樓市:資金鏈壓力加大

　　自去年１０月以來，央行已連續(xù)加息四次。這次“上調(diào)”對樓市開發(fā)端和銷售端兩頭的資金來說如同一次“霜降”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認為，四次加息后，本輪加息周期次數(shù)或已過半。這次加息將會有效疊加此前出臺的有關(guān)樓市的各項調(diào)控政策效應(yīng)，量變轉(zhuǎn)為質(zhì)變將是必然之勢。

　　他認為，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈將明顯緊張，同時個人房貸也將進一步受到抑制，加之“國八條”的影響，預(yù)計第二季度樓市將現(xiàn)促銷潮。另外，今年下半年宏觀經(jīng)濟可能下行，而且樓市調(diào)整對經(jīng)濟也會產(chǎn)生影響，所以貨幣政策將會在保增長與抑通脹之間相機抉擇，預(yù)計今年可能還有一至兩次加息。

　　長江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認為，此次加息對開發(fā)商的心理影響較大。貨幣政策與調(diào)控政策雙管齊下，不僅抑制了投資投機需求，甚至部分剛性需求和改善性需求也被抑制。“政府對于地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控暫時看不到松動跡象，因此降價促銷是開發(fā)商的必然選擇，預(yù)計二季度各大房企的推盤量將逐漸增大，打折促銷的樓盤數(shù)量和優(yōu)惠幅度也將加大”。

　　從房地產(chǎn)公司２０１０年年報看，房地產(chǎn)公司存貨的增加和經(jīng)營現(xiàn)金流的減少，也說明房地產(chǎn)行業(yè)在資金上更加緊迫的壓力。一位常年在房地產(chǎn)市場一線調(diào)研的人士表示，根據(jù)近期的觀察，房地產(chǎn)行業(yè)的基本面確實在惡化，如果銀行信貸在未來一個季度仍不“松綁”，人們期待已久的降價可能出現(xiàn)。

　　對購房者來說，四次加息過后，５年期以上貸款利率由５．９４％提高至６．８０％，加上房貸優(yōu)惠利率基本上取消，購房者貸款成本的增加更為明顯。

　　以２０年期１００萬元等額本息的房貸為例，按８．５折優(yōu)惠利率計算，４次加息后月均還款額由６６２６．６６元提高至７０３７．９７元，每月還款額增加４１１．３１元；按基準(zhǔn)利率計算，４次加息后月均還款額由７１２９．７４元增加至７６３３．４元，每月增加５０３．６６元。而按現(xiàn)行貸款利率計算，房貸利率８．５折優(yōu)惠和基準(zhǔn)利率間，每月還款額相差數(shù)百元，換句話說，現(xiàn)在貸款比去年１０月２０日前貸款月供要多出近１０００元。

　　上海中原地產(chǎn)閔行區(qū)一門店的業(yè)務(wù)員５日晚告訴記者：“加息還將與限購、提高首付等政策形成合力。在目前的形勢下，購房成本的增加將再次加重市場的觀望氛圍，這是在為市場打‘冷卻劑’。”