京提出，新建普通住房價格與2010年相比穩(wěn)中有降。“只規(guī)定普通住房(包括經(jīng)濟適用房、安置房、限價房以及戶型140平方米以下、容積率1以下的普通商品住宅)不能漲，是否意味著高檔房、大戶型、低密度的住宅價格放開了。”楊紅旭提出質(zhì)疑。相比于北京，廣州則明確了新建住房是指新建商品住房、限價房和經(jīng)濟適用房。而哈爾濱是指新建保障性住房和社會商品住房綜合價格，石家莊則主要是指新建商品住房。

　　其次，在房價調(diào)控的區(qū)域上。如上海等大部分城市規(guī)定調(diào)控的范圍覆蓋全市的新建住房價格，但重慶則只是全市主城區(qū)(9個城區(qū))，宜春主要指中心城區(qū)，煙臺則包括中心城市和各縣市。

　　最后，各地在確定的目標時，其參照數(shù)值本身的不確定性。如上海規(guī)定全市新建住房價格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平，這意味著住房價格的漲幅不能超過8%(今年上海預期GDP增長8%)。但實際上，上海2010年初預期GDP的增速是8%，但當年實際增幅為10%。廣州與上海調(diào)控目標相同，但2010年GDP增速為13%，亦超過年初預期10%的目標。在各地的經(jīng)濟增速頻現(xiàn)“超速”的情況下，房價的調(diào)控目標能否實現(xiàn)，仍需要打一個問號。

　　“與限購令對樓市的影響相比，房價調(diào)控目標的出臺，更多的是穩(wěn)定未來預期，隨著政策有可能進一步收緊，部分開發(fā)商扛不住，房價將逐漸松動。”陳寶存說。