2019房價(jià)格局大變！這5大信號檢驗(yàn)九江樓市是漲是跌！

檢驗(yàn)樓市漲跌的時(shí)候到了

新年已過，未來已來，春節(jié)期間各種政策、金融層面的疾風(fēng)暴雨撲面而來，一切跡象都在為2019的樓市做鋪墊。

今天我們就結(jié)合市場及現(xiàn)狀理性探討一下九江樓市的走勢：

1、房地產(chǎn)稅傳來最新動(dòng)向！著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武表示，時(shí)機(jī)尚未成熟，在2019年內(nèi)難以出臺房地產(chǎn)稅。

2、住建部定調(diào)，2019年穩(wěn)字當(dāng)頭：穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期。

3、中國經(jīng)濟(jì)增速仍然較高，樓市長期向好！

4、檢驗(yàn)九江房價(jià)漲跌的三塊試金石：開盤銷售結(jié)果、二手房價(jià)變化、土拍。

5、九江低價(jià)盤逐漸消失！

1、房地產(chǎn)稅最新動(dòng)向！時(shí)機(jī)尚未成熟，2019房地產(chǎn)稅難以出臺！

2018年，幾乎所有的媒體及老百姓，都在關(guān)心樓市長效機(jī)制的建立，而在長效機(jī)制里，最主要的內(nèi)容，便是房產(chǎn)稅，任何一點(diǎn)動(dòng)向，都牽動(dòng)著廣大人民群眾的心，也能引起廣泛的波瀾。

人們期盼房產(chǎn)稅，其最根本的邏輯，便是房地產(chǎn)稅的開征，會(huì)使得房屋持有成本上升，炒房客炒房獲利空間就會(huì)縮小，因此大多數(shù)人將它視作刺破高房價(jià)泡沫的利器。

然而，就在最近，曾多次公開對房地產(chǎn)稅發(fā)表自己看法的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武表示：

由于地方政府在推出房產(chǎn)稅上碰到一些阻力，房產(chǎn)稅在今年內(nèi)難以推出，建議在財(cái)政開支透明度沒有進(jìn)一步上升之前，應(yīng)推遲征收房地產(chǎn)稅。

目前來看，房地產(chǎn)稅出臺面臨的最大溝壑是時(shí)機(jī)，也正如陳教授所說，時(shí)機(jī)尚未成熟，全面落地房地產(chǎn)稅或?qū)⑼七t，至少2019年肯定等不到它的到來。

老實(shí)說，房地產(chǎn)稅出臺，理論上會(huì)是個(gè)大利空，但實(shí)際上對中心城市的房價(jià)也只是抑制，不會(huì)重創(chuàng)，不會(huì)出現(xiàn)大家所期盼的暴跌。

說白了，一切的調(diào)控，目標(biāo)都是讓樓市的發(fā)展更趨平穩(wěn)，這點(diǎn)應(yīng)該成為一種共識。

2、住建部定調(diào)，2019穩(wěn)字當(dāng)頭：穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期！

就在上個(gè)月，住建部就對2019年的中國樓市下達(dá)了9個(gè)字的命令，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

1月21日，國家領(lǐng)導(dǎo)人在“省部級領(lǐng)導(dǎo)干部防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專題研討班”開班式上曾這樣談到了房地產(chǎn)：

要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案。

2月1日，新華網(wǎng)發(fā)出一篇文章《“一城一策”成樓市調(diào)控主基調(diào)》，再次給2019的樓市定調(diào)。

文章明確指出，不輕易解讀為全國樓市調(diào)控要從嚴(yán)或者放松，“一城一策”將是2019年房地產(chǎn)市場調(diào)整的主基調(diào)。

不難理解，一項(xiàng)項(xiàng)政策的出臺，都是在“房住不炒”的定位上，和保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體情況，采取具體行動(dòng)的體現(xiàn)。

總的來說，2019年全國樓市，應(yīng)該是穩(wěn)健發(fā)展！或許會(huì)有放松，但絕不是大松大調(diào)的一年。

3、中國經(jīng)濟(jì)增速仍然較高，樓市長期向好！

根據(jù)騰訊財(cái)經(jīng)分析，2019年，房價(jià)暴跌和樓市崩盤必然不會(huì)發(fā)生，因?yàn)樵诖蟓h(huán)境下，中國經(jīng)濟(jì)增速仍然較高，樓市長期向好！

我們知道，對成長股的估值總是高于其他股票，因?yàn)槠湓鲩L足夠快，幾年之后，其估值倍數(shù)自然就下去了。很多人說，買房就是賭國運(yùn)，其實(shí)就是將房子當(dāng)成了一個(gè)國家的股票，買房就是看好未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

最近幾年，就世界范圍內(nèi)看我國的經(jīng)濟(jì)增速依然不錯(cuò)（如下圖）。

▲來源：世界銀行、Wind

2018年，我國GDP總量超過90萬億人民幣（增速為6.6%），折合約13萬億美元，相當(dāng)于美國2000年的經(jīng)濟(jì)體量，2000年美國的GDP增速為4.1%。相比之下，當(dāng)前同等經(jīng)濟(jì)體量的中國仍領(lǐng)先2.5個(gè)百分點(diǎn)！

▲來源：美國經(jīng)濟(jì)分析局、中國國家統(tǒng)計(jì)局

只要經(jīng)濟(jì)還在穩(wěn)健增長，作為“國家的股票”——房子，其價(jià)格就有基本面的支撐，至少能夠與GDP的增速保持一致。

而且，與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，新興經(jīng)濟(jì)體的房價(jià)增長更快。世界銀行的數(shù)據(jù)顯示，2001年~2017年，印度、墨西哥等10個(gè)新興經(jīng)濟(jì)體的房價(jià)年均增長5.6%；同期，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的房價(jià)年均增長為3.6%！這些新興經(jīng)濟(jì)體中，中國的體量不僅最大，經(jīng)濟(jì)依然保持較高增速，而且人民幣的幣值也十分的穩(wěn)定。

來源：國際清算銀行、恒大研究院

4、檢驗(yàn)樓市漲跌的3塊試金石：開盤結(jié)果、二手房價(jià)變化，土地市場

在這樣的背景下，九江自去年下半年以來看，房地產(chǎn)政策、市場、人心，都已發(fā)生巨大改變。

新年伊始，很多買房人更加關(guān)心，接下來九江各板塊的房價(jià)走勢將怎樣？是漲還是跌？

我覺得有3塊試金石，值得大家密切關(guān)注：

第一塊試金石，是最近九江各板塊標(biāo)桿樓盤的開盤銷售，是熱還是冷。第二塊試金石，是各區(qū)域二手房市場，成交量是平穩(wěn)還是下滑，成交價(jià)是上漲還是下跌。第三塊試金石，是可以關(guān)注九江的土拍市場，地價(jià)是貼著起拍價(jià)，還是能穩(wěn)步走高。

站在辭舊迎新的當(dāng)下，先讓我們來回顧一下2018九江樓市這3個(gè)維度的現(xiàn)象，或許能從中預(yù)測一二：

1、2018年九江商品房市場交易上升，成交量同比上升31%！

成交均價(jià)：根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，九江近年來商品房價(jià)穩(wěn)步上升，2017年成交均價(jià)6109元/㎡，2018年成交均價(jià)7390元/m2。

成交量：九江商品房成交量也是穩(wěn)步上升，2017年全年九江商品住宅共成交24358套，274.97萬平方米，2018年全年九江商品住宅共成交32088套，383.59萬平方米，成交面積同比2017年上漲39.5%。

2、2018年九江土地市場呈降溫趨勢，年度成交樓面價(jià)和溢價(jià)率雙雙遇冷！

2018年九江土拍是冷靜與理性為主，土地成交樓面價(jià)和溢價(jià)率雙遇冷。商住及住宅用地總體成交地塊23宗，數(shù)量不多，底價(jià)和低溢價(jià)成交是主流，其中最高溢價(jià)率81%，其他均未超過50%。

甚至有熱門板塊如八里湖大道北側(cè)及人民路西側(cè)的宗地出現(xiàn)流拍，令人咂舌。1月17日八里湖大道北側(cè)地塊再次出讓，被九江融樂置業(yè)有限公司（中輝）以3505元/㎡樓面價(jià)拿下！

3、2019年1月九江熱門小區(qū)二手房價(jià)出爐，房價(jià)有所下降

1月22日，對九江熱門小區(qū)二手房價(jià)進(jìn)行了最新統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)二手房房價(jià)有輕微跌幅，詳情可戳鏈接（九江二手房價(jià)格，降了?。?。

（來源安居客網(wǎng)站）

不可否認(rèn)，九江樓市從去年下半年到春節(jié)前的形勢都不容樂觀，新房二手房成交數(shù)據(jù)雙雙有所遇冷，土拍市場更是遭遇滑鐵盧般的存在。

在史上最嚴(yán)調(diào)控+行政+金融手段的打壓下，九江樓市已然進(jìn)入調(diào)整周期，越來越多的樓盤開始降價(jià)優(yōu)惠，讓房價(jià)漸趨理性狀態(tài)。

5、九江低價(jià)盤或?qū)⒅饾u消失！

1月21日的時(shí)候統(tǒng)計(jì)過一份目前九江單價(jià)在7000元㎡內(nèi)的在售房源(柴桑區(qū)房價(jià)整體都沒過7000，這里就不特別提了）。

這些為目前九江在售房源中價(jià)格最低的一批。展望2019，可以預(yù)見的是，九江的低價(jià)盤將陸續(xù)消失，多個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目將會(huì)集中上市。

2019九江部分純新盤樓面價(jià)

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上圖僅統(tǒng)計(jì)部分樓盤

除了2016年拿地的廬山御府，成交樓面地價(jià)大概是3000元/㎡，所以房價(jià)暴跌的可能性不太大。

因此，對于剛需來說，還是應(yīng)當(dāng)該出手時(shí)就出手，畢竟房價(jià)是水漲船高的；畢竟，2019年房價(jià)難降，目前在底部，可以放心出手買房；畢竟房價(jià)也不可能出現(xiàn)暴漲，別抱太多不切實(shí)際的幻想。

總的來說，2019，房價(jià)穩(wěn)字當(dāng)頭。

在這樣的背景下，買賣雙方都應(yīng)保持住良好心態(tài)：開發(fā)商別指望利用高房價(jià)來“割一波韭菜”，買房人也別指望房價(jià)能夠暴跌，畢竟地價(jià)和物價(jià)就擺在那。

等到所有人都回歸房子的初衷，我想，也才正符合“房住不炒”的最終定位。

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