“腰斬后”的燕郊部分新盤(pán)銷(xiāo)售火爆 墊資行為重出江湖

“燕郊目前價(jià)格還能接受，小戶(hù)型總價(jià)不高。比密云、昌平一些京郊地區(qū)都低。等地鐵開(kāi)了后，以及通州副中心的帶動(dòng)，對(duì)燕郊房?jī)r(jià)還是看好的?！苯?，在北二環(huán)工作的小李準(zhǔn)備在燕郊下手。中國(guó)證券報(bào)記者近日實(shí)地走訪燕郊樓市，在2017年6月實(shí)施限購(gòu)后，歷經(jīng)一年多的低迷，燕郊樓市近期觸底反彈現(xiàn)象明顯，部分新樓盤(pán)銷(xiāo)售火爆，甚至出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商墊資買(mǎi)房的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，燕郊樓市經(jīng)過(guò)近兩年調(diào)控后，庫(kù)存去化明顯，底部趨于穩(wěn)定，受近期北京副中心系列政策出臺(tái)、北三縣與副中心或統(tǒng)一規(guī)劃等利好消息刺激下，回暖預(yù)期較為強(qiáng)烈。

部分新盤(pán)銷(xiāo)售火爆

記者走訪發(fā)現(xiàn)，燕郊多處樓盤(pán)報(bào)價(jià)相比2018年10月份上漲超2000元/平方米，漲幅高達(dá)10%。貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，一手房方面，目前均價(jià)普遍超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。二手房方面，2018年10月成交均價(jià)為16722元/平方米，2019年1月，二手房成交均價(jià)為18805元/平方米。

燕郊房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小王介紹，最近帶看和成交的數(shù)量都明顯增加?！?018年10月和11月是低點(diǎn)，那個(gè)時(shí)候雖然看房的人不少，但以觀望為主。最近兩個(gè)月，新樓盤(pán)報(bào)價(jià)每天都在變，同一個(gè)樓盤(pán)，一天每平方米漲兩三百很普遍?！?/p>

小王向記者展示了部分代理銷(xiāo)售新樓盤(pán)的促銷(xiāo)活動(dòng)，其中“燕郊新房，首付八萬(wàn)，分期付款”等標(biāo)語(yǔ)尤其顯眼。

在中介人員的帶領(lǐng)下，記者來(lái)到位于規(guī)劃中的燕順路地鐵附近的某處新樓盤(pán)售樓處，雖是工作日，但從四面八方趕來(lái)看房買(mǎi)房的人卻站滿了整個(gè)樓層。甫一進(jìn)門(mén)，記者就被中介交接給了售樓處銷(xiāo)售人員，同時(shí)被要求登記個(gè)人信息和購(gòu)房意向。

“在售項(xiàng)目是LOFT房型，一層樓有30多戶(hù)，南北朝向多是大戶(hù)型，小戶(hù)型總價(jià)低非常好賣(mài)，只剩幾套了?！睒潜P(pán)銷(xiāo)售人員介紹，“目前小戶(hù)型按照朝向，價(jià)格在2萬(wàn)/平方米到2.3萬(wàn)元/平方米不等。雖然是商住房，但是可以上學(xué)，周?chē)灿嗅t(yī)院。這兩天來(lái)看房的人特別多，明天就不一定是這個(gè)價(jià)格了?！?/p>

墊資行為重出江湖

當(dāng)問(wèn)及“首付八萬(wàn)，分期付款”的活動(dòng)時(shí)，銷(xiāo)售人員顯得不容余地?！翱梢韵瓤聪聵影宸?，馬上放假這個(gè)活動(dòng)年后不一定有了。如果真的買(mǎi)再談分期的事情吧。”中介銷(xiāo)售人員則稱(chēng)，如果買(mǎi)房，直接和開(kāi)發(fā)商簽合同。

記者隨即跟銷(xiāo)售人員來(lái)到一處臨時(shí)搭建的LOFT樣板房，銷(xiāo)售人員稱(chēng)，在售項(xiàng)目已拿到預(yù)售許可證。如果確定要，先交2萬(wàn)元定金，一周之內(nèi)交剩下6萬(wàn)，作為第一筆首付。剩下的首付款開(kāi)發(fā)商幫忙找自然人出借，買(mǎi)房人和自然人簽借款合同，把錢(qián)打到買(mǎi)房人的卡上。然后把這筆錢(qián)匯到開(kāi)發(fā)商的賬上就能去銀行做貸款了。然后每半年往借款人賬戶(hù)上打8萬(wàn)元，直到還清為止。

據(jù)了解，燕郊當(dāng)?shù)氐你y行要求，商住房首付為房款總價(jià)的50%，分10年付清，貸款利率普遍超過(guò)6.5%?！?0萬(wàn)的小戶(hù)型，每個(gè)月還貸款大概在3500元左右。在燕郊的商住房貸款不占用住宅的貸款資質(zhì)，如果在北京或者其他城市買(mǎi)，只算負(fù)債，不算貸款資質(zhì)。”該銷(xiāo)售人員極力推薦道。

針對(duì)這一行為，北京市京師律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人王光英表示?！捌渌匀蝗藶橘?gòu)房人墊資繳納首付款，如果開(kāi)發(fā)商直接提供自然人(出借人)資源或進(jìn)行牽線搭橋，開(kāi)發(fā)商此舉目的也很明顯，即為了促銷(xiāo)商品房。從法律看，合同上的借貸雙方都是自然人，開(kāi)發(fā)商不是借款合同主體，只是幫忙介紹借款人，開(kāi)發(fā)商在法律上并沒(méi)有直接進(jìn)行墊資。從法律上講，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行處罰沒(méi)有直接法律依據(jù)。如果確定是開(kāi)發(fā)商墊資，那么肯定是法律禁止的，主要由于墊資相當(dāng)于違反國(guó)家限購(gòu)政策，變相騙取銀行貸款。本來(lái)購(gòu)房者沒(méi)有能力交足首付拿到銀行貸款，開(kāi)發(fā)商用墊資行為加大杠桿，致使不具備購(gòu)買(mǎi)能力的人加大負(fù)債購(gòu)買(mǎi)了商品房，埋下了隱患，一旦購(gòu)房者還款出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)出現(xiàn)連鎖反應(yīng)，影響很大?！?/p>

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于此類(lèi)墊資的做法，在市場(chǎng)下行的壓力下，估計(jì)各地管控會(huì)比較少。因?yàn)轭?lèi)似做法非常模糊。從銀行貸款政策角度看，這部分資金是開(kāi)發(fā)商支付的，本身是違背銀行貸款精神的。嚴(yán)格定性都屬于違法的。但是實(shí)際情況是，在樓市交易不好的時(shí)候，各地管控會(huì)比較少。這也不能說(shuō)有絕對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。但是若是出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的話，購(gòu)房者自己維權(quán)的難度是很大的。

去庫(kù)存明顯

火爆的新盤(pán)銷(xiāo)售背后是燕郊區(qū)域去庫(kù)存速度明顯。中國(guó)百城住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，燕郊2018年12月底庫(kù)存量為75萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%，同比下降23%。同期，香河庫(kù)存量為138萬(wàn)平方米，廊坊為115萬(wàn)平方米，固安為130萬(wàn)平方米，大廠為63萬(wàn)平方米。燕郊去庫(kù)存速度為上述環(huán)京城市之首。

此外，長(zhǎng)期觀察燕郊樓市的資深人士陳鵬(化名)表示，燕郊樓市近兩年長(zhǎng)期處于遇冷，近期回溫不排除是受到副中心規(guī)劃等政策影響，長(zhǎng)期影響尚待觀察。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，燕郊樓市成交量幾近冰點(diǎn)，商品房成交套數(shù)僅29套，銷(xiāo)售面積不足0.31萬(wàn)平方米。10月份成交套數(shù)為145套，成交面積為1.23萬(wàn)平方米。12月份成交套數(shù)為146套，成交面積為1.04萬(wàn)平方米。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，燕郊近三月成交量較2017年調(diào)控后回升，但不及2017年一季度月均成交的一半；量增的同時(shí)均價(jià)止跌，但在更長(zhǎng)段時(shí)間來(lái)看，較2017年3月水平仍下跌40%。

與此同時(shí)，燕郊土地成交量也出現(xiàn)了明顯回暖。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年10月份無(wú)土地出讓記錄，11月出讓8塊，建設(shè)用地面積為29.95萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為4375元/平方米。12月出讓4塊，建設(shè)用地面積為26.21萬(wàn)平方米。

值得注意的是，此前，燕郊地區(qū)開(kāi)發(fā)商由燕達(dá)、匯福、福成等清一色本土開(kāi)發(fā)商包攬。近期，不少上市公司公告拿到燕郊的土地使用權(quán)。以京投發(fā)展為例，公司2018年11月22日公告，京投置地、益達(dá)生投資公司組成的聯(lián)合體收到了三河市國(guó)土資源局的成交確認(rèn)書(shū)，以2.55億元的價(jià)格獲得位于河北省三河市燕郊高新區(qū)地塊的使用權(quán)。其中，建設(shè)用地面積為5萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模為15萬(wàn)平方米。雙方將共同設(shè)立項(xiàng)目子公司，負(fù)責(zé)上述地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

對(duì)此，諸葛找房首席分析師陳雷表示，燕郊樓市經(jīng)過(guò)兩年多的調(diào)控，市場(chǎng)已經(jīng)穩(wěn)定，反彈欲望較為強(qiáng)烈。近期受北京城市副中心利好政策影響回暖。北京城市副中心的發(fā)展仍然處于高峰期，因此對(duì)于燕郊來(lái)說(shuō)，未來(lái)仍然有較大的發(fā)展空間，隨著本輪調(diào)控的進(jìn)行，燕郊的投資行為得到抑制，市場(chǎng)恢復(fù)理性。未來(lái)升值潛力較大。隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，燕郊市場(chǎng)的居住屬性提升，投資屬性相應(yīng)下降。