杭州：棚改這三年：“拆遷暴富？如今不存在的”

93歲的杭州人錢老爺子今年春節(jié)過(guò)得與往年大不相同。他因棚改拆遷搬離了居住40多年的老宅，跟年輕人一樣過(guò)上了租房生活。但，這是他從未有過(guò)的經(jīng)歷。

杭州除了是“人間天堂”，這幾年還是一座拆城。從中心城區(qū)延安路到第十區(qū)臨安各街道，無(wú)一例外。

因拆遷一夜暴富的故事聽(tīng)了很多，很羨慕，也很勵(lì)志，杭州自然也有不少這樣的案例。但去年夏天棚改貨幣化政策導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，讓這些案例成為歷史，拆遷暴富不存在了，多的是“用拆遷款再貼錢買房”以及對(duì)于政策下樓市畫(huà)相的焦慮。

“拆遷暴富？不存在的”

趕在去年棚改貨幣化政策收緊的最后一波，秦楠買了房，110多平方米，均價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，毛坯房總價(jià)近200萬(wàn)元。這個(gè)春節(jié)，她和父母只能窩在三四十平方米的老房子里。

這位85后單身姑娘的家去年被拆遷，120多平方米的房子，拿到的賠償款不到180萬(wàn)元。

去年4月的最后一天，秦楠家樓下突然貼出了一張紙：畫(huà)著紅圈圈的拆遷公告?！岸驮谀菐滋烨?，我媽媽剛剛才接到通知，說(shuō)拆遷會(huì)延遲到（去年）9月進(jìn)行，大家有充分的時(shí)間找臨時(shí)居住地、選擇新房或二手房。但是，沒(méi)錯(cuò)，我家就是這樣，毫無(wú)征兆地被拆遷了！”秦楠說(shuō)。

秦楠家房子是她父親單位的集資房，120多平方米。就在拆遷公告貼出來(lái)一周內(nèi)，秦楠和她父母被催著完成了房屋測(cè)量、裝修評(píng)估等一系列手續(xù)。從她提供的材料看，主要補(bǔ)償類型包括拆遷補(bǔ)貼、裝修補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼、搬家補(bǔ)貼等，以及一口價(jià)獎(jiǎng)、配合評(píng)估獎(jiǎng)、積極騰空獎(jiǎng)等，總的算下來(lái)，不到180萬(wàn)元。

“很多人都說(shuō)，杭州這兩年的高房?jī)r(jià)都是拆遷戶炒上去的。那其中肯定沒(méi)有我，因?yàn)槲覀兗业牟疬w款還買不了一套位置好些的毛坯房。去年夏天有樓盤出現(xiàn)過(guò)10萬(wàn)一個(gè)號(hào)子費(fèi)也不一定能買到房的情況，盡管這不是理想的出手時(shí)機(jī)（2018年7月間），但我們是剛需。所以，別把拆遷戶直接定義為暴發(fā)戶，至少我家不是?！鼻亻嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

曾手持千萬(wàn)現(xiàn)金，四處找房

2015年4月，杭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于大力推進(jìn)住房保障貨幣化的指導(dǎo)意見(jiàn)》，大力推行貨幣化棚改。文件提出，在國(guó)有土地征遷安置中，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模烧魇詹块T在按評(píng)估價(jià)格對(duì)被征收人住宅房屋給予補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，再按評(píng)估價(jià)格的20%給予貨幣補(bǔ)貼。被征收人按期搬遷且在領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償款之日起12個(gè)月內(nèi)購(gòu)買住宅房屋的，根據(jù)購(gòu)房納稅憑證，由征收部門再按被征收房屋評(píng)估價(jià)格的22%給予獎(jiǎng)勵(lì)。

巨額獎(jiǎng)勵(lì)政策帶來(lái)的效果也是一流的。

一年后的2016年6月，浙江省人民政府辦公廳發(fā)布《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動(dòng)方案的通知》，第一條即推進(jìn)棚改貨幣化安置，并提出棚改貨幣化安置率原則上要達(dá)到50%以上；創(chuàng)新“房票”、團(tuán)購(gòu)等方式，引導(dǎo)購(gòu)買庫(kù)存商品住房。而據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，“政策出臺(tái)一年之后，2016年杭州貨幣化安置比例已超過(guò)50%，重新購(gòu)買商品房占比超過(guò)七成”。

此外，安居客的數(shù)據(jù)顯示，2015年12月，杭州的房屋均價(jià)是1.6萬(wàn)元/平方米，一年之后（2016年12月）為2.2萬(wàn)元/平方米，漲幅近40%。到了2017年12月，均價(jià)達(dá)到了2.8萬(wàn)元/平方米，兩年間漲幅75%。

其中，拆遷大區(qū)之一的臨安，2015年12月的均價(jià)是6578元/平方米，到2017年12月，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了1.5萬(wàn)元/平方米，兩年間漲幅超過(guò)100%，達(dá)到了近150%。

2017年，杭州誕生了無(wú)數(shù)個(gè)一夜暴富的神話，也因早年間的違建催生了許許多多拆遷故事。

比如，江干區(qū)四堡單元、七堡單元BC2-01地塊的貨幣化安置價(jià)格約3.6萬(wàn)元/平方米。如果按照一家5口人算，每人55平方米，補(bǔ)償金額就超過(guò)950萬(wàn)元。加上各項(xiàng)補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)，一個(gè)家庭到手的貨幣化安置費(fèi)用近1000萬(wàn)元。

下城區(qū)華豐村的貨幣安置補(bǔ)償方案則為，家里1個(gè)人貨幣安置580萬(wàn)元，2個(gè)人660萬(wàn)元，3個(gè)人740萬(wàn)元，4個(gè)人820萬(wàn)元，5個(gè)人900萬(wàn)元，6個(gè)人980萬(wàn)元，7個(gè)人1060萬(wàn)元。人越少，越劃算。

秦楠說(shuō)，其朋友圈中，有不少人都有農(nóng)村宅地，早幾年下來(lái)的房產(chǎn)證審批本就不合規(guī)，所以拆遷談判的時(shí)候差別很大?！翱此埔粭潣牵袃杀痉慨a(chǎn)證，按人頭數(shù)給補(bǔ)償款，一夜成土豪。另一種情況則是，一棟樓，只有一本房產(chǎn)證，業(yè)主就覺(jué)得不平衡了，就想方設(shè)法抵抗。但政策就是這樣，最后誰(shuí)都沒(méi)辦法?！?/p>

在“主城區(qū)城中村改造五年攻堅(jiān)行動(dòng)”的計(jì)劃指引下（杭州市2016年提出用5年時(shí)間基本完成178個(gè)主城區(qū)城中村改造），2017年成為杭州近年來(lái)拆遷量最大的一年，整個(gè)市場(chǎng)一房難求，不少人“手持千萬(wàn)現(xiàn)金，四處找房”。

另?yè)?jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，包括葛洲壩地產(chǎn)、中冶置業(yè)、電建地產(chǎn)、華僑城，以及金科、路勁、大名城等在內(nèi)的近20家開(kāi)發(fā)商，也在2017年完成了對(duì)杭州的首輪布局。其中，葛洲壩在2017年6月15日競(jìng)得的蔣村地塊，總價(jià)43.1767億元，樓面價(jià)31698元/平方米，溢價(jià)率達(dá)70%，自持面積44%。

這時(shí)的杭州，滿城拆遷戶，房子沒(méi)拆完，新房沒(méi)建成，錢已到手，樓市需求暴增，嚴(yán)重供不應(yīng)求。

與此相呼應(yīng)的，是節(jié)節(jié)攀升的土地出讓金。

機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2016年杭州土地市場(chǎng)成交金額1593.9億元，相比2015年的630.5億元同比漲幅超過(guò)150%。2017年這一數(shù)值是2160.9億元，排名全國(guó)第二，僅次于北京。一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)是，據(jù)《2017年杭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，當(dāng)年杭州市財(cái)政收入為2921.3億元。

而到了2018年，杭州的土地出讓金為2498億元，超越北上廣，高居全國(guó)首位。

“流搖”激增，政策轉(zhuǎn)向

2018年4月，杭州開(kāi)始實(shí)施搖號(hào)買房，大轉(zhuǎn)折也由此開(kāi)始。

受此消息影響較大的除了購(gòu)房者，還有一批之前做房號(hào)生意的中介。

“生意一下就不好做了?！敝薪橥鯉r悻悻然道：“遠(yuǎn)郊區(qū)直到去年七八月還能做幾單，但現(xiàn)在沒(méi)有了。區(qū)位不同、開(kāi)發(fā)商不同，號(hào)子費(fèi)用也不同，從三五萬(wàn)到十來(lái)萬(wàn)元的都有，高峰期還要托關(guān)系才能買到，但也不保證能買到房。做一單到手千把塊錢，來(lái)錢很快，要買的人有的是，拆遷戶居多，都是開(kāi)發(fā)商最喜歡的那種全款買房客戶?！?/p>

秦楠也回憶道，去年7月，她咨詢過(guò)一個(gè)本地開(kāi)發(fā)商的熱門樓盤，當(dāng)時(shí)他們的號(hào)子費(fèi)最高已經(jīng)被炒到了15萬(wàn)元，還得有關(guān)系才行。“開(kāi)始也心動(dòng)過(guò)，因?yàn)檎麄€(gè)市場(chǎng)真的非常熱，大家討論的都是怎樣才能搶到好房子，很多都是手持全款，有一種錯(cuò)過(guò)了就買不到房的感覺(jué)?！彼Q：“我們家買在遠(yuǎn)郊區(qū)，就是在那之后搖號(hào)買的，200多套房子，1000多個(gè)號(hào)，我們是93號(hào)，選到了相對(duì)理想的戶型。”

記者發(fā)現(xiàn)，在去年“紅盤”頻生的月份，杭州樓市的最低中簽率曾探至0.14%，即4441戶家庭搖號(hào)搶購(gòu)6套房源。

與此形成鮮明對(duì)比的，則是去年8月起不斷增加的“流搖”（即搖號(hào)未成功）樓盤數(shù)量。據(jù)“杭州買房搖號(hào)助手”小程序，去年8月之前，杭州樓市每月的“流搖”樓盤數(shù)量尚保持在個(gè)位數(shù)。但從去年9月開(kāi)始，“流搖”樓盤數(shù)量開(kāi)始攀升，2018年最后一個(gè)月達(dá)到了66個(gè)。

據(jù)記者了解，融創(chuàng)某精裝修項(xiàng)目在去年7月開(kāi)盤時(shí)中簽率已經(jīng)超過(guò)80%，后來(lái)甚至都不需要搖號(hào)購(gòu)買。

此前報(bào)道，2018年10月8日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確指出，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

拆遷引發(fā)的樓市喧囂終于開(kāi)始降溫。安居客的數(shù)據(jù)顯示，2018年7月后，杭州全城樓市均價(jià)在觸及2.93萬(wàn)元/平方米的峰值后開(kāi)始緩慢回落，同年12月為2.87萬(wàn)元/平方米，今年2月為2.81萬(wàn)元/平方米。

如今的杭州，拆遷工作仍在繼續(xù)。用錢老爺子的話說(shuō)：“這兩年的杭州隨處可見(jiàn)拆遷，你今天路過(guò)的時(shí)候那些房子還在，或許明天再路過(guò)就已經(jīng)是廢墟了。我就是沒(méi)想到，這么大年紀(jì)了還要和年輕人一樣租房住?！?/p>

對(duì)杭州來(lái)說(shuō)，可能拆遷確實(shí)是度過(guò)這段調(diào)控期的特殊方式。值得注意的是，在棚改貨幣化安置政策發(fā)生轉(zhuǎn)向之后，在2022年亞運(yùn)會(huì)概念利好釋放周期，杭州將有多大可能成為第五座一線城市？